冒名處分不動產的法律問題淺析

杜禹南 周驍男

長春工業大學，吉林 長春 130012

一、冒名處分不動產的法律性質

我們都知道，冒充是一種法律行為，他指的是一個人以其他人的名義實施的行并從事活動。近幾年以來，冒充別人的名義去處置房地產的案件頻頻發生。此類案件基本情況大致為：王某在房屋登記部門進行合法登記，是所爭奪房屋真正產權人。侯某是朱某的鄰居，他在一次拜訪朱某的時候，在朱某家里的茶幾上偶然發現了他的戶口簿和房屋產權證，于是便起了不義之心。侯某偷偷地拿走了這兩個證件，歸為自己所有。幾日后，侯某與熟識的公安局打通了關系，辦理了署名為朱某，而照片為自己本人的臨時身份證。侯某在假造身份證的時候，全程瞞著朱某，朱某毫不知情。在這之后，侯某又使用偽造的身份證和偷來的房產證件與被告江某簽訂了房屋的買賣合同。最后，被告人江某也是在一無所知的情況下，得到了該房屋的產權證書。而這份產權證書由于是侯某偷來的，所以備受爭議。

由于我國目前實施的法律對以虛假的姓名來處置房地產的事件沒有直接、明確的規定，所以會有很多人鉆空子，觸犯法律的底線。不過，最高人民法院在審理住房登記行政案件時，主要還是針對此類案件能否適用善意取得制度，具體還需要參考涉嫌犯罪人員的實際回答是否滿足善意取得原則。但是，在同一案件中，北京在《關于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會議紀要》中明確指出，應該要運用類推的無權代理規則和表見代理規則，并采用類推理論來處理此類案件。由于在實際的生活中，案件是多種多樣的，我們也要根據實際的案件進行實際的判斷。所以，也有可能會出現“不動產善意取得是為了保護登記公示的另一方當事人的合理信賴，不適用于冒充他人以冒充方式處分物權的情形”，我們需要根據具體情況具體分析。這就容易發生在初審時，法院任務表面證據確鑿的陳述是適用的，但是在第二審的時候，又認為不適用于善意取得。由此可見，我國法律上對冒名處分不動產現象案列的判處存在一定的不確定性，就算是同一個案件也有可能會判處地不一樣。

二、理論界存在的主要分歧

(一)善意取得說，也就是直接適用說

根據我國《物權法》的第106條的規定，冒名處分是包括在無權處分里的，也進一步證實了它是可以適用于善意取得制度的。此條文還明確規定了善意取得制度構成的四種要素，分別是：實施處分行為的人沒有處分權、相對人為善意、相對人支付了合理的對價、完成了法定的公示方法[1]。由此可見，冒用他人的名字去處分他人的不動產是否會被判刑在于如何解釋該條中規定的“無權處分”的內涵。如果符合適用善意取得要求必備條件，那么就能直接適用善意取得制度。

(二)類推理論，即以類推方式適用表見代理規則

因為“物權法”第一百零六條沒有把“冒充處分”列入在“無權處分”之中，所以它不適用于善意取得制度。表見代理人在代理的時候沒有代理權，但是擁有權力外觀。善意并且沒有過失的相對人擁有代理權，有權主張發生有權代理的效果，獲得不動產的所有權。這也是法律對善意相對人的保障。

每個國家對冒名行為的法律適用都有不同的處理方法，在此我們以德國為例進行具體闡述。在一般情況下，因為相對人是否注重被冒名者之人的特征(身份)存在不同，所以自然而然地冒名行為的法律效果也會存在差別。首先，如果相對人不在意“被冒名者”的特征(身份)，對法律行為產生的效果是屬于被冒名者或“冒名行為者”的，也就是說當我們的姓名不具有區別的時候，冒名的行為是有效的，從而在“冒名行為者”與相對人間這種說法是成立的。其次，如果相對人在意“被冒名者”之人的特征(身份)，那么就要使用類推適用無權代理規則[2]。當“被冒名者”追究責任的時候，適用的是法律行為規則，與類推適用無權代理有很大的差別，它補充了符合意思并需要的表示，冒名行為在他與第三人之間始終有效；但是當被冒名者拒絕追究責任的時候，則適用于《民通法則》第66條的關于無權代理的規定。因為沒有說明對他人的授權，所以善意相對人有權主張類推適用無權代理的規定，承擔無權代理的責任。

以虛假的名字處置房地產的事件，其中最重要的是交易標的人手中的房地產(房屋等)。因為交易對象的身份對第三人來說是起重要的和決定性作用的。如果說它承認使用了虛假名稱，那么就可以適用法律行為規則。反之，如果它不承認使用了虛假的名稱，那么這就存在法律上的漏洞，只能適用其他規則。這就是類比的邏輯。

筆者認為，由于冒名處分不動產的行為在一般情形下基本包括為至少三方當事人、具體登記制度和身份信息等，其中牽涉的客觀因素甚廣。當事人的意志、相對人是否善意、是否存在過錯、行為人構成的虛假“權利外觀”、行為方式以及登記機關進行的登記等都可以成為被考慮的因素，都擁有法律的效力。其中，具有決定性意義的就是權利的虛假出現、意思自治和相對人信任的保護。在這個基礎上，上述理論對房地產冒充行為的作用效果有不同的看法。具體來說，當事人的意愿體現的是個人的意思自治原則，交易安全的保護才是相對人合理的信賴和是否具有虛假的權利外觀所注重的。我國和德國學者在處理此類問題上存在不少的分歧，德國學者主張在表見代理制度下解決，而我國一些學者主張在無權處分善意取得制度下解決。不過，這兩類解決辦法也存在一定的相似之處，不論是機構/代表機構的權利，還是善意的處分/取得的權利，他們的目的都是為了平衡當事人的意志自主權和對完美的善意對應方的信任保護[3]。總的來說，這兩種辦法也存在一些法律上的漏洞，比如哪種方法比較適合我國法律，如何在未經批準的情況下選擇假冒房地產，以及何時需要善意第三人保護等等。筆者認為，這一點也不妨用類比的方法來進行比較再得出結論。

三、不動產冒名處類推適用善意取得的分析

中南財經政法大學法學院石一峰教授從類推的角度剖析此類案件，通過比較冒名處分不動產的利益結構和類推適用點，借助于可信賴事實要件、第三人善意要件、可歸則性要件的比較上，得出了結論。他認為冒名處分不動產與不動產善意取得二者之間是互相區分又是互有聯系的。它們之間具有不同性，也具有相似性，也正是這特殊的關系界定，使得它們之間可以進行類似性質的相互轉化與運用[4]。石一峰教授的研究是值得肯定的，他指出了冒名處分不動產類推適用不動產的善意取得制度，這對于我國現在的相關法律與國情國策都是不小的進步。

其實，我們面臨的問題主要還是選擇善意取得還是選擇代理的問題。討論者們爭論的關鍵之處還是在于如何面對生活世界中的法律建構問題，以及如何利用民法的范圍來解釋、描述和想象。討論的結論不管是對的還是錯的，是真的還是假的，其實實質上都沒有區別，因為它們都能作為我們日后參考的依據[5]。他們討論的哪一種方法更加合理，更能有目的性地判斷案件，都給我們一定的啟發。通過這兩個要素的比較、權衡來評價不動產冒名行為，從而兼顧所有權人的利益，也保障了交易安全。