關于我國物業(yè)管理問題的探究

朱煥青

【摘 要】我國房地產企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起，而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標，及全面建成小康社會具有積極的促進作用。本文試從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現狀、管理措施等方面探究了我國城區(qū)物業(yè)管理的問題。

【關鍵詞】物業(yè)管理;問題;策略

近年來，我國城市基礎不斷興建，社區(qū)數量大規(guī)模增加，房地產企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標，及全面建成小康社會具有積極的促進作用。然而，我國目前的物業(yè)管理堪憂，我國當前物業(yè)管理中存在哪些問題？如何構建科學化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理體系？提高我國物業(yè)管理水平的措施是什么？這些問題引起了我的思索。

一、探尋物業(yè)管理問題的現狀

物業(yè)管理作為我國住房制度改革與經濟發(fā)展的產物，是一種具有中國特色的現代化住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式，由于我國經濟發(fā)展的不平衡，且對物業(yè)管理的認識不同，導致物業(yè)管理覆蓋率低、發(fā)展出現不平衡，主要存在以下一些現狀：

1、物業(yè)管理法規(guī)體系不完善

近年來，我國雖出臺了《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理收費管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》等物業(yè)管理相關的法規(guī)，這對規(guī)范物業(yè)管理的運行起到一定的作用，但物業(yè)管理法規(guī)體系的不完善，對一些深層次的問題卻沒有明確要求，造成了一些物業(yè)管理糾紛沒辦法通過法律途徑解決，為物業(yè)企業(yè)管理帶來了麻煩。

2、政府部門管理監(jiān)督不到位

作為一個新興產業(yè)，物業(yè)管理運行正常與否直接影響著人們的居住質量與社會安定。政府相關管理部門應該實行統(tǒng)一督促監(jiān)管、承擔責任、履行職責。可是，近年來，有關物業(yè)管理和業(yè)主之間的矛盾糾紛逐漸增多，有的小區(qū)業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務，拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)收不到費，沒了責任心更懶得服務業(yè)主，形成了“惡性循環(huán)”。從而導致小區(qū)陷入了管理混亂、車輛無人看管、衛(wèi)生沒人清掃的現象。這種現象的發(fā)生表明政府部門管理監(jiān)督不到位。

3、管理人員水平素質不達標

目前，我國大多數的物業(yè)管理企業(yè)中的管理人員水平素質不達標，大多數管理人員都是非管理專業(yè)出身。這份工作輕松、技術含量低，也就成了很多下崗職工再就業(yè)所中意的崗位之一;而物業(yè)管理企業(yè)平時不重視對管理人員的規(guī)范服務與管理知識的培訓，這些也直接損害了物業(yè)管理企業(yè)的品牌與形象，導致物業(yè)管理發(fā)展緩慢。

4、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由首次業(yè)主大會選