各國住房保障政策研究與比較

龍 雯

湖南現代物流職業技術學院，湖南 長沙 410131

住房保障政策的制定是國家提供基本生活所需住房的特殊政策安排。目前，各國在住房保障政策的制定上，會呈現出多元化的特點，各國的出發點、成熟程度和建立模式等各不相同。研究比較各國住房保障政策，對于我國具有非常現實的意義。

一、各國住房保障政策的分類研究

在資源配置中，考各國政府根據本國的經濟發展水平、政治制度、文化與價值觀等方面，都適時地選擇了不同的住房保障政策。世界上社會保障政策具有三種福利基本模式：一美國、澳大利亞等國家屬于市場救濟型，其住房保障政策側重于市場進行資源配置，是有選擇地對貧困階層提供住房保障，經過嚴格審查申請資格，旨在實現效率目標、經濟增長和社會公平，保障對象為低收入等特殊階層；二德國、法國等屬于保守的合作主義，強調政府在住房保障體系中的政策指導，傾向于發揮市場在住房供應中的基礎性作用，旨在調控市場和側近社會福利，保障對象為鼓勵四有住房和低收入階層；三新加坡、瑞典等國家屬于社會保障型，是以政府配置住房資源為主，旨在提供社會福利，保障對象為全民性向中、低收入階層居民，保障政策涉及方方面面。受經濟社會狀況、住房保障水平、居民支付能力等因素的影響，各國的住房保障政策都經歷了不斷的調整和適應過程。

二、各國住房保障政策工具比較

(一)市場救濟型：住房保障法制化配合多層次金融體系

該類型主要是以美國為典型代表。在長時間不斷完善過程中，美國形成了獨具特色的住房保障政策，政策工具綜合使用了法制化和金融體系。從20世紀30年代開始，美國住房保障政策在發展初期為快速增加公共住房規模提供了法律保障，先后出臺了多項政策制度，如：《公共住房法》《城市重建法》等法律。如：1949年美國公共住房的數量達到最高點，美國頒布實施了《住房法》，確立了6年內建立81萬單元的公共住房。隨后《住房和城市發展法》則明確了公房的產權屬于州政府，由政府主導建設，地方政府住房局任管理機構。并且美國政府還相繼推出了《住宅抵押貸款法》等法律，增加了低收入居民的購買力。政府向復合條件的低收入者提供低租金公房，但租金不得高于普通住房租金的二分之一；居民可按房價5%支付首付款，并可以將房屋作為抵押，向銀行和放款協會借貸其余95%的房款；政府為低收入家庭提供房租補貼等。并且美國政府設立了去昂抵押貸款協會、聯邦住宅管理委員會等住房信貸機構，形成了發達的多層次房地產金融體系，私人金融機構也能為個人和企業提供低息貸款。

(二)保守的合作主義：政策工具適時調整輔以住房儲蓄制度

該類型的典型代表是德國。德國的住房保障政策是根據住房狀況不斷改善和居民收入的提高，適時地有針對性的調整，在住房儲蓄政策的配合下，在不同時期采用相應的住房政策、財政及稅收支出。為了解決好住房問題，經過“二戰”重創之后的德國政府通過向私人機構和房地產企業提供無息或者只有0.5%低息的30年貸款，充分發揮“有形”的力量，支持其進行廉租房建設。正度承擔建筑費用50%貸款的利息，國家承擔土地費用，這樣最大限度地解決了居民住房問題。20世紀50年代，德國政府調整了原有住房保障證詞，從政策上規定免征10年地產稅和地產轉移稅，出臺了《住房補貼法》。1998年以后，政府不再參與保障住房建設，主要通過市場機制來解決新增住房供給。而德國住房儲蓄制度規定了固定的低于市場存貸款利率，是為增加居民購建房的購買力而設計的，是一個互助合作的融資體系，能夠保證整個融資體系是相對封閉的。按照儲蓄合同要求客戶定期存入協議存款數量，參加住房儲蓄的低收入居民可以得到政府的獎勵，存貸款利率獨立與德國的資本市場。

(三)社會保障型：公共組屋結合公積金制度

該類型典型代表是新加坡，政府根據國情特點制定住房建設目標和分階段任務，在保障住房建設初期就已明確自身的責任和義務，如“公共組屋+公積金”的政策安排是其獨具特色的保障政策工具。1964年，新加坡政府制定了分階段大規模建設公共組屋的計劃，推出了“居者有其屋”的政策保障目標，并實行了嚴格的限房價和限戶型政策，對80%以上的居民統一供應公共組屋。并且新加坡政府組建了建屋發展局，其代表政府制定組屋發展規劃，并以低息貸款形式提供資金支持。同時公共組屋出售使，政府實行價格優惠，對此項貸款不追索還債，對建設單位虧損補貼。公積金政策是根據《中央公積金法》建立的，具有強制性出行特點，是一項以自我積累為基礎的社會保障政策，不僅解決了新加坡養老保險問題還進一步完善住房保障政策作用。