從《物權法》角度討論小區業主自治

韋秀麗

海南師范大學，海南 海口 571127

一、從《物權法》角度討論小區業主自治

若把公法作為參照對象，私法系與之相比，公法存在的目的是保護國家和社會的利益，是權力服從的載體，但是私法存在的目的是保護私人或者私人團體的基本利益，若是雙方因私人問題而產生的糾紛，不會對國家和社會的安定產生威脅傷害的話，則由私法進行干涉判斷，解決其糾紛。私法自治是民法的基本體現，具體來講是指私人根據本人的意愿來產生權利和義務，私法自治最主要的意義是為了保護私人行使權利的自由，并可以對其生活行為負責。業主自治的基礎是在建筑物區分所有權而形成的，以本質來看屬于公民自治范圍。業主自治將業主的共有財產進行調節劃分，減少矛盾糾紛的產生。將業主與業主之前形成自治團體組成，并賦予他們表決權的權利，是私法自治的重要標志。與追求社會安定，維護社會利益的公法相比，私法自治仍然將著力點放在維護業主的私人利益，讓業主能夠充分的行使自己的權利。因為私法屬于自治原則，所以業主行使權利的區域及事項都由業主來共同協商，共同確定，國家法律不應該參與其中，但是這也并不代表私法自治是無底線無原則的，若是違背了國家法律，破壞了社會利益，其依然會受到國家的管制和約束。

二、我國住宅小區業主自治團體的立法現狀

以我國整個立法歷史上來看，《物權法》是以法律在基礎，通過最接地氣的形式出臺，成功為業主大會和業主委員這兩大板塊覆蓋了法律條文，讓其受到法律的保護。我國第一部出臺的，有著全國性物業管理法權威的條文是《物業管理條例》，這些條文在一定程度上把我國的物業法律空白頁填充完整，解決以前的固有問題。同時為了進一步將業主自治團體的活動規范化，制度化，正常化，在2009年，建設部出臺了《業主大會和業主委員會指導規則》，與《物業管理條例》相互配合，相互制約，全方面的指導業主自治的團體活動，并取締了2003年施行的《業主大會規程》。雖然上述法律法規都相繼為我國業主自治規范化、法律化做了鋪墊，將業主大會和業主委員納入到了法律體系中，但是仍然存在法律不完整、不完善的、不具體等缺陷。例如，《物權法》里面出臺的各項條例還只是浮于面上，沒有下沉到點位上，只是簡單的對緊急的問題做出了解決措施，但是對建筑物區分所有權中應包含的各項條例和制度均沒有做出相應的回應。所以，我國當務之急是應該盡快抓緊時間出臺《建筑物區分所有權法》。

三、我國住宅小區業主自治團體法律地位的探討

(一)我國現行制度對法人資格的判斷標準

我國大部分住宅小區，都相繼設立了業主自治團體隊伍，但要想為其爭取到法人資格，第一步便是要知曉我國在法人資格這一方面有著怎樣的評判標準，根據相關法律條文分析簡單來說，擁有法人資格必須具備以下條件：獨立的意志、獨立的資金、獨立的負責人，但是社會不斷的發展，國情不斷發生變化，每個國家對法人資格的判定有著不同的標準和理解，但是盡管如此，通過分析不同國家不同的評判標準，可以得出這樣一個結論，沒有國家把法人資格只是放在擁有獨立責任框架里面，而是將獨立責任詳細方分解為四個方面，即責任獨立型法人、責任半獨立型法人、責任非獨立型法人、責任補充型，以更好的判斷何為法人資格。

(二)現階段我國業主自治團體應定性為“非法人團體”，法律上歸類為“其他組織”

1.業主自治團體擁有完整的管理規章制度，可以讓其他社會人詳細的了解規約和議事規則。

2.業主自治團體具備組織機構，應當如同公司企業一般，設立決策機構、執行機構和監督機構。

3.業主自治團體可以歸納到民事層面，那么在后期便可以行使與民事同樣的權利，也可以用自己的名義來行使相關法律權利。

4.業主自治團體可以行使訴訟權利，在自己所涉及到的范圍權利或者公共利益受到威脅的時候，便可以進行訴訟，為自己和業主爭取到應當擁有的利益。

5.業主自治團體不具備獨立承擔責任的權利，業主自治團體所涉及到的民事團體活動產生的一系列法律責任，全部按照業主占比份額來分類承擔，沒有連帶責任的說法。