淺析商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展策略

陳鑫

摘要：黨的十九大明確提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，黨中央、國務(wù)院提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場。部分商業(yè)銀行積極響應(yīng)國家號召，力圖通過發(fā)揮自身金融產(chǎn)品、業(yè)務(wù)渠道、信息科技等方面的優(yōu)勢，成為住房租賃“藍(lán)海”的生力軍，力爭引領(lǐng)住房金融業(yè)務(wù)潮流，搶占未來住房市場需求的制高點(diǎn)，形成新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，商業(yè)銀行因結(jié)合住房市場區(qū)域化的特點(diǎn)，因地制宜、取長補(bǔ)短，開拓本地特色發(fā)展路徑，培養(yǎng)適應(yīng)性發(fā)展能力，積累持續(xù)性發(fā)展動力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 ?住房租賃 ?發(fā)展策略

住房需求作為居民家庭最重要的消費(fèi)需求，始終是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。為解決高房價對居民消費(fèi)需求的抑制，黨和政府以及越來越多的居民都將目光投向了住房租賃市場。租房市場是一個傳統(tǒng)的市場，是區(qū)域化特點(diǎn)突出的市場，其中的租賃市場也需要商業(yè)銀行結(jié)合自身優(yōu)勢和市場運(yùn)行特點(diǎn)，有效推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。下面以昆明市為例，探討商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展策略。

一、昆明住房租賃市場發(fā)展?fàn)顩r分析

（一）從交易情況上看，昆明地區(qū)住宅租賃交易量大于商品住宅銷售量

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年昆明租房市場交易總量約20萬套，遠(yuǎn)高于商品房住宅銷售總量60157套。分析原因，主要是由于房價整體低于全國主要城市，昆明居民仍以購房作為首要目標(biāo)，租房僅為過渡或臨時性選項(xiàng)，租房群體主要為外地來昆務(wù)工人員，對租住品質(zhì)要求不高，換租頻次較高。

（二）從房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，昆明地區(qū)政策性房源供應(yīng)不足、市場化房源供應(yīng)受影響

一是公租房、廉租房用地匱乏，政策性房源供應(yīng)不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明市2018年成交的土地均為銷售用地，沒有租賃用地。二是大量閑置庫存房未進(jìn)入租賃市場、市場經(jīng)營混亂，市場化房源供應(yīng)受限。目前昆明市住房租賃市場中，出租房源供給方基本格局為“4411”，即40%中介、40%業(yè)主、10%物業(yè)、10%長期租賃機(jī)構(gòu)，約90%的供給方可歸類為個人，專業(yè)化、集中化程度較低，導(dǎo)致住房租賃市場長期存在房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、安全隱患大等經(jīng)營管理混亂問題，對市場性房源的供應(yīng)造成不利影響。

（三）從需求結(jié)構(gòu)上看，昆明地區(qū)市場化租賃需求更大，年輕人是主要租賃客群

一是市場化租賃需求更大。一方面，受限于政策要求，具有保障資格的城市低收入人群才符合租住公租房的條件，限制了其需求;另一方面，市場化房源租賃交易總量約為15萬套，市場化租賃需求大于政策性租賃需求。

二是市場化租賃需求中，年輕租客占比最高，30歲以下的租客占比70%，30歲以上的租房人群占比30%。另外，出租方一般也將承租人限定在20至40歲之間，對更大年齡的租房人會因各種顧慮而不愿意出租。

二、機(jī)遇與挑戰(zhàn)

（一）機(jī)遇

商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)面臨的機(jī)遇包括：

1.政銀合作機(jī)遇。鑒于昆明租房市場尚處于市場主體自由發(fā)展階段，政府在其中的規(guī)范職能還未開始發(fā)揮、保障機(jī)制還未建立起來，對一整套解決方案有迫切需求，商業(yè)銀行可借助政銀合作、發(fā)揮各自優(yōu)勢，解決職能部門管理的難點(diǎn)、痛點(diǎn)，占據(jù)先入為主的制高點(diǎn)，為深入開展住房租賃服務(wù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

另外，2018年9月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部出臺了《推行政府購買公租房運(yùn)營管理的試點(diǎn)方案》明確了試點(diǎn)省區(qū)開展政府購買公租房運(yùn)營管理試點(diǎn)工作，在政策推動下，各地公租房的運(yùn)營管理將會得到進(jìn)一步的完善和提升，政府購買服務(wù)的承接主體會逐步增加，將為商業(yè)銀行帶來住房租賃及信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的營銷契機(jī)。

2.銀企合作機(jī)遇。昆明租房市場目前處于線下向線上遷移的過渡階段。根據(jù)與58集團(tuán)平臺的合作經(jīng)歷，很多企業(yè)對功能完善、體驗(yàn)優(yōu)良、企業(yè)約束少、使用成本低的系統(tǒng)有迫切需求。商業(yè)銀行借助銀行品牌信譽(yù)和金融科技實(shí)力，為房源企業(yè)提供系統(tǒng)平臺，有望打破固有格局，培育一批有潛力的合作伙伴。

