我國應(yīng)設(shè)置不動產(chǎn)登記公證前置制度

黃舒婷

廣東外語外貿(mào)大學(xué)，廣東 廣州 510006

一、我國不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)不明

在討論登記機構(gòu)登記錯誤造成損害應(yīng)進行賠償前，應(yīng)先討論登記機構(gòu)是否已按相關(guān)法律規(guī)定盡職地履行了法定職責(zé)。然而，我國《物權(quán)法》第十二條對登記錯誤進行歸責(zé)時對登記機構(gòu)審查義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并無提及，導(dǎo)致學(xué)界在此問題上出現(xiàn)較大分歧。部分學(xué)者認為該條款規(guī)定的是形式審查標(biāo)準(zhǔn)，主張登記機構(gòu)在登記時只需審查申請材料符合真實、合法的條件即可；部分學(xué)者則主張“查驗”和“如實”兩次表明了登記機構(gòu)不僅要在形式上正當(dāng)執(zhí)行申請程序，而且應(yīng)使得登記事項和實際權(quán)利狀態(tài)一致，即要盡到實質(zhì)審查的義務(wù)。兩派學(xué)者各執(zhí)一詞，爭議較大。

學(xué)者們對登記機構(gòu)的審查標(biāo)準(zhǔn)存在較大爭議。然而究其原因可以發(fā)現(xiàn)，不同審查標(biāo)準(zhǔn)的爭論根源是制度價值目標(biāo)不同。形式審查標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)價值是效率和自治而實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)價值是安全和公信力。兩者無對錯之分，其實質(zhì)為價值取舍問題。

二、域外制度的思考與借鑒

審查標(biāo)準(zhǔn)的爭議焦點在于實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)更利于保障交易安全但實質(zhì)深入的審查同時導(dǎo)致登記效率低下且有阻礙公民財產(chǎn)自治之嫌。然而，他山之石可以攻玉，筆者認為我國不動產(chǎn)登記實則可以擺脫審查標(biāo)準(zhǔn)擇一確定的刻板桎梏，借鑒國外的不動產(chǎn)公證前置登記審查模式來達致同一目的。不動產(chǎn)登記公證前置制度由公證機關(guān)事先經(jīng)過實質(zhì)審查，再由不動產(chǎn)登記機關(guān)予以登記，既提高了登記效率又保障了交易安全。為使借鑒樣本與中國法律體系更接近，更具說服力，筆者將在下文借鑒分析同為大陸法系且采納登記要件主義的德國不動產(chǎn)登記審查模式。

合法性是德國最重要的原則之一。德國不動產(chǎn)登記機構(gòu)要審查登記申請是否合法，符合法律規(guī)定的條件。①但是如果對每一個事項都嚴格審查，則需要大量人力和財力的投入，因而德國規(guī)定了“代替事項“即“登記同意原則”②和“在先已登記原則”③。依據(jù)該原則，德國登記機構(gòu)改變以前須對原因關(guān)系和實體法律關(guān)系意思表示進行審查的做法而僅需審查“代替事項”。④在登記同意原則方面，由于法官無法考證當(dāng)事人內(nèi)心真意，為減少由于證據(jù)不足導(dǎo)致的登記錯誤風(fēng)險及其帶來的賠償風(fēng)險，德國規(guī)定了強制性要求登記同意的形式，即采用公證或官方證件的形式對登記同意予以證實。⑤該制度設(shè)計的目的是采納法定公證的形式來對須證明的事項進行程序上的分流，轉(zhuǎn)移登記機構(gòu)審查的部分職責(zé)。由法律共同體內(nèi)的公證機構(gòu)對不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因關(guān)系進行實體法律關(guān)系審查和公證，是德國不動產(chǎn)登記制度的基石。此為德國不動產(chǎn)登記的強制公證前置制度。強制的公證前置程序極大提高了不動產(chǎn)登記手續(xù)的效率且兼顧了真實的法治理念，為我國登記機構(gòu)登記審查義務(wù)制度的完善提供了借鑒藍本。

三、我國設(shè)置不動產(chǎn)登記公證前置制度的必要性和可行性分析

由上文分析可得，強制性的公證前置程序由公證機構(gòu)承擔(dān)了不動產(chǎn)登記機構(gòu)實質(zhì)審查的職能，使得公證成為了登記的“風(fēng)險過濾器”，公證機構(gòu)與登記機關(guān)各司其職相互配合，保障了物權(quán)登記的公平效率和安全有序。”因此，筆者認為我國的不動產(chǎn)登記制度可以跳出不動產(chǎn)登記機構(gòu)形式審查和實質(zhì)審查之爭，借助域外國家的實踐經(jīng)驗，設(shè)置不動產(chǎn)登記的公證前置制度，由公證機構(gòu)承擔(dān)不動產(chǎn)的實質(zhì)審查職能，以更好地衡平不動產(chǎn)登記效率和不動產(chǎn)登記安全的關(guān)系。下面筆者將從必要性和可行性兩方面展開論述。

