房產(chǎn)委托公證的潛在風險及防范策略探討

趙志宏

青海省西寧市大通縣公證處，青海 大通 810100

房產(chǎn)委托公證的法律效應(yīng)較強，因此對于很多房產(chǎn)所有人而言進行房產(chǎn)委托公證是一種相對安全的委托方式，公證機構(gòu)一般是經(jīng)過國家權(quán)威機構(gòu)制定和認證的，因此當房產(chǎn)委托公證出現(xiàn)任何糾紛時可以通過法律效應(yīng)進行訴訟，有效的保障了房產(chǎn)所有人的房產(chǎn)安全。近幾年來我國的房產(chǎn)價格漲幅驚人，但同時全國各地的房產(chǎn)交易市場也非常火爆，基于房產(chǎn)市場的良好背景，很多公證機構(gòu)房產(chǎn)委托公證作為主營業(yè)務(wù)，然而由于部分公證機構(gòu)的管理程序不到位或者個別人的誠信缺失，出現(xiàn)了房產(chǎn)委托公證的假證泛濫情況，導(dǎo)致房產(chǎn)委托公證的相關(guān)民事案件不斷增多，增加了房產(chǎn)委托公證的風險。基于房產(chǎn)委托公證的風險進行研究并提出相應(yīng)的改善策略，對于改善現(xiàn)階段的房產(chǎn)委托公證環(huán)境，降低房產(chǎn)所有人的財產(chǎn)風險具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、房產(chǎn)委托公證的內(nèi)容

房產(chǎn)委托公證是指房產(chǎn)所有權(quán)人委托受托人在權(quán)力范圍內(nèi)進行房產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)手續(xù)的辦理并簽署委托協(xié)議的文書，在申請辦理房產(chǎn)委托公證時，需要提供當事人的身份證戶口簿、結(jié)婚證以及房產(chǎn)證，而如果沒有房產(chǎn)證則必須提供房產(chǎn)購買合同的原件以及相關(guān)的有效票據(jù)，才能在公證處完成房產(chǎn)委托公證申請。2014年5月16日，最高人民法院頒發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理涉及公證活動相關(guān)民事案件的若干規(guī)定》，該規(guī)定中明確指出公證機構(gòu)在進行房產(chǎn)委托公證的過程中，要充分的完成對公證申請的仔細審查和核實義務(wù)，如果因為公證機構(gòu)的工作不完善，導(dǎo)致公正不真實，會追究公證機構(gòu)的法律責任。如果因為公證書虛假最終為其他人造成了相關(guān)的財產(chǎn)損失和不良后果，應(yīng)和當事人共同承擔相應(yīng)的賠償責任。因此綜合分析在進行房產(chǎn)委托公證的過程中，公證機構(gòu)必須承擔審查核實的義務(wù)，保障房產(chǎn)委托公證的真實性和法律效應(yīng)。

二、房產(chǎn)委托公證的潛在風險分析

(一)“錢房兩空”的風險

現(xiàn)在所發(fā)放的房產(chǎn)證均為不動產(chǎn)證，實現(xiàn)了房產(chǎn)和地產(chǎn)的合一。我們在進行不動產(chǎn)變更的過程中，以不動產(chǎn)變更登記作為變更生效原則。即我們在進行不動產(chǎn)交易的過程中，即使房產(chǎn)所有人通過辦理委托公證書，實施了不動產(chǎn)的委托買賣，但是如果沒有結(jié)合不動產(chǎn)證辦理變更登記手續(xù)，即沒有過戶，則該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍屬于原產(chǎn)權(quán)所有人。而如果在此期間，對于未過戶的不動產(chǎn)想要再次賣出只需要在報紙刊登不動產(chǎn)證的遺失證明，通過申請新的產(chǎn)權(quán)證書從而再次賣出，此時只需要和第二手的買房人做好過戶手續(xù)，房產(chǎn)便賣給了第二家，在此種情況下會導(dǎo)致第一手的買房人出現(xiàn)錢房兩空的現(xiàn)象。為此而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛和經(jīng)濟損失非常大，嚴重擾亂了房地產(chǎn)交易市場。造成房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)錢房兩空的現(xiàn)象，主要漏洞在于進行房產(chǎn)委托公證的過程中，對于產(chǎn)權(quán)所有人和最終買房人沒有進行明確的規(guī)定，若不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與其他人共有，若要對所有不動產(chǎn)進行處理，則需要所有不動產(chǎn)權(quán)所有人實施委托公證。只有在充分明確的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人和最終買房人的條件下，才能保障房產(chǎn)委托公證的有效性和嚴謹性，防止因為假冒委托或者是無效委托導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。

(二)房產(chǎn)交易差價被追回的風險

現(xiàn)階段房產(chǎn)所有人進行房產(chǎn)委托公證主要是為了在省心省力的情況下完成房產(chǎn)交易，但是近幾年來我國的房產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)價格的變化幅度較大。在委托人和受托人簽訂房產(chǎn)委托公證以后，這兩者之間實際為買賣關(guān)系，即受托人按委托人的意愿將所屬房產(chǎn)進行出售并辦理相關(guān)的房產(chǎn)出售手續(xù)收回房款，根據(jù)法律規(guī)定在委托權(quán)限內(nèi)，出現(xiàn)的任何明示行為均由委托人承擔相應(yīng)的責任。同時根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，在委托的過程中委托人可以無條件的隨時撤銷委托。如果受托人沒有按照委托人的意愿進行房產(chǎn)交易，委托人可以無條件的撤銷委托并撤銷交易。同時如果受托人在進行交易的過程中，以高出與委托人協(xié)議的原件價格賣出不動產(chǎn)時，所得的房款差額則由受托人享有，但是如果委托人無條件的撤回委托時，原本屬于受托人的還款差額就有被追回的風險。

