淺析我國不動產預告登記制度

王瑞琪

西北大學法學院，陜西 西安 710127

預告登記制度最早發祥于歐洲，后為許多大陸法系的國家(地區)借鑒并發揚，比較典型的有德、日、我國臺灣地區等，它是一項不可或缺的物權制度。近年來我國房地產價格持續上漲，擁有更多信息優勢的房地產商不惜違約“一房二賣甚至多賣”獲利的事件屢見不鮮。違約的代價遠低于違約后的收益，購房人不能得到有效保護。而以房產為核心的不動產預告登記制度就是解決該現狀的最有效措施，其在化解房產交易信息不對等、平衡雙方利益方面有著至關重要的意義。

一、預告登記制度的內涵

預告登記的內涵在我國學界有許多不盡相同觀點，例如：梁慧星教授認為預告登記制度設立的意義在于保障一項請求權在未來某一時刻的實現，而該項請求權是基于保證將來發生不動產物權變動所產生的。而王利明教授則認為此種登記的價值在于實現債權的請求權，并保證其所涉及的物權在未來能夠得以順位，由此而產生的一種提前登記。

筆者認為，預告登記的內涵是指在物權尚未完全發生移轉時，為確保權利的變動能夠順利進行，而對以此種物權變動為內容的債權請求權所進行的事先登記。將債權請求權進行登記，其旨在使其具有對抗第三人的效力，并使阻礙其物權登記請求權所為的處分無效，從而確保將來本登記的實施。

二、預告登記制度的現實局限性

(一)不動產登記制度的不統一與現實局限性

2007年《物權法》列入的不動產登記制度雖取得了巨大的進展，但該法中許多條文仍屬于概括規定，預告登記制度也僅僅是一個框架式的存在，隨后出臺的《房屋登記辦法》等規定雖在程序方面為登記制度的完善提供了一定程度的潤色，但仍然缺乏對不動產登記制度的總體概括與具體細化。我們必須承認，截止目前，我國仍未建立起一套統一的不動產登記制度體系。

(二)不動產登記機關雜亂

在《物權法》第10條中，國家規定了不動產的登記機構，但該項條款目前仍是一種理論性規定，并未得到較好的貫徹落實。在我國，不動產登記按其所屬種類和級別由不同機關進行，而對某塊土地之上的房屋登記時，既要對土地進行登記，也要對地上建筑進行登記，且二者登記機關亦不相同。這就造成了執法資源的大范圍浪費，并影響交易效率。

(三)預告登記程序不完備

其一，在我國確認預告登記失效的相關法條中，并未具體區分3個月內未登記的原因。筆者認為，若未登記是由登記人主觀原因引起，則存續期間屆滿該預告登記自然失效。由客觀原因或其他不可抗力引起的，應當給予一定的法律救濟，如允許存續期間的中斷或中止。

其二，在我國目前的法律制度中，尚未建立關于將預告登記向本登記過渡的程序。預告登記的終極目標就是將該事先登記推進到關于該所有物本身所應進行的登記，從而實現物權的轉移。如果最后沒有推進到本登記，那么此制度的目的就未能得以實現。但目前我國《物權法》只規定權利人應當在能夠登記之日起3個月內進行物權的變更登記，而沒有規定將預告登記過渡到本登記的具體步驟和程序。

三、中德不動產預告登記制度對比

(一)相同之處

我們國家與德國目前均承認并執行不動產登記主義原則，當事人雙方在交易過程中所達成的合意只是對于債權合同的成就，而尚未發生相關物權的轉移。只有對于該物的本登記才能真正使該物權發生轉移。

與此同時，我們國家與德國設立該制度的最終目標都是確保將來能夠順利實現不動產物權。而物權實現的前提是雙方已就協議達成一致意見或已訂立相應的合同，所以上述兩國的預告登記制度均將為實現債權而產生的請求權作為其所保護的對象。

(二)差異之處

1.登記調控的范圍不同

我國物權法規定預告登記適用于獲取不動產的物權請求權。而從《德國民法典》的相關規定可以發現，德國不動產預告登記不僅包括為了保全請求給予土地權利或廢止土地權利的權利，以及設立在土地上的其他相關權利的請求權；還包括了保全變更該項權利的內容或順位的請求權等，調控的范圍遠比我國廣泛。

2.登記的效力不同

根據我國《合同法》，買受人在預告登記后具有優先購買權，并可以之對抗其他買受人；若出讓人未經買受人允許在該標的物上設立其他妨害最終物權實現的權利，則可認定其無效。

德國預告登記具有以下效力：保全請求權、保全順位、預告登記發生效力的非絕對性；而我國并無后兩項相關規定。

3.是否規定抗辯權不同

德國為預告登記的義務人設立了抗辯權。而其同時規定，縱然已進行并完成預告登記，義務人仍不會絕對地喪失對不動產實施買賣、出租或其他處分權。這些行為一定情況下仍可發生效力。而我國目前尚未設立義務人的抗辯權。

通過比較兩國的制度設置不難發現，德國預告登記制度在運用時所能發生的效力、其成立的條件的范圍等較之于我們的制度都更加完善具體一些。為進一步改進與發展我國預告登記制度的適用，筆者認為，我國應持主動積極地學習態度借鑒德國的相關規定，將德國在該制度中較為先進與成功的方面引進來，從而改進現階段我國所適用的預告登記制度的相關細節。

四、對完善預告登記制度的幾點建議

(一)擴大預告登記范圍

在《物權法》第二十條中，僅買賣房屋或其他不動產物權的協議適用預告登記，但在目前看來范圍過于狹窄，筆者認為凡有關不動產權力變更的情形均應適用預告登記，因此我國應借鑒外國的相關規定，將以設定、移轉、變更、消滅為內容的不動產物權請求權等列入預告登記范圍之內。

(二)合并現存登記機構

只有在確保預告登記制度在統一管理與運行的登記機構的作用下，該制度才能得以切實有效的實施，并且合理避免現實生活中多機構重復登記的局面，以此節省司法資源，提高辦事的質量和效率。

(三)納入不動產預告登記抗辯權

預告登記得以消滅的途徑在我國只存在兩種情況：存續期間屆滿或不動產滅失，預告登記抗辯權的引入，可以使第三人在有正當理由時，擁有得以對抗其權利人的權利。而在筆者看來，抗辯權對于平衡公民平等權利仍有著不可或缺的意義，天平兩端不能存在只有其中一端擁有籌碼的情況。

五、結語

不動產預告登記制度是為保護不動產交易而建立起來的一種制度，對我國物權法律制度的進一步優化與發展起到了重要的推進作用。但由于目前物權法所涉獵內容十分廣泛，且自頒布以來尚未修改更新，因此對于預告登記制度的規定仍具有一定的框架性，缺乏與之相對應的具體法規。我們應該立足于已有的實踐經驗加以改進，使其更好地維護不動產權利人的權利。