關于房地產開發項目工程管理優化研究

摘 ? ?要：隨著我國經濟的不斷發展，城市化進程不斷推進，人們對生產、生活所需房屋的需求量增加，房地產行業獲得了廣闊的發展空間，目前已經成為我國的支柱型產業。本文從房地產開發項目建設工程管理的重要性入手，分析房地產開發項目建設工程管理中存在的問題，探討房地產開發項目建設工程管理的優化措施，為保證房地產項目開發質量提供一些思路。

關鍵詞：房地產開發項目;工程管理;優化策略

1 ?房地產開發項目建設工程管理的重要性

在房地產項目開發過程中，按照國家規定大致可將項目開發劃分為幾個時期，在每一個時期中房地產企業所需要進行管理工作內容都不相同，都關系到房地產項目最終的開發質量。在房地產開發項目立項前期，房地產企業的工程管理內容主要是土地利用、資金預算、建筑工程規劃、住戶拆遷等方面，給出的項目開發方案要具備可行性，要符合政府對于市容市貌的規劃，要滿足原住戶安居的需求，要在自身財政實力承受范圍內。在房地產開發項目的立項后、施工前期，房地產企業的工程管理內容主要是確認權證、組織工程設計、招標施工團隊、核算項目開發資金成本等方面，這一階段的工程管理主要是為項目開發準備資金、團隊、設計方案和資源，為保證項目的開發質量奠定基礎。待房地產開發項目進入到施工時期，房地產企業的工程管理工作主要是控制成本支出、工期、質量、安全，更多地工作是施工團隊在做，起到監督管理的作用。在房地產開發項目進入竣工期時，房地產企業需要承擔起竣工驗收、備案、工程款結算等管理工作，保障自身、政府、施工團隊、消費者的多方利益。由此可見，房地產開發項目建設工程管理工作是一項貫穿始終的工作，是為項目開發奠定基礎的工作，是保證項目順利推進、順利竣工的重要力量，必須得到房地產企業的重視。

2 ?房地產開發項目建設工程管理中存在的問題

2.1 ?房地產開發項目的前期準備不足

房地產爭取土地、準備項目立項開發前，還有很多準備工作要做，例如：根據土地所在地理位置、商圈距離制定開發方向;整合開發土地現場數據，為工程開發設計師工作奠定基礎;根據商定的開發方向準備資料，向政府相關部門進行備案，準備好項目施工所需的文件資料，避免開發資格、施工許可被卡的情況發生;對開發項目體量有大致的預估，為項目的施工團隊招標工作圈定大致范圍，不至于盲目招標或為了壓低成本犧牲工程質量。以上這些都屬于房地產企業在開發項目前需要做的準備，若準備工作做得不到位，會為后續的項目開發、工程施工帶來各種各樣的麻煩，影響項目的開發質量，影響消費者的生活品質，影響企業自身的口碑和品牌形象。

2.2 ?對施工許可等方面的管理不嚴格

在激烈的市場競爭中，房地產企業為了盡快將投資的成本回收，盡快獲取預期的經濟效益，希望開發項目能夠盡快開始施工，但項目順利推進的基礎是各項準備工作做到位。很多時候，施工團隊也希望能夠盡快施工，為此可能會在未得到動工允許的情況下開始施工。面對這種情況，房地產企業若沒有及時進行制止，很容易招致政府相關部門的介入，反而影響項目的順利推進。

2.3 ?房地產企業的完工驗收、備案管理不到位

在外行人的眼中，建筑物的施工全部完成，就代表著項目開發順利完成，但在房地產開發角度上來講，到工程竣工時房地產企業的管理工作尚未完結，房地產企業需要按照驗收流程、驗收制度對工程進行驗收，驗收完成后還需要進行工程款的結算。很多時候，房地產企業和施工團隊都希望盡快完成竣工驗收，為此盲目加快驗收速度，在缺少驗收資料的情況下進行驗收、結算，這樣的管理方式所造成的結果有兩個，一個是工程勉強驗收了，但后續的問題一直糾糾纏纏難以徹底解決，另一個則是工程無法按時驗收，房地產企業和施工團隊之間無法按時了解工程款。因此，房地產企業要在工程施工過程中就時刻跟進，收集工程驗收所需的資料，盡可能將驗收資料收集完全，使工程施工完畢后的竣工驗收工作能夠順利推進，順利完成工程的交付，按時結清工程的款項。