(三)房產(chǎn)委托簽訂不平等協(xié)議的風險

現(xiàn)階段我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)在進行房產(chǎn)委托的過程中委托人因為某種原因自主放棄繼續(xù)委托公證，即委托人行使法律權(quán)利撤銷委托權(quán)。這主要是因為在房產(chǎn)委托公證的過程中，很多中間商貨房屋代理機構(gòu)借助于當事人的法律意識淡薄因此在簽訂房產(chǎn)委托協(xié)議的過程中設(shè)立的不平等條約，而受托方在進行房產(chǎn)交易的過程中未按照委托方的意愿進行，或者受托方的委托交易為委托方造成的精神或財產(chǎn)損失。即使在房產(chǎn)委托協(xié)議的過程中強行簽訂了當事人不可行使委托撤銷權(quán)的相關(guān)規(guī)定，這樣的協(xié)議條文也是無效的，不具有法律效力，這種不平等的房產(chǎn)委托協(xié)議是嚴重損害委托人合法權(quán)益的行為。

三、房產(chǎn)委托公證潛在風險的防范策略

(一)針對當事人的身份進行仔細審核

由于現(xiàn)階段在進行房產(chǎn)委托公證的過程中存在著委托人假冒身份作為當事人進行委托公證，還有部分本身為部分房產(chǎn)所有人在進行委托公證的過程中將屬于他人的全部房產(chǎn)進行委托公證，從而出現(xiàn)了房產(chǎn)交易欺騙或者造成當事人損失的重要后果。因此我們在進行房產(chǎn)委托公證的過程中為了有效的降低相應(yīng)的潛在風險，從而應(yīng)針對當事人的身份進行詳細的審核。首先應(yīng)確保當事人在進行房產(chǎn)委托公證時的身份真實性，針對委托人的婚姻狀況以及進行委托的房產(chǎn)所有權(quán)現(xiàn)狀，其次還要針對居住者的同意，證明房產(chǎn)是否存在抵押擔保或查封的情況，將詳細的情況了解清楚之后再進行房產(chǎn)委托公證。在審核當事人身份時針對當事人所提供身份證明的證件以及材料并進行有效的真?zhèn)舞b別，防止當事人提供假的身份證或假的離婚證明。其次在進行房產(chǎn)委托公證時要針對產(chǎn)權(quán)所有人和最終買房人進行明確，明確房產(chǎn)所有人是否全部擁有所委托進行交易的房產(chǎn)，明確在這次房產(chǎn)委托公證的過程中買房人的身份，防止受托人為了賺取額外的收益在進行房產(chǎn)交易的過程中進行一房多賣的現(xiàn)象，同時減少在重復(fù)委托的過程中所造成的經(jīng)濟損失，而且為了避免部分中間商為了謀取利益故意炒作房價，既有效的保障了房產(chǎn)所有人及買方的交易安全，同時也維持了房產(chǎn)市場的良好運行秩序。

(二)確保委托過程中委托公證協(xié)議簽訂的有效性

房產(chǎn)委托公證書是房產(chǎn)所有人和受委托方簽訂了委托公證協(xié)議，在進行委托公證簽訂的過程中當事人應(yīng)在委托書上進行簽字按指印，公證機構(gòu)應(yīng)確保當事人的簽字按指印等相關(guān)行為屬于當事人的真實意愿，在簽字按指印之后才能確保公證書的法律效力。而對于部分特殊群體例如年老體弱或者聾啞病人危重病人盲人等在進行房產(chǎn)委托公證的過程中應(yīng)通過現(xiàn)場談話或按指印或者現(xiàn)場錄音錄像作為固定證據(jù)，有效保存體現(xiàn)當事人真實醫(yī)院的固定證據(jù)才能夠確保房產(chǎn)委托公證的準確性和有效性。此外中介公司在與當事人簽訂房產(chǎn)委托協(xié)議的過程中，公證人員應(yīng)將與之相關(guān)的法律法規(guī)明確的告知當事人，在告知的義務(wù)的同時應(yīng)做好相應(yīng)的詢問筆錄，通過真實的記錄確實表明在公證的過程中公證人員履行了謹慎告知當事人相關(guān)法律條文的業(yè)務(wù)，從而有效的防止在發(fā)生房產(chǎn)委托糾紛的過程中，相應(yīng)的公證程序和步驟可以提供可靠的法律依據(jù)。有效的保障委托雙方的合法權(quán)益，同時也防止在房產(chǎn)委托協(xié)議簽訂的過程中出現(xiàn)不平等條約。

四、結(jié)束語

房產(chǎn)委托公證可以使房產(chǎn)交易變得更加方便快捷，同時也節(jié)約了房產(chǎn)交易過程中的人力和資源成本，但同時也給公證機構(gòu)帶來了新的挑戰(zhàn)和風險。我們在進行房產(chǎn)委托公證的過程中應(yīng)該從多個層面結(jié)合房產(chǎn)市場交易現(xiàn)狀制定相應(yīng)的對策防止房產(chǎn)委托公證潛在風險的發(fā)生，有效保障相關(guān)當事人的合法權(quán)益。