夫妻財(cái)產(chǎn)“歸一方所有”約定下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的具體適用

王 雪

山東中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校公共教學(xué)部，山東 煙臺(tái) 264199

夫妻財(cái)產(chǎn)制契約發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，究竟是基于法律行為還是基于非法律行為而發(fā)生，有學(xué)者認(rèn)為夫妻財(cái)產(chǎn)制契約產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，是基于非法律行為的物權(quán)變動(dòng)。主要理由為：一是夫妻財(cái)產(chǎn)制契約表面上為法律行為，實(shí)質(zhì)上與婚姻這一身份法律事實(shí)不無(wú)關(guān)聯(lián)。二是夫妻財(cái)產(chǎn)制發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)與遺囑繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)具有一定的相似性。我國(guó)雖然不承認(rèn)事實(shí)行為取得物權(quán)的效力，但是社會(huì)生活和法律解釋部分條款中依然存有承認(rèn)事實(shí)行為取得物權(quán)效力的現(xiàn)實(shí)和原則；從另一方面分析，需要突破現(xiàn)有法律條款的一般理解，對(duì)目前法律制度體系做擴(kuò)大解釋，使之能夠適應(yīng)當(dāng)前的司法實(shí)踐困局，使得法律裁判合情合理。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面，“歸一方所有”的約定是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律動(dòng)因。但是由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面存在特殊因素，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在物權(quán)轉(zhuǎn)移方面與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在巨大的差異，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為轉(zhuǎn)移的形式，而非動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交付。所以單方所有的約定致使在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移方面有著更加復(fù)雜的轉(zhuǎn)移的形式，在夫妻財(cái)產(chǎn)制契約的內(nèi)部，可能不需要登記，因?yàn)樵诜ǘㄘ?cái)產(chǎn)制下不動(dòng)產(chǎn)更多的屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，外人很難知悉夫妻內(nèi)部的約定。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移

在單方所有的情形下，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊性進(jìn)而使得在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移方面存在相對(duì)的特殊性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，社會(huì)家庭生活下，夫妻財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)一般是以土地和房屋為主，而土地一般是由集體所有和國(guó)家所有，因而房屋所有權(quán)就成了夫妻間明確的產(chǎn)權(quán)了。根據(jù)婚姻法和司法解釋，法律明確規(guī)定了各種情況下房產(chǎn)的歸屬，但對(duì)于夫妻約定不動(dòng)產(chǎn)歸屬情況并不明確。存在以下四種情況：不動(dòng)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)情況下，約定歸一方所有，分為變更登記和未變更登記；不動(dòng)產(chǎn)歸一方所有，但約定歸另一方所有，也分為變更登記和未變更登記。

據(jù)《婚姻法解釋三》第六條婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。(合同法第186條贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。)在解釋適用本條款時(shí)，由于司法解釋從合同法的角度考慮而認(rèn)定其純粹屬于合同關(guān)系，忽略夫妻家庭關(guān)系的倫理價(jià)值。但如果該條款仍有可以擴(kuò)張解釋的余地，即可以利用合同法第一百八十六條中除外規(guī)定，夫妻關(guān)系的合同關(guān)系屬于道德義務(wù)，因而另一方不能適用撤銷的規(guī)定。依據(jù)這種法律規(guī)范的分析，來(lái)理順以上四種情形：

(一)共同所有，未變更登記。當(dāng)夫妻達(dá)成約定，那么不動(dòng)產(chǎn)就應(yīng)該成為另一方所有，即便是在形式上屬于共有，另一方依然需要尊重所有權(quán)人，并及時(shí)辦理變更登記，夫妻內(nèi)部存在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變更的法律效力。

(二)共同所有，已變更登記。在這種情況下，對(duì)于夫妻內(nèi)部而言，所有權(quán)明晰。而可能出現(xiàn)的情況則是第三人認(rèn)為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在此種情形下，非所有權(quán)人不能阻礙不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。

(三)一方所有，未變更登記。夫妻雙方達(dá)成“歸一方所有”的約定，那么另一方有義務(wù)履行變更，而由于家庭關(guān)系存在倫理價(jià)值的考量，當(dāng)出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，法院依然需要認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)是否變更不能影響不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)屬性。即一旦夫妻約定達(dá)成，不動(dòng)產(chǎn)在夫妻內(nèi)部就應(yīng)發(fā)生了物權(quán)的轉(zhuǎn)移，而變更只是形式要件而非實(shí)質(zhì)要件，不能因此否定物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。

(四)一方所有，已變更登記。在此種情形下，物權(quán)變更在形式和實(shí)質(zhì)上都已滿足，那么不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)本身在轉(zhuǎn)移和所有權(quán)的變動(dòng)方面存在著特殊性，因而在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的處分方面，同樣存在著特殊的規(guī)則。根據(jù)《婚姻法解釋二》第十九條的規(guī)定，婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即便是登記在一人名下，依然為共同財(cái)產(chǎn)。而根據(jù)上文不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的三種規(guī)則，在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是否應(yīng)該區(qū)分是否為所有人處分，應(yīng)該按照不同情況來(lái)分析。第一種是一方所有人處分不動(dòng)產(chǎn)，那么對(duì)內(nèi)有效，對(duì)外不存在善意第三人的情況；第二種是非所有權(quán)一方進(jìn)行的處分，這種情況不能對(duì)抗善意第三人，對(duì)于知情者則所有權(quán)一方可以追回。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的抵押

“歸一方所有”的約定下，不動(dòng)產(chǎn)同樣面臨著抵押的可能性，可能是由于家庭的債務(wù)危機(jī)也可能是由于夫妻一方的個(gè)人經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在這種情況下一方所有權(quán)人可能為了舒緩家庭危機(jī)或者個(gè)人危機(jī)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的抵押，這在法律上合理合法，同時(shí)非所有人不能提出任何抗辯理由對(duì)抗第三人。但由于非所有人為了家庭的危機(jī)和個(gè)人危機(jī)進(jìn)行的抵押，則需要分情況，在為了家庭情況下，所有人對(duì)提出的對(duì)第三人的抗辯需要受到限制，而為了非所有人的自己的情況下，應(yīng)該區(qū)分善意第三人還是惡意第三人，對(duì)善意第三人不能提出抗辯，對(duì)惡意第三人則可以。