試從公共資源的角度探析租購同權的本質*

陳春涵 陳淇華 陳鉆青 陳文曉

華南農業大學，廣東 廣州 510000

近年來我國的房價居高不下，甚至呈現泡沫化的發展趨勢，不利于我國經濟的穩步發展和城鎮化建設進程。2017年黨的十九大報告再次強調和重申，“房子是拿來住的，不是拿來炒的”理念，通過推動租購并舉政策的實施，進一步完善租賃住房，從而緩解目前住房緊張等問題。基于這樣的背景，廣州市政府率先在全國提出“租購同權”政策，初看視乎重點是“租購”，以落實租賃市場的建設規劃。但事實上，“同權”兩字卻很好地從側面反映廣州市政府把握住發展租賃住房市場的本質，則市民對于公共服務資源的需求。

根據馬克思主義政治經濟學的理論，價格是圍繞價值上下波動的。房屋的價格一直居高不下，是因為其自身附加的價值遠遠超過了使用價值所導致的。公共資源、戶籍與住房的掛鉤使得房屋附加價值暴漲，再加上公共資源自身的“僧多粥少”的性質，住房市場持續增長是必然的。這樣也使得租購同權真正落地存在很多的障礙，因此本文將從公共資源本身出發，以探析其對于租購同權政策推行的影響，并提出推動政策實施的相關建議。

一、公共資源、戶籍、產權掛鉤與租購同權的關系

戶籍制度是公共服務資源分配的依據。我國存在嚴格的戶籍管理制度，而戶籍往往是居民享受城鎮公共服務資源的前提條件。基于戶籍管理制度，外來人口如果想在一個城使市落戶，就要有合法穩定的住所，購買房屋就成為取得城鎮戶籍的有效途徑。因此享受城鎮公共服務資源的權利就往往與戶籍、房屋產權相捆綁。①教育資源、醫療資源、社會福利通常附隨于戶籍，沒有戶籍，就不能享受相應的市民福利，而沒有房子，就沒有戶籍。購房成為取得戶籍的條件，將城鎮公共資源分配權綁定在戶籍或房子產權上，有房就有戶籍，有戶籍就有公共資源分配權。如此便導致消費者傾向于買房而不是租房，社會便形成“租不如購”的消費觀念，我國的租賃住房市場也因此長期發展不起來。

二、租購同權背景下公共服務資源分配現狀

由于傳統的戶籍制度，我國房產一般附加了諸多公共服務權益，包括學區教育資源、醫療資源、社區服務、公積金使用等等。以教育資源為例，教育資源在附隨于房產的公共服務資源中是對人們影響最大的一項權益。目前，我國以住房和戶籍地為依據劃分了學區范圍，一般來說以學校為中心向學校周邊住宅小區進行劃分，劃分在學區內的住宅小區的學生可以在該校就讀。如廣州在學區內購房且戶口在學區內為最優先入學，其次是學區內購房，第三是有戶口但無購房，可以明顯發現學區內購房是進入學區的最優先條件。②因而在租購同權政策實施過程中，受教育權和享有醫療服務權難免成為最備受關注的兩種公共服務資源。由于其稀缺性，如果只依靠市場調節，那么優質的學位資源和醫療服務資源只能由極少部分人可以通過資產優勢或者社會地位優勢打敗其他稍處劣勢的群體占有優質資源，這違背了公平原則，侵犯了公民平等接受教育和接受醫療服務基本權利。公共服務資源的分配方式就與戶籍制服緊密聯系在一起。優質學位資源與醫療服務資源只能由附近一定范圍內的居民享有，但是這也難以滿足附近居民對教育與醫療服務資源的需求。

租購同權政策的實施后，政府作為公共服務資源并沒有針對優質學位與醫療服務資源進行大幅度增加，但是承租者作為新的享受兩種資源的主體，導致一定范圍內對優質學位資源以及醫療服務的需求不斷上升，帶來的是房價的不斷上揚以及公共服務資源更加緊缺，加大了承租者的生存壓力，這也違背了租購同權實施的初衷。另一方面，租購同權政策受益主體十分限制，根據廣州市的相關規定受符合以下其中條件之一的主體才可以享受政策優惠：1.承租者子女擁有廣州戶籍；2.承租者擁有廣州市人才綠卡；3.承租者符合廣州市積分入戶條件，并且必須沒有擁有住房的所有權才可以享受就近入學和享有醫療服務資源的權利。由此觀之，一般外來務工人員的子女并不能在其居住范圍內的最優質的學校接受教育，如果他們想享受最優質的教育資源，必須擁有住房的所有權，但是這違反了租購同權的本質。因此，租購同權的實施必須建立在戶籍制度與經濟發展相匹配、公共服務資源相對充足的前提下進行，否則租購同權并不能讓承租者享受到與出租者相對平等的權利。同時需要考慮教育資源、醫療資源這些公共服務資源作為房屋的衍生權益，提高公共資源的供給，這對于人們購買或租賃房屋而言都是一項極大的激勵。

