業主大會法律地位研究

王少軒

河南牧業經濟學院，河南 鄭州 450044

由于不同國家的經濟制度以及政治制度都會有差異，因此不同國家的住宅政策也會有所不同，這樣一來就會逐漸形成各式各樣的住宅模式[1]。我國屬于社會主義國家，關于住宅制度以及住宅的基本政策的發展都經歷了很多過程?，F如今，社會在不斷的發展，公民的生活水平在不斷提高，公民對于經營性用房的需求也就越來越大。我國為了解決這一問題，開始不斷加大高層建筑的建設規模。為了有效地維護高層建筑小區內的生活秩序，充分協調好小區內業主們的共同利益以及各業主間的個人利益，維護小區內全體業主的合法權益，業主大會制度就應運而生了。

一、業主大會概述

(一)業主大會的基本概念

“業主”指的就是物業的主人，而業主大會指的是：代表小區內的所有業主，并且可以實行自治的一種組織。業主大會從理論上講應該是小區內全體業主都應該參加的大會。但是，不同類型的住宅小區，業主情況不同，業主大會的成立及運作也各不相同。很多高層類小區，其業主較多而且規模比較大，如果要求小區內所有業主都來參加業主大會是十分困難的，但是如果要求小區內的業主代表來參加業主大會，那么就會相對容易很多。因此相關規定指出，允許由推選出的業主代表代替所有業主來參加業主大會，其實這也就是業主代表大會。

(二)業主大會如何成立

雖然很多規定對于業主大會的成立規則進行了補充，但是其在成立制度上依然存在很多缺陷?！段飿I管理條例》中指出，在成立業主大會前需要在當地有關政府部門的指導下，首先成立一個業主大會籌備組，但是卻沒有相關的法律依據來規定業主大會籌備組的成立制度。不僅如此，由于某些地方政府其并沒有一個清晰的行政管理責任，因此很容易出現業主大會籌備組被人非法操縱的情況，嚴重阻礙了業主大會的及時成立。除此之外，有一些業主僅考慮個人的利益，早就在多個方面進行籌備。在這種復雜的情況下，同時聚集所有業主召開業主大會的可能性非常低，導致業主大會非常的撲朔迷離，其合法性也非常令人懷疑[2]。

(三)業主大會自治的法律基礎

《物權法》中有明確的規定，共有權、專有所有權以及成員權三部分共同組成了建筑物區分所有權。

物業管理中經常會出現很多形形色色的問題，而這些問題從法律的角度來看，其最終緣由都是由建筑物區分所有權這一問題所派生出來的。

第一，業主大會實行自治的權利基礎就是建筑物區分所有權，其具有復合性的特點，而這一特點也恰恰決定了對于建筑物的管理與維護來說，區分所有權人與其必然是相互聯系的。由此可見，只有將小區內的所有業主全部組織起來，并按相關的法律規定成立起業主大會，才能更加有效的維護小區業主的公共利益，并且更好的對小區物業進行管理。

第二，建筑物區分所有權中包含專有權，而專有權其特點就是具有一定的主導性。當業主行使自治權力時，其恰恰可以為表決權的計算提供合理且充分的依據。建筑物區分所有權人的權利大小，其實在一定程度上也決定了其共同管理權以及共用部分持分權的權力大小，因此要想計算出表決權，需要根據業主的所有權大小來計算[3]。

第三，在業主大會的運行過程中，建筑物區分所有權還可以為其提供一定的制度基礎，因為建筑物區分所有權具有一定的一體性和復合性，因此決定了業主大會是一種自治的組織。如果業主大會所做出的的決議是符合法律法規的，那么這個提議就是全體業主的共同意志的體現，并且效力于小區內的所有業主。只要決議是合法的，且已經通過開始生效了，如果有人在通過該決議后才成為業主，或者是有人對決策持有不同的看法和意見，那么同樣還是受決議所約束的。

二、業主大會目前在我國的法律地位

(一)我國業主大會法律地位現狀

通過我國目前的相關法律法規可以看出，我國已經充分意識到了業主大會在物業管理中的重要程度，但是在所有這些與物業管理相關的法律法規中，對于業主大會的法律地位卻并沒有作出比較明確的規定，所體現的也僅僅是業主大會在當今社會中存在的必要性，對于業主大會具體的論述和定義并沒有進一步的表述，這就導致了業主大會在我國的司法中會處于一個非常尷尬的地位[4]。

