日本人很少買房

許樹澤

房子在世界各地，都是一個主流的投資品種。來到日本探訪，令人震撼的是日本人看待房子的態度。一般日本人的觀念認為，房子跟汽車一樣是會貶值的，因為它是一個商品。既然是商品，就會有損耗，會有新舊之分、貴賤之別。汽車到手第二天就會貶值，對于日本人來講，房子也是一樣。

在日本，尤其是東京，大多數人以租房為主，年輕人是根本不考慮買房。即使結婚，很多人也不買，而是租房。一般來說，結婚之后，有了孩子，確實有改善的需要，才會考慮買房子。

日本年輕人的月薪在20萬日元左右，也就是1萬多元人民幣。讓我好奇的一點是，他們沒有像當今中國大眾創業，人人都想著上市把公司賣掉，出任CEO 賺大把鈔票。

眾所周知，在東京，生活壓力大，為什么他們沒有想著掙錢呢？因為日本社會很像北歐的社會，高度平均化，也就是說，你干好干壞差不多，而且產業飽和，沒有一夜暴富的機會。只要好好上班，哪怕打一份零工，也會有月薪一萬多元人民幣的收入（房租占到將近一半）。對于這樣的上班一族來講，與收入相比，東京的房價確實是非常昂貴的。

日本的房價究竟如何呢？在東京最核心的地段，一套幾百平方米的公寓是9000萬日元，也就是500多萬人民幣；東京絕大多數的公寓，價格在200多萬元人民幣。對于大多數日本人來講，他們所謂的買房，不是買公寓，公寓是用來出租的，買房特指買帶車位的兩三層小獨棟。在東京，買這樣的房子，大概在5000萬日元以內，也就是300萬人民幣左右。日本的房子都是捆綁土地產權一起銷售的，這個價錢，包括永久的土地地權，即使你買的不是獨棟是公寓，也按整個大樓的戶數，平分下面的土地地權。

東京房子的投資回報，平均在8%左右，扣掉各種稅費、保險之后，基本在6%左右。

什么叫回報？對房子來講，獲得收益，無外乎兩種：一個是資產本身的漲跌，也就是俗稱的炒作，只要你不變現、不賣出，賬面上的富貴，沒有任何意義。對于資產來講，大家一般認為，投資的回報是這個資產直接帶來的現金流的流入，對房子來講，就是房租。日本東京的房子租金，回報在6%到8%，這是非常高的。

日本人不熱衷買房，是不是因為房價本身一直不漲呢？

日本不光房價不漲，日本的物價，包括房租，基本上也是十年零漲幅。有一個留學日本的朋友告訴我，十年前，日本的一瓶瓶裝水是100日元，現在還是100日元；十年前，他父親在日本生活，房租是7萬日元，現在，他還住在父親當年住的房子里，租金還是7萬日元，沒有任何變化。

這二十年，日本陷入比較嚴重的通貨緊縮，使得物價十年零漲幅。

經歷了“失落的二十年”，日本人對房子產生了巨大的觀念變化。當年，他們也像今天的我們一樣，買買買，買房買車，到美國洛克菲勒中心買地標。甚至東京都的房價，可以買下整個美國。日本人當年拿著堅挺的日元，到全世界旅游，也跟我們今天一樣，買名貴的奢侈品。經歷世事滄桑，到了今天，這些四五十歲的日本人發現，所謂的“擁有”，不過是一個妄念。

（摘自《不可不知的經濟真相》）