3 ?房地產開發項目建設工程管理的優化措施

3.1 ?做好項目開發的各項準備工作

準備工作是房地產項目開發的重要基礎工作，準備工作的質量直接關系到房地產項目能否順利開發，關系到房地產企業能否順利回收成本、獲取利潤，這是一項十分具有挑戰性的工作，也是必須做好的基礎工作。首先，在開發項目立項前，房地產企業需要為土地征收、原住戶安置付出的成本進行估算，其中包含土地稅費、銀行利息、安置房建設成本、原住戶拆遷成本等，房地產企業要為項目開發準備充足的資金成本。其次，房地產企業要對項目開發后所能獲得的經濟效益進行估算，根據土地所處交通位置、周圍商圈距離、學校醫院覆蓋來估算項目有可能達到的經濟價值。當這些準備工作完成后，房地產企業才可以將項目向政府相關部門報備，申請開發項目立項。

3.2 ?加強對工程合同的管理

工程合同是房地產項目開發的重要管理內容，也是房地產企業進行工程管理的主要手段。工程合同在不同的房地產開發項目中有著或大或小的差異，主要體現在工期規定、工期獎懲措施、工程成本支出等方面，與房地產項目本身相契合。房地產企業在面對不同的開發項目時，也要注意對不同的工程合同的管理，與施工團隊達成共識，在雙方皆認同工程合同條款的情況下開啟工程施工。房地產企業在進行工程合同管理時，有權利根據工程中重要的施工部分加強要求，比如：要求樁基工程施工過程中的抽檢，要求樁基達到持力層的設計;工程合同中針對重要環節的施工要求，能夠有效提升房地產項目的施工質量，保證項目的開發質量，有利于房地產開發企業和施工團隊雙方。

3.3 ?重視對房地產工程的竣工驗收管理

工程的竣工驗收是房地產項目開發的重要階段，能否順利、按時在規定時間內完成驗收，關系到工程能否順利交付，關系到房地產開發企業能否按照預期與消費者進行房屋的交接，關系到施工團隊能否順利拿到工程款項，由此可見，工程的竣工驗收是一個關系到各方利益的關鍵管理工作，必須引起房地產企業的重視。房地產開發企業必須重視對工程的竣工驗收，在正式驗收前就盡可能收集、準備工程的相關材料，為按照流程、順序進行驗收奠定基礎。工程監理單位對工程施工的過程監督，能夠及時發現施工過程中存在的問題和隱患，房地產開發企業要根據監理單位提供的補救措施監督施工團隊的改進，盡可能將工程的質量安全問題解決在工期中，而不是將其拖到竣工期。

4 ?結束語

建設工程管理是房地產項目開發的重要組成部分，這份管理工作貫穿項目開發的始終，是必須被房地產企業所重視的重要工作。工程管理工作做不到位會直接影響到項目的立項、設計、招標、施工、竣工驗收，帶來的影響和問題不計其數，會嚴重影響到房地產企業、政府、施工團隊、業主的多方利益?？偠灾?，房地產企業必須重視建設工程管理工作。

參考文獻：

[1] 黃志君.房地產開發項目工程管理優化研究[J]. 時代農機，2015（12）：63～64.

[2] 林斌.房地產開發項目項目管理過程中存在的問題[J]. 居舍，2019（1）：181.

作者簡介：

劉婷婷（1983—）女，漢族，吉林省長春人，本科，職稱：中級工程師，主要研究方向：建筑工程。