我國房地產稅存在的問題及改革的政策建議

徐水泉

[摘 要] 房地產稅在我國實體法稅收法律體系中占有重要地位，是縮小貧富差距、穩定房屋價格和增加地方財政收入的重要工具之一，對其進行改革、設置和實施必然牽一發而動全身。目前，我國房地產稅存在體系較為冗雜、相關稅種立法步伐較慢、計稅依據不科學、稅率與稅收優惠政策設計不合理、房地產稅與相關費體系依然比較混亂等主要問題，在優化地方稅制結構、減小貧富差距、管控不動產市場等目標的基礎上，提出加快房地產相關稅種的立法步伐、確定房地產稅具體征稅要素以及積極推進配套措施改革與調整等政策建議。

[關鍵詞] 房地產稅;改革;問題;對策

[中圖分類號] F812.42[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）11-0138-02

一、引言

房地產行業作為我國實體經濟發展的重要支柱產業，在穩步促進國民經濟發展、增加地方財政收入、提升勞動力就業等方面具有不可替代的重要作用。自我國1998年推行房地產改革以來，房地產行業便逐步施行市場化運作，加之我國逐步對福利房制度進行撤銷，使房地產行業加快進入市場化運轉，房地產稅逐步呈現。

財政政策和稅收政策作為我國政府調控市場經濟的重要工具，對于穩定宏觀經濟運行具有重要作用。從稅收政策角度看，房地產相關稅種在調控我國房地產市場發揮著巨大作用，與房地產相關的最直接稅種包括房產稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅等，2000-2018年與房地產相關的稅種在地方財政收入中的比重穩步提升，據統計局資料顯示，比重由2000年的7.78%升至2018年的20.72%。為了使房地產的供給與需求得到平衡，更好地發揮房地產市場在社會經濟中的作用，加快對房地產稅的改革具有歷史性的重要意義。

二、我國房地產稅存在的主要問題

（一）現行房地產稅體系較為冗雜

“營改增”后，我國目前真正實施的稅種共計18個，其中直接和間接與房地產相關的稅種或附加費高達11種，主要包括增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加。但是各種稅種與附加費間問題較為突出和冗雜，如調節目的過于單一、層次不明晰等，導致房地產稅的整體政策目標并不有效和明確。

（二）房地產相關稅種立法步伐較慢

在我國房地產相關稅種中，只有耕地占用稅和企業所得稅兩個稅種由全國人民代表大會及其常務委員會通過并正式頒布的，屬于立法，而其他稅種均依然是國務院頒布的相關暫行條例，法律層次遠不及全國人大及常委會頒布的法律。而且耕地占用稅法也剛剛于2019年9月1日起施行，這將會導致很多由國務院頒布的與房地產相關的稅種暫時條例，缺乏權威性，在調節市場經濟的能力上可能顯得較弱，這也違背了我國依法治國的總方針。

（三）房地產稅相關計稅依據不科學

目前，我國對房地產稅征收的最直接稅種為房產稅，其計稅依據包括從租計征和從價計征。計稅依據不科學且不合理，尤其是采取從價計征的計稅方式，計稅依據為房產原值，這容易產生社會不公平現象。而國際上通常采用房產現值的評估價格為計稅依據，科學合理。

（四）稅率與稅收優惠政策設計不合理

我國現行的房地產稅涉及的稅率與稅收優惠政策設計很不合理，已經不能適應時代發展需要。在20世紀80年代，當時我國實行的是房產公有制，當時制定出租房屋從租計稅的12%的從租稅率是為了限制出租房地產獲得高收入，能夠有效發揮縮小貧富差距的作用。但是，縱觀當前房屋市場價格，居高不下，逐年攀升，國家采取一系列措施，加快房屋租賃房市場的發展，如為解決居民住房需求，將空置房高效的流轉到市場，如果此時房屋出租稅率過高，將違背國家當前政策導向。加上我國始終對房地產轉租相關的稅收規定空白，很不利于活躍我國房屋租賃市場。

（五）房地產稅與相關費體系依然比較混亂

我國房地產行業始終存在稅費不清、稅費不分狀況，存在稅、費、租重復征收問題，甚至不合理、不公平和不科學的征收問題。這與世界上其他典型國家以稅為主導，并輔以費用進行調節的房地產市場相差很遠。不規范的收費項目和行為不僅會增加居民的購房成本，還可能會使行業的發展規模受影響，甚至降低地方政府的公信力。

三、我國房地產稅改革的主要目標

（一）構建地方稅種，優化地方稅制結構

我國自從20世紀90年代實行財政分稅制改革以后，中央開始逐步上收財權，這使地方政府過度依賴土地財政，這會引發一系列問題和風險。所以，地方政府需要構造地方主體稅種，只有這樣地方政府才能夠實現財政自主權。房地產是不動產，其性質和市場地位較特殊，房地產較易管理、評估，不容易出現周期性波動，所以征收房地產稅是符合稅收受益原則的。

雖然截至目前房地產稅規模并不是很大，但從其未來發展性角度考慮，地方政府對房地產開發、交易等經濟行為征收房地產稅，隨著稅基的不斷擴大和征管工作的強化，不久的將來房地產稅勢必成為地方稅收的主體稅種。

（二）實現收入再分配，減小貧富差距

我國在發展市場經濟初期會出現貧富差距過大，資源分配不均衡的現象，政府可以通過稅收手段來平衡貧富差距，房地產稅可以對那些擁有多套住房的公民多征收稅金，這樣對縮小貧富差距有一定的益處。

（三）管控不動產市場，抑制其投機屬性

雖然價格是由市場供需決定的，但投機行為越嚴重越會影響市場健康發展，所以管控房地產市場是很有必要的，房產稅的改革可以增加投機者的負擔，削弱投機者的熱情，使房價越來越合理。