(一)登記公證前置程序的必要性分析

首先，公證前置程序提高登記效率。登記申請人可以在向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記前先行在公證機構(gòu)對物權(quán)變動所需的條件進行公證而在登記申請時直接遞交已經(jīng)公證并具備法律效力的材料；而登記機關(guān)也僅須負責(zé)對材料真實性、完整性進行形式審核而不須耗時進行實質(zhì)審查。公證程序與登記程序分流的機制大大地提高了登記效率。且根據(jù)我國《公證法》第30條對公證機構(gòu)的公證時間作出限制規(guī)定，極大縮短公證時間，提高登記效率。

其次，公證前置程序平衡登記機構(gòu)的風(fēng)險。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對住宅房屋的費用收取僅為80元；而公證費根據(jù)《公證法》第四十六條的規(guī)定，由人民政府價格主管部門會同同級司法行政部門制定。如根據(jù)廣東省公證服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)表，公證費用根據(jù)公證事項、財產(chǎn)價值以及公證時間等收取。公證機構(gòu)屬于市場經(jīng)濟主體，對于公證錯誤可按照民事平等、完全賠償原則進行賠償，而登記機構(gòu)若實質(zhì)審查有誤出現(xiàn)登記錯誤動輒賠償成十上百萬，與其80元的限定性收費相比，有悖于權(quán)利與義務(wù)的公平原理。因此，公證機構(gòu)有助于登記機構(gòu)的風(fēng)險平衡。

再者，公證前置程序促進社會自治。在現(xiàn)代社會，國家日益尊重公民的意思自治，國家管制的公法目的淡化而保障私權(quán)的目的加強。由于我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)性質(zhì)仍屬于國家行政機關(guān)，難以避免登記機構(gòu)為了避免登記錯誤而過度使用公權(quán)力進行實質(zhì)審查而造成的公權(quán)力過多干預(yù)私權(quán)利。而公證機關(guān)作為獨立的社會經(jīng)濟主體代替行政機構(gòu)進行實質(zhì)審查，登記審查的權(quán)力向社會分散，體現(xiàn)了國家對私人自由的尊重，也有利于公民自治意識的培養(yǎng)。

(二)登記公證前置程序的可行性分析

首先，現(xiàn)我國公證法對不動產(chǎn)登記公證已有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《公證法》第十一條的規(guī)定，我國公證法已對引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般事項及其公證程序作出具體詳細的規(guī)定，亦即已具備登記公證前置程序的法律基礎(chǔ)。登記公證前置程序可以隨著社會發(fā)展的新情況日益完善。

其次，公證機構(gòu)人員具備實質(zhì)審查的法律素養(yǎng)。我國《公證法》規(guī)定公證員為“通過國家統(tǒng)一法律職業(yè)資格考試取得法律職業(yè)資格，且具有法律職業(yè)經(jīng)歷并在公證機構(gòu)實習(xí)一年以上”或者其他具備法律職業(yè)資格的人員，由此看出，我國的公證員屬于法律職業(yè)共同體，具備進行實質(zhì)審查的法律職業(yè)素養(yǎng)。

四、結(jié)論

綜上所述，不動產(chǎn)登記公證前置制度由市場經(jīng)濟主體的公證機關(guān)事先經(jīng)過實質(zhì)審查，再由登記機關(guān)予以登記，既提高了登記效率又保障了交易安全，也不妨礙公民財產(chǎn)自治。我國既有建立登記公證前置程序的必要性，也具備建立其的可行性。因此，我國可以借鑒域外經(jīng)驗，建立登記公證前置程序。

[ 注 釋 ]

①Holzer/Kramer，Grundbuchrecht，S.27.程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M].法律出版社，2011，8：287.

②“登記同意原則”用來代替對物權(quán)合意的證明。登記機關(guān)只審查權(quán)利讓與人已作出的登記同意的意思表示.該原則的理由為：只有在實體法上對權(quán)利讓與也已表示同意的人，才會同意他人作為權(quán)利人登記于登記簿.[德]鮑爾，施蒂爾納.德國物權(quán)法(上冊)[M].張雙根，譯.法律出版社，2004：304.

③“在先已登記原則”用來代替對處分人的實體權(quán)利的審查，土地登記機關(guān)只須確認處分人到目前為止，在登記簿一直被登記為權(quán)利人.該原則的理由為：以權(quán)利人身份而被登記的人，一般為實體法上的權(quán)利人.同上書，第305頁.

④孫憲忠.德國當(dāng)代物權(quán)法[M].法律出版社，1997：144.王利明.試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善(下)[J].求索，2001(6)：46.

⑤李昊.不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M].北京大學(xué)出版社，2005：260-261.