從案例分析的角度談城鎮居民購買小產權房糾紛問題

趙 艷

新疆師范大學，新疆 烏魯木齊 830000

隨著城市建設的飛速發展，很多城鎮生活的人們開始對農村的生活流連忘返，小橋流水人家似的生活應該是祖輩們留給城鎮居民的念想。但是對于在農村有宅基地的農民來說，手上有地，心卻很慌，原因是其暫時沒有能力把它轉化成生產資料，農民想著如何用土地給自己帶來收益，城鎮居民想要一個農家小院，于是小產權房因需產生了。

從表面上看，小產權房的產生，是一個雙贏的經濟型產物，既滿足了城鎮居民想要的小院生活，又可以使農民迅速有錢去解決目前的資金問題，可是小產權房本身具有一定的人身屬性，由于城鎮居民不是集體經濟組織成員，其無權取得農村集體土地之上建成的房屋所有權，無法辦理物權登記手續，故其不能視為有效的物權變動，而存在于農民和城鎮居民之間的買賣合同或者類似于聯建協議均因為沒有法律依據，而最終被確定為無效協議。

類似情況有李村的顏某看著附近的鄰居都住上了樓房，自己由于沒有錢蓋房，整日愁眉苦臉。2008年的一天，鄰居家的親戚老王從城里來玩，出生在農村的老王深深地愛上了這片土地，在與顏某交談時提到想在當地買房扎根，用于享受退休后的晚年生活。一來二去，雙方達成了合意。老王出資100萬幫助顏某建房，房屋建成四層，一、二樓的產權歸老王，三樓、四樓的產權歸顏某。為了表示誠意，雙方的當著鄰居的面簽署了協議。回到城里，老王多方籌措100萬，用了一個月的時間建成了樓房，兩家人高高興興住進了新屋。如果事情就這樣結束，可能就好了。

隨著周圍小產權房糾紛的不斷出現，漸漸地顏某得知雙方合資建設的樓房應定性為小產權房，他把農村宅基地上建成的房屋出售給城鎮居民的行為是違反法律規定的，如果起訴到法院雙方簽訂的合同會被確認無效的，合同不受法律保護，這樣就可以合法的拿回已經升值的房屋，并且不會覺得難為情。

于是顏某找到法院，要求確認雙方的合同無效，要求老王歸還房屋。案件訴至法院后，法官看著老淚縱橫的老王，提出雙方最好是協商解決此事。經過幾輪磋商，雙方達成了調解方案。第一、解除雙方之間的房屋聯建協議；第二顏某給老王支付120萬補償款，雙方之間事情就此解決。三個月后，顏某收到了法院的傳票，原來是顏某被人告了，這個人是老王的哥哥，這是顏某才得知，老王當初在建房時借了哥哥50萬，并承諾將來房子分給哥哥一半。后來老王沒有給哥哥還錢，哥哥得知老王和顏某解除了合同，退回了房款。他認為自己被弟弟和顏某給騙了。法院受理后，經過審理作出了撤銷調解書的判決，其理由是雙方進行的調解，有可能損害老王哥哥的合法權益，且該案案由為確認之訴，不適合調解，雙方之間在法院達成的民事調解書因此被撤銷了。

通過這個案例，我們能看到的問題是老王與顏某自愿達成的協議書被撤銷了。上升為法律問題就是其與顏某之間的合同效力是否屬于無效協議，雙方之間的就合同效力確認問題提出的訴訟能否運用調解的方式解決以及法院撤銷民事調解的判決是否依據充分。

首先，關于老王與顏某之間的合同效力問題。顏某是李村的村民，其建房的宅基地包含一定的農民身份屬性，即只有本村集體經濟組織成員才可以分得宅基地，才有機會在宅基地上蓋房子。農村村民建房應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，農村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準。我國土地管理法明確規定一戶農村村民只能擁有一處宅基地，法律這樣規定目的是盡量減少建設用地，做好目前保護耕地的工作。同時也為了保證農村村民有地建房，有房可住。

