小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力分析

謝新路

青島科技大學(xué)，山東 青島 266000

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念與相關(guān)規(guī)定

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房并非我國現(xiàn)行法律法規(guī)明文規(guī)定的法律概念，而是民間對于建造在集體建設(shè)用地上的房屋的俗稱。建造于國有土地上的房屋可以依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的程序進行產(chǎn)權(quán)登記，而建造于集體土地上的房屋則無法要求不動產(chǎn)登記機關(guān)進行產(chǎn)權(quán)登記，正因為無法將小產(chǎn)權(quán)房登記于不動產(chǎn)登記簿，也無法獲得產(chǎn)權(quán)證書，建造于村集體建設(shè)用地上的房屋無法像商品房一樣自由流通，于是民間稱之為小產(chǎn)權(quán)房。[1]

(二)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定

基于《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，建造于村集體所有土地上的小產(chǎn)權(quán)房本身就處于不被法律認可的地位。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房也就被排斥在該法規(guī)制范圍之外。可見我國法律對于現(xiàn)實中大量存在的小產(chǎn)權(quán)房采取回避態(tài)度，小產(chǎn)權(quán)房在法律規(guī)定上的空白也成為司法審判面臨難題的重要原因。相關(guān)政策對于小產(chǎn)權(quán)房登記予以禁止，例如《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》之規(guī)定。但是該規(guī)定只是禁止小產(chǎn)權(quán)房登記，而沒有談及小產(chǎn)權(quán)房買賣的問題。[2]

二、合同生效要件分析

(一)當(dāng)事人適格且意思表示真實

合同成立與合同生效是兩個法律概念，合同成立只需滿足形式上的要件即可，具體到小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，只要有具體明確的合同雙方當(dāng)事人，合同雙方當(dāng)事人意思表示一致，并以訂立合同為目的達成合意，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就滿足合同成立要件。按照通說，合同生效應(yīng)當(dāng)滿足三要件，即合同當(dāng)事人適格，合同雙方意思表示真實和不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不違背公序良俗。具體到小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，因集體土地流轉(zhuǎn)的特殊限制，當(dāng)事人適格并不代表著當(dāng)事人必須具有對標(biāo)的物有處分的權(quán)利，小產(chǎn)權(quán)房出賣方本身并不享有權(quán)能完整的房屋所有權(quán)，其只享有占有、使用、收益的權(quán)能而無權(quán)處分，而按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人在締約時是否享有標(biāo)的物的處分權(quán)并不影響合同本身的效力。第二要件是合同雙方意思表示真實，只要小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方都以訂立房屋買賣合同為目的，達成的合意真實有效，沒有欺詐、脅迫、乘人之危的情形出現(xiàn)，合同效力也就不會因此出現(xiàn)問題。[3]因此，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效就看其本身是否滿足合同生效的三個要件。

(二)不違背法律法規(guī)強制性規(guī)定

《合同法》第五十二條第五款規(guī)定了合同無效法定情形，小產(chǎn)權(quán)房是否違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定就是認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效的關(guān)鍵，而相關(guān)法律法規(guī)的不完善使得這一認定陷入理論爭議和司法困境。認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的最有力理由是買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為本身違反了法律強制性規(guī)定，其最直接根據(jù)就是《土地管理法》中第六十三條對于集體土地使用權(quán)限于本村集體內(nèi)成員使用的限制，而小產(chǎn)權(quán)房買賣行為導(dǎo)致村集體土地使用權(quán)向外流轉(zhuǎn)，合同因此無效。[4]我國沒有對于小產(chǎn)權(quán)房的直接法律規(guī)定，因此只能通過現(xiàn)行法律進行邏輯推理，而這一套認定小產(chǎn)權(quán)房買賣違反法律強制性規(guī)定的邏輯推理并不嚴謹。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同標(biāo)的是建造于集體土地上的房屋而不是集體土地使用權(quán)，法院認為土地使用權(quán)也一并流轉(zhuǎn)的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押，如果將“房地一體”主義應(yīng)用于小產(chǎn)權(quán)房買賣的問題上，當(dāng)然可以推理出當(dāng)事人處分房屋的同時也處分了土地使用權(quán)，從而認定買賣合同無效，可《城市房地產(chǎn)管理法》的調(diào)整范圍并不包括小產(chǎn)權(quán)房，其第二條明確規(guī)定調(diào)整對象為建造于國有土地上的房屋。一方面，對于限制公民私權(quán)的法律條文不得輕易做出類推適用，而且鑒于小產(chǎn)權(quán)房涉及的土地問題的復(fù)雜性，也不能將適用于國有土地房屋上的“房地一體”原則類推適用于集體土地房屋之上。另一方面，從訂立合同的主觀意圖上講大部分的房屋出賣人只有出賣自己所有的房屋的目的，而并沒有出賣集體土地使用權(quán)的主觀目的，法律應(yīng)當(dāng)保護公民私有財產(chǎn)的合法流轉(zhuǎn)。[5]因此，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同并沒有違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，是雙方基于意思自治處分財產(chǎn)的行為，滿足有效的三要件，應(yīng)當(dāng)被認定為有效合同。