(二)關于我國業主大會法律地位的爭議

目前業主大會在我國的法律地位一直備受學者們的爭議，爭議點主要包括以下幾點：

1.應該賦予業主大會法人人格

有一些學者認為，業主大會本就是一個自治團體，因此應該使之具有法人性，賦予其獨立的法人人格。他們認為如果賦予業主大會獨立的法人人格，那么會有頗多的實際效益，主要表現在：其一，如果賦予其法人人格，就完全可以直接使用自己的名義對外為法律行為，比如可以直接訂立合約以及取得相應的權利；其二，當賦予業主大會獨立的法人人格時，其就可以成為權利義務的歸屬點，這樣一來在雙方進行交易活動時，就會更加安全更加便利；其三，如果業主大會具有法人人格，那么相對于數個甚至單個業主，其更利于團體參加訴訟。

2.不應該賦予業主大會法人人格

還有部分學者認為，賦予業主大會法人人格并不合理也沒有這樣的必要，具體原因如下：其一，如果具有法人人格，作為法人的團體，雖然可以完全可以直接使用自己的名義對外為法律行為，如果不具有法人人格，在對外法律行為的時候就只能以業主的名義進行，但是如果將這兩種情況進行比較，又很難比較出哪種方式更具優點；其二，即使賦予其法律人格，業主大會直接成為了權利義務的歸屬點，其實際中的法律關系也并不會清晰多少；其三，即使賦予了法人人格，其可以作為訴訟的主體并行使其權利，但這一優點也并不是其特有的優點，因為即使沒有賦予業主大會法人人格，其依然可以爭取到訴訟當事人的地位，也依然可以獨立代表其他的小區業主向相關業主形式合法的權利[5]。

三、完善業主大會法律制度

(一)明確業主大會的法律地位

談到業主大會的法律地位，首先要了解其成立的最終目的[7]。其本就是以改善小區全體業主的生活環境為最終目的，同時也是作為維護全體業主合法權益的一個重要保障。有關法律法規明確指出，業主大會主要有如下兩個職責：第一，業主大會是代表小區業主雇傭以及解除物業服務的單位；第二，如果小區內有業主與他方需要進行訴訟，那么業主大會可授業主的委托，代表小區內所有業主參與整個訴訟過程。業主大會沒必要擁有與業主完全獨立的財產，只需要有一定的財產支配權就可以參與這些活動。由此可見，將業主大會定位成非法人組織足以滿足其成立的最終目的。如果想將業主大會定位為法人組織，那么它的成立要求非常嚴格，需要投入大量的人力、財力和物力，而且要耗費大兩的時間去完成必要的官方程序。因此，將業主大會賦予法人人格，既不利于社區管理，也不符合經濟成本受益。

(二)明確業主大會與業主委員會之間的關系

要明確兩者之間的關系，首先要了解業主委員會的職責，其包括：代表業主和物業方簽訂相關的物業服務等合同；召集業主開展業主大會；監督物業方對于約定規則的實施情況等[8]。由此可見，業主大會和業主委員會之間是一種委托與被委托的關系，只有受到了業主以及業主大會的授權，業主委員會才允許按要求開展相關的工作，一旦發現其超越了委托權限，業主委員會就必須為自己的行為承擔相應的后果。業主大會有職責監督業主委員會，而業主委員會也有一定的義務接受業主大會的監督。一旦業主委員會做出了違反其本應承擔的義務，那么業主大會就有權利變更甚至撤銷其原有的崗位職責。如果發現由于業主委員會私自越權的行為導致某些業主有一定的損失，那么業主大會可以要求執行該決定的業主委員會承擔相應的賠償；與之相對應的，如果在業主委員會作出決定并實施后，并沒有違反相關的法律法規，而且沒有存在任何的越權行為，那么所造成的損失就要由所有的業主一同承擔。

四、結語

綜上所述，在對整個小區進行物業管理時，業主大會可以說是整個管理的核心，而且也是小區全體業主可以進行民主自治的一個載體。業主大會所特有的自治管理制度，不僅可以更加有效的完善物業管理秩序，加大對業主權利的保護，同時也可以整體改善小區居民的生活質量和水平?，F如今，雖然《物權法》等相關的法律法規的頒布與施行，將我國各地混亂不統一的業主大會制度進行了有效的改善，但其本身依然存在著一定的缺陷，比如沒有將業主大會的法律性質進行明確的定位，業主大會的訴訟主體資格就會一直處于模糊不清的狀態。事實證明，將業主大會定義為“其他組織”是有一定可行性的，其不僅可以讓業主充分享受其自治權，也可以進一步完善我國的法律體系。