四、我國房地產稅改革的政策建議

（一）加快房地產相關稅種的立法步伐

稅制改革是一件影響重大的事情，房地產稅也不例外，它甚至可以成為我國稅種改革的重要一步，所以要先立法再改革。地方政府應把房地產稅構建成地方主體稅種，當然在這個過程中離不開中央政府的支持，來保障地方稅種改革的順利進行。

1.積極推進《房地產稅法》出臺。構建“房地產稅”要明確相關的內容及流程，做好前期調研工作，對征收條件、納稅人、稅基、稅率及稅款征收條件作出法律明文規定，盡快出臺《房地產稅法》。

2.廢除城鎮土地使用稅、房產稅等暫行條例。應當盡早廢除與房地產稅種相關的不必要的條例，比如《房產稅暫行條例》以及《城鎮土地使用稅暫行條例》，征收房地產稅的同時要合理降低房地產在建造及買賣環節中的稅負，這樣才能更好的推動房地產稅的發展。

3.厘清稅、費、租三者之間的關系。對于房地產的稅、費、租三者之間的關系應該由法律形式進行改革，要理清相關稅種的稅、費、租之間的關系，可以適當的合并一些稅種。房地產稅在推行過程中應遵循“小步穩走”的方針，先策劃好改革的方向，然后選取上海、重慶進行試點，在積攢足夠的經驗后由一線城市向其他城市輻射，增加試點城市數量，隨后全面施行房地產稅。

（二）加快確定房地產稅具體征稅要素

1.納稅主體可定為房屋產權所有人。房地產稅的納稅主體應該是房屋產權的所有人，因為他們享受了政府提供的所有的公共服務，有一定的居住收益，所以這些受益人有繳納房地產稅的義務。

2.課征范圍可擴充到存量房和非經營住房。我國的課稅范圍較小，還有一定的不合理性，僅是把經營性房地產作為課稅的主體是不合理的，從稅收債權債務性質上看，所有享受到政府提供的公共服務的公民都有納稅的義務。我國政府在十九大報告中提出要“加快建立地方稅體系”，使房地產稅變為地方政府的重要稅種，盡可能的施行寬稅基政策，實現真正的稅收公平。所以，就房地產稅征稅范圍來說，主要有兩點原則：一是盡可能的擴大房地產稅的征收規模;二是盡可能的擴大房地產稅的課稅范圍。只有這樣才能夯實房地產稅的基礎。

3.計稅依據為房地產評估值增量。雖然從量計稅的方法比較簡便，但卻也有一定的弊端，我國國土面積較大，經濟發展不均衡，一些偏遠地區雖然經濟不發達，但地廣人稀，住房資源不稀缺，居民人均住房面積較大，在這種情況下如果采用從量計稅的方法，那么偏遠地區的居民可能比發達城市的居民繳納更多的稅，這與國家征收房地產稅的目的是不一致的。所以，從價計稅就不會出現這個弊端，是一個相對而言比較合理的計稅方法，可以平衡一些矛盾，減少不公平的現象。

4.稅率可以采用浮動式且下放部分稅權。征收房地產稅，稅率是一個關鍵的問題，政府應該制定一個合理稅率，如果房地產稅稅率過高，表面上看雖然能夠為政府帶來更高的財政收入，但實際上會對我們其他的經濟活動帶來很大的負面影響，所以，各地方政府應在保證公共服務的基礎上盡量下調房地產稅稅率。因為我國各省份、區域間經濟發展情況不盡相同，有些地方發達一些，有些地方落后一些，所以房地產稅稅率要結合當地實際情況，要避免“一刀切”的現象，一定要因地制宜，具體問題具體分析，保證房地產稅稅率在合理的范圍內浮動，能有利于當地發展。

5.稅收優惠應充分體現稅負公平原則。因為今后房地產稅的征收范圍要包括非營業房產，所以政府在規劃人均扣減面積時一定要考慮普通百姓的實際生活狀況及需求，目前，我國城鎮住宅建筑面積大概是32平方米，如果使用這個人均面積作為扣減標準是具有一定合理性的。另外，各地方政府要核實貧困人口、低保戶、殘疾人等實際情況，對這一部分人進行減免，同時地方政府還要對農村用地、政府用地、學校、公園等進行減免。

（三）積極推進配套措施改革與調整

1.加快土地年租制改革。財政部應該和各地方政府加強合作，嚴控各個時期土地投放的規模，讓各地方土地資源都能可持續發展，保證土地資源批租的合理分配。各地方政府應該設立土地收入專項基金，把這一所得進行集中管理，保證土地出讓收入的合理使用，避免這部分收入使用不合理，使用超標準的現象發生。各地方政府應該積極建立土地年租制，目前實行的土地出讓金實質是對土地40-70年使用期的貼現總值，但建立年租制可以縮短土地使用周期，更好地對土地市值進行評估，提高土地出租的效率。

2.加快構建不動產登記體系。加快不動產登記體系的建立，只有對不動產進行完整的登記才是實行房地產稅的重要基礎。我國政府自2015年初開始實行《不動產登記暫行條例》，隨著數據不斷完善、全國聯網等技術的實現，不動產登記將會越來越完善。

3.加快建立房地產評估機制。我國不動產評估體系應該進一步完善，可以實行機器評估為主、人工評估為輔的辦法，以降低人工的失誤，最大化保證評估的公正性。地方政府可以讓房地產評估部門與稅務局進行協作，互相監督，并建立處罰制度，定期對既往評估件進行抽查，以保證工作人員在房地產評估過程中的準確度及公正性，防止在此過程中有人利用職務之便給出不公正的評估結果，影響人民或地方政府的利益。

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[責任編輯：王鳳娟]