三、在租購同權背景下，對公共資源的合理分配建議

實現租購同權就要改變公共服務資源分配制度。戶籍制度形成于計劃經濟年代，其核心是將居民享受公共服務資源的權利與戶籍和房產綁定在一起，如果不改變根據戶籍分配公共服務資源的制度，租購同權就等于形同虛設。③在租賃市場發達的國家，租購同權已經是常態，租房子和買房子同樣能享受到政府提供的公共服務資源，因此公共服務資源改革是實現租購同權的基本準則，也是實現公民權利平等化的根本途徑。因此，就公共資源的合理化分配提出如下建議：

(一)優化土地資源的配置

在許多的城市當中，房地產開發商從政府中拿到土地的使用權，很多都是用來建設商品房，商品房建好之后就賣給他人，很少開發商拿到土地之后會把土地用作于租賃。但是，隨著我國的經濟發展，區域人才的流動變得越來越頻繁，在樓價畸高的情況之下，對租賃房子的需求會越來越突出。在有些地方的政府在出讓土地的時候規定了土地僅能夠用于建設租賃的商品房。這樣的政策，一定程度上能夠增加租賃用房房源的供給。當供給增加的時候，租房的成本就會降低，這樣是有利于防止因為“租購同權”政策的實施，而使租賃的價格過高，有利于“租購同權”政策的實施，以免背離“租購同權”的最終目的。

土地對公共資源的供給是起著關鍵的作用。不管是完善教育和醫療資源，都是離不開土地的供給的。在廣州，為了配合“租購同權”的實施，政府投入大量的資金與土地用來增加學校的學位。因為在“租購同權”的實施過程中，教育資源的分配是尤其引人關注的，增加教育土地資源的的供給，能夠滿足租賃者的子女能夠因為租賃合同的訂立而有權享受與出租者同樣的教育資源。因此，為了更好的促進“租購同權”的實施，政府在對土地資源進行配置的時候，應更加鼓勵、引導把更多的土地用于建設租賃用房和公共資源服務的建設方面。

(二)完善租賃信息透明度

隨著網絡的發展，很多人會在網絡上發布房子租賃信息或者在網上尋找適合的房源。根據貝殼研究院數據，西安2018年線上成交客戶占比達到59.64%，開始超過線下成交客戶。北京2018年線上租房首次追平線下。④但是，在網上的許多租賃信息當中，許多都只是簡單的介紹一下房子的大小以及金額，并且這些信息的真偽也是難以區分的。很多時候在這種租賃信息以及出租者濫用優勢地位的情況下，租賃者會處于劣勢。因此如果能夠完善租賃房屋的相關信息，如租賃房屋周邊的公共資源服務情況，這樣會更有利于租賃者對房屋的選擇。租賃信息的公開化和透明化，能夠在政府進行資源配置的過程中起到引導性作用。實現租賃信息的公開化和透明化，需要政府在出租屋管理方面有更加積極的作為。

四、結語

租購同權是否可行，如何能夠從源頭解決租購同權落地時的困惑，就需要從根本上剖析租購同權的本質問題。公共資源、戶籍、住房的捆綁問題是導致房價居高不下的根本原因，是租購同權的同權需要保障的重點，在戶籍制度與經濟發展尚未匹配、公共服務資源相對匱乏的背景下進行，租購同權并不能讓承租者享受到與出租者相對平等的權利。因此在明確了租購同權的本質問題后，我們就必須從公共資源本身入手優化土地資源配置提高租賃市場的透明度，最后才能夠推動租購同權的真正落地。

[ 注 釋 ]

①朱仁友，黃斯琪.我國房屋租賃市場發展緩慢的制度原因及對策[J].企業經濟，2018(04)：124-132.

②何芳.何謂真正的房地產發展長效機制——從租售新政談開去[J].探索與爭鳴，2017(11)：102-109.

③劉金祥，邢遠閣.租購并舉中公共服務均衡化實現機制研究[J].上海經濟研究，2018(05)：51-59.

④鏈家研究院.租賃市場系列研究報告.鏈家研究院網：https： // research. lianjia.c om/ analysis/ ，2017-11-17.