3.獲客活客機(jī)遇。商業(yè)銀行直接支持住房租賃市場發(fā)展的觸點(diǎn)，一是支持住房租賃企業(yè)，打造公司類住房租賃貸款產(chǎn)品，支持企業(yè)對于房源的購買、抵押、應(yīng)收租金質(zhì)押和經(jīng)營等，利用對公信貸業(yè)務(wù)解決租賃企業(yè)融資痛點(diǎn)。二是支持租客，租房客群的特點(diǎn)是日常金融需求主要集中在生活消費(fèi)、支付等方面，非常符合目前商業(yè)銀行發(fā)展消費(fèi)金融、搭建支付場景等服務(wù)面向的客群。通過發(fā)展住房租賃服務(wù)，商業(yè)銀行可以在供給端和需求端都嵌入綜合金融產(chǎn)品和服務(wù)，批量獲得活躍度較高的客戶。

（二）挑戰(zhàn)

相對于機(jī)遇，在昆明市發(fā)展住房租賃服務(wù)的挑戰(zhàn)也不少。

1.市場發(fā)展成熟還有待時日。一方面由于產(chǎn)業(yè)支持不足、土地財(cái)政主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r使得昆明的房地產(chǎn)市場在較長時期內(nèi)還將以新房開發(fā)、銷售為主，政府對租房市場的培育熱情和力度還有待提高。另一方面，昆明居民仍以購房為解決居住問題的首要選擇，租房僅為過渡或臨時性選項(xiàng)，住房租賃的供需結(jié)構(gòu)和水平在較長時期內(nèi)將仍處于外來務(wù)工租住需求為主、滿足基本居住條件即可的層次。因此，商業(yè)銀行較難在短期內(nèi)做大住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模。

2.公租房市場突破仍需攻堅(jiān)。一是兩部委雖出臺了《推行政府購買公租房運(yùn)營管理的試點(diǎn)方案》的通知，但就昆明市而言，政府購買公租房運(yùn)管服務(wù)如何推進(jìn)執(zhí)行、業(yè)務(wù)流程、試點(diǎn)范圍等尚未出臺具體的指導(dǎo)意見和詳細(xì)的運(yùn)營管理方案。二是昆明地區(qū)公租房管理存在主體多、層級多、模式多的實(shí)際情況，給商業(yè)銀行的統(tǒng)一營銷帶來了一定的困難。

3.管理政策操作性有待加強(qiáng)、落地尚需時日。如前所述，雖然昆明市在租賃市場監(jiān)督管理、合同登記備案方面已有章可循，但據(jù)觀察，這些政策在實(shí)際交易過程中未完全遵照執(zhí)行，實(shí)際效果尚未顯現(xiàn)。因此，商業(yè)銀行在運(yùn)作住房租賃服務(wù)時，需要兼顧考量滿足市場需求與規(guī)避政策風(fēng)險的平衡。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的策略建議

（一）強(qiáng)化政銀合作，構(gòu)筑發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的先發(fā)優(yōu)勢

銀行業(yè)務(wù)多年的發(fā)展證明，業(yè)務(wù)、客戶、技術(shù)都是極易復(fù)制的，而政府部門是唯一的，建立與他們的合作能為住房租賃業(yè)務(wù)的起步和發(fā)展創(chuàng)造極大優(yōu)勢。

1.爭取政府合作先入為主的優(yōu)勢。住房金融領(lǐng)域歷來都是一個政策密集型的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，因此政府部門在住房租賃方面的政策、方針、構(gòu)想、要求，商業(yè)銀行要及時予以回應(yīng)，為其規(guī)范市場管理提供系統(tǒng)解決方案，提供產(chǎn)品服務(wù)方案，以自身優(yōu)勢積極爭取與政府合作先入為主的優(yōu)勢。

2.爭取行業(yè)監(jiān)管制定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢。近期金融因素在住房租賃領(lǐng)域的動向已引起行業(yè)監(jiān)管部門的關(guān)注，相關(guān)的監(jiān)管要求預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺。商業(yè)銀行要發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，打造住房租賃金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品的成功樣本，力爭成為行業(yè)監(jiān)管部門制定監(jiān)管政策參考的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。

3.爭取公租房服務(wù)提供方的優(yōu)勢。借助云南省開展公租房運(yùn)營管理服務(wù)采購的機(jī)遇，商業(yè)銀行應(yīng)積極參與競標(biāo)，爭取獲得這一最穩(wěn)定的住房租賃業(yè)務(wù)來源，擴(kuò)展與政府部門的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，提升商業(yè)銀行住房租賃服務(wù)品牌影響力和競爭力，拉開與其他競爭對手的差距。