另外物權法同樣規定了集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等財產不得抵押。

由于農民在宅基地建房是與宅基地緊密相連的，地與房，好比是連體嬰兒不可分割。如果允許城鎮居民得到農村的住宅，就等于允許其得到集體權屬的宅基地。這與我國目前的國內相關立法精神是不匹配的。因此顏某與老王之間的聯建協議由于違反了土地管理法、物權法的相關規定，依法應該是無效合同，雙方應依照合同法相關規定，解除合同，并考慮合同履行的情況，對雙方取得的財產依法返還。

其次，老王與顏某雙方之間的法律問題能否運用調解的方式解決。

調解是人民法院為了方便當事人而采取的解決矛盾的有效方式，但是調解必須堅持自愿原則，所涉及的內容應符合現行法律及政策規定。

本案中的調解書的形成是雙方自愿達成，不存在強迫的問題。調解協議的內容也沒有違反法律規定。

同時，我們必須了解違反調解的法律責任是什么？當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟中的達成調解協議的方式侵害第三人合法權益的，人民法院應駁回其請求同時可以采取罰款和拘留的處罰措施。

而本案不是特別程序案件，根據案件性質也不屬于不能調解的案件，最高人民法院的司法解釋規定不得調解的案件有：適用特別程序案件、督促程序案件、公示催告程序、還有婚姻等與身份有關確認之訴案件以及其他案件性質不能進行調解的案件。

顏某和老王的就聯建房屋的協議因為違反法律的強制性規定應當被確認無效，法院也會支持他的訴訟請求。但他將房屋賣出又收回的行為顯然有失公平，違背誠信的傳統道德觀念。如果法院簡單的確認無效，從直觀上分析，似乎法院也鼓勵這種行為的發生，從而成為這種失去誠信和不道德行為的幫兇，因此案例中涉及的調解書中將違反法律強制性規定的合同進行解除，對合同解除后的財產歸屬進行了處分包括可得利益，對可得利益的分配已經起到將現行司法實踐運用在諸如此類買賣糾紛的案件中，是對法律指引作用及教育作用最好的詮釋。這種方式帶來的效果是顯而易見的。不但減輕了當事人的訴累，避免一起法律事件引發多起訴訟，而且很好的化解了當事人之間的糾紛，減少了不穩定因素的滋生，這正是法律人日常追尋的法律效果和社會效果的有機結合。

再次，法院撤銷民事調解的判決是否依據充分。案例中法院撤銷民事調解書的理由不充分。人民法院審理民事案件的過程中，經常會在查清事實、分清是非的基礎上秉承自愿、合法的原則，借助調解形式促使當事人達成一致，化干戈為玉帛。可是要是有證據證明調解中存在脅迫、欺詐等違法情況當事人可以申請撤銷，法院也可以啟動審判監督程序。

在顏某和老王及老王哥哥的案例中，法院本著依法依規解決矛盾的原則，促成了案件調解結案，有法可依，不應被撤銷。

在城市迅猛發展的情況下，土地征遷帶來巨大的收益，農村村民由于自身條件有限，將在農村的房屋出售后，又想盡辦法追討小產權房，按照目前的法律及政策現狀，大多數人民法院直接確定該房屋買賣或者聯建協議無效，但這樣并不能解決買賣雙方的糾紛，反而合同雙方會投入更大的時間成本、精力、金錢去解決糾紛，故調解其實是解決此類糾紛直接又方便的方式之一。

按照國家相關規定小產權房雖是房產市場不斷發展的產物，但是由于其建設違反法律規定，從建筑領域應當視為違章建筑。我們法律人對于小產權房的態度應該是是零容忍。面對比較嚴重的小產權房交易亂象，交易后存在的風險較大，現實中一房兩賣、一房多賣，更有甚者取得征遷款后大肆討價還價的比比皆是。

無論是老王與顏某之間的合同效力問題，還是雙方之間的就合同效力確認提出的訴訟能否運用調解方式解決的問題，以及法院撤銷民事調解的判決是否依據充分的問題從根本上是要選擇一種最好的方式解決雙方之間的矛盾，降低當事人的訴訟成本，對當事人產生警示作用，發揮法律本身的指引、評價、教育作用。

雖然國家鼓勵交易，但是對于交易內容明顯違反法律規定的應當杜絕。小產權房糾紛不斷，相信法律制度的不斷完善勢必會有更好的救濟途徑來破解這個難題。