前期物業管理服務合同和業主臨時公約存在的問題及對策

金 瑤

澳門科技大學法學院，澳門 999078

前期物業管理服務合同和業主臨時公約存在很多的問題，然而對于這些棘手的問題，《物業管理條例》中的各項標準還不能帶來很好的解決方案，身為業主仍舊不能得到合法的權益以及自身利益的保障，所以，我國的前期物業管理制度確實還需要更加全面的完善。只有完善制度，我們身為業主的權益才能得到最好的保證。本文我們通過分析研究前期物業管理與業主存在的問題，提出相應的對策來解決臨時公約中帶來的問題，最大化地解決業主的難題，使公約更加公平有效。

一、前期物業管理合同與業主之間的問題

(一)前期物業管理合同的不合理

前期物業管理合同是由開發公司與物業管理機構簽訂的，這是任何房產以及業務實施的基礎法律合同，根據合同內容履行甲乙方的基本合法義務，是任何一個開發公司和物業管理機構應該做的。而目前存在的問題就是：物業管理與開發商簽訂的合同最應該受保障的一方，也就是業主，并不在此合同中參與簽訂，所以，這直接導致了業主失去合法權益，成為最不受益的一方，而他們仍要履行合同上的規定。這直接折損了業主的利益。也使得在業主發揮自己的權益的時候得不到保障，產生矛盾和糾紛。

(二)對臨時公約的忽視

雖然法律法規有很多的明文規定，在銷售物業以前，便要擬定臨時公約。在前期物業管理合同的臨時公約中，如若侵犯業主的利益會有怎樣的后果以及要承擔怎樣的責任，并強調業主的權益和物業管理的責任適用，甚至制定了完善的違反臨時公約合同的后果和應當承擔的責任。但由于物業管理方或開發方的不重視，或為了從中謀取利益，置合約內容于不顧，甚至不按合約內容履行應盡的義務，于是使物業自己業主雙方的權益都不能得到保障，這對前期物業有著很負面的影響。

(三)各項合同內容不規范

有很多合同項目在物業管理公司的制定下，存在著一系列問題，導致后續業主無法得到相應的待遇，而且合同上內容不規范，馬馬虎虎，試圖一概而過，業主在后來的住房體驗中因為一些設備的不完善，但卻沒有地方可以投訴或者因合約不規范而自認倒霉。這些都是這位前期物業管理公司的馬虎和敷衍，忽視消費者業主的合法利益，從而使業主和物業管理公司之間有很多的爭吵和后續的一系列問題。

二、對于存在的問題應有相應的對策

(一)全面普及前期物業的知識

前期物業對于我們現在這個時代來說，是一個將要面臨的很大的問題。身為小區真正的業主，要很清楚地知道，物業管理服務是為業主效力的，一切收益和權益都是業主放在第一位。我們身為業主要牢記合同內容，重視合約的嚴謹性和規范性，不能讓物業和開發商鉆空子。而身為物業管理公司工作人員，應該無愧于自己的工作，站在業主的角度去考慮合約內容，不能為了一己私利就不顧法律。在用人方面一定要嚴謹，適合的人才能把工作做好。

(二)臨時公約要嚴謹進行規范化

前期物業對于各位業主都是最重要的，這就要求物業公司能夠將自己的公司制度和人員編制管理好。前期物業管理的合約簽訂，它的存在即保障了業主利益，也能夠強有效的監督物業公司對自身的管理模式的嚴肅負責，防止建管脫節或者是只注重建設，不注重管理。預防此類現象的發生。簽訂合同后，雙方都具有合法權益，都在法律上擁有合法的依據，所以要規范化臨時公約，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

1.根據不同情況的監督，制定完善的法律合約制度，規范管理系統的性質，根據法律知識，促進物業管理的合法性和妥善性。

2.仔細審閱。在簽訂合同時，一定要嚴格審查合同內容，是否有違反法律規定的條款規定，要保證業主的合法權益，不能用欺騙手段來欺騙業主。

三、結束語

前期物業對我們來講，我們國家的法律法規還有很多很多的問題，有待我們去進一步完善和加強管理，對于前期物業來說，是一個物業系統完成的初始階段，我們一定要嚴格按照法律法規來規范管理和完善制度，不能欺騙業主，盡力保護業主的合法權益，只有這樣才能讓前期物業得到更好的發展，才能讓我們的物業管理公司更好的發展。