（二）立足租房客戶，打造具備較強(qiáng)競爭優(yōu)勢的金融產(chǎn)品

1.打造住房租賃綜合平臺。適應(yīng)當(dāng)前住房租賃交易向線上遷移的趨勢，商業(yè)銀行必須以系統(tǒng)平臺建設(shè)作為發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和依托。要按照信息獲取、交易支持、日常服務(wù)的運(yùn)作流程和租客需求，開發(fā)相應(yīng)功能的綜合服務(wù)系統(tǒng)平臺，全面支持租客與房源提供方在線完成交易，獲取相關(guān)服務(wù)，保證平臺的服務(wù)能力持續(xù)適應(yīng)市場變化。

2.打造住房租賃核心產(chǎn)品。與其他參與住房租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)相比，商業(yè)銀行最大的區(qū)別和優(yōu)勢就是能夠提供可靠的金融服務(wù)。因此，在建設(shè)服務(wù)系統(tǒng)平臺的同時，商業(yè)銀行要依托系統(tǒng)功能，開發(fā)符合市場趨勢、貼近系統(tǒng)用戶、安全便捷普惠的線上產(chǎn)品服務(wù)，從而讓金融的力量更好地融入和支持住房租賃市場，而且應(yīng)將開發(fā)的重點(diǎn)放在針對租客的租房融資服務(wù)上。

3.打造住房租賃綜合服務(wù)。以提供融資服務(wù)為核心的系統(tǒng)平臺為依托，商業(yè)銀行可以圍繞住房租賃整合繳費(fèi)支付、物業(yè)報(bào)修、家政服務(wù)、社區(qū)活動等社區(qū)綜合服務(wù)，為平臺擴(kuò)圍和賦能的同時，豐富線下住房租賃相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，讓住房社區(qū)成為銀行持續(xù)獲客、活客、聚客的新渠道。

（三）培育優(yōu)質(zhì)合作企業(yè)，探索能夠持續(xù)自主盈利的經(jīng)營模式

1.要像經(jīng)營管理住房貸款項(xiàng)目一樣經(jīng)營住房租賃項(xiàng)目。商業(yè)銀行在營銷、準(zhǔn)入、管理住房貸款項(xiàng)目方面已形成穩(wěn)定可靠的模式，有標(biāo)準(zhǔn)、有流程，因參照制定住房租賃金融合作制度，開展住房租賃企業(yè)、項(xiàng)目的營銷、準(zhǔn)入、管理常態(tài)化運(yùn)作，并根據(jù)出現(xiàn)的問題不斷查缺補(bǔ)漏、完善管理制度，以標(biāo)準(zhǔn)化來應(yīng)對多種形態(tài)的住房租賃企業(yè)和項(xiàng)目，從而穩(wěn)定地產(chǎn)生收益，實(shí)現(xiàn)銀企雙方的合作共贏。

2.要像打造信用卡金融生態(tài)圈一樣打造住房租賃生態(tài)圈。住房租賃業(yè)務(wù)解決的是安居問題，而安居不僅與住房有關(guān)，還與吃、穿、行、文、娛、購密切聯(lián)系。隨著經(jīng)營的成熟度提升，商業(yè)銀行的住房租賃業(yè)務(wù)要借助其他條線的力量，在線上平臺渠道增加各項(xiàng)金融產(chǎn)品、生活服務(wù)的鏈接、模塊，在線下聯(lián)合租賃企業(yè)等合作方建設(shè)“智慧社區(qū)”等金融服務(wù)場景，形成住房租賃服務(wù)渠道的擴(kuò)展版和升級版。

3.要像管控金融風(fēng)險問題一樣管控不良合作方和租戶。近期部分城市住房租賃市場出現(xiàn)的問題引起了社會的普遍關(guān)注，商業(yè)銀行應(yīng)引以為鑒，提前預(yù)防。在努力做大住房租賃線上業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，要將風(fēng)險管控同時抓起來。事前，要按準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)做好服務(wù)客戶的有效篩選，防范不良客戶對銀行服務(wù)資源的占用;事中，要落實(shí)好合作租賃企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任和管控措施，防范企業(yè)負(fù)面信息和行為對銀行聲譽(yù)的影響;事后，要做好客戶的數(shù)據(jù)監(jiān)測、異常分析和快速反應(yīng)，以及投訴應(yīng)急處置，防范后續(xù)服務(wù)不到位對業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的影響。

綜上所述，住房租賃市場方興未艾、前景可期，商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢，配合政府部門，整合核心產(chǎn)品，契合真實(shí)需求，在滿足市場參與方發(fā)展、安居、優(yōu)居的同時，促進(jìn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]建設(shè)銀行總行風(fēng)險管理部住房租賃研究組.關(guān)于深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的措施及建議[J].現(xiàn)代商業(yè)銀行導(dǎo)刊，2009（2）.

[2]蘇志勇.35個大中城市購房租房壓力榜[N].中國房地產(chǎn)報(bào)，2019-5-13.

（作者單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司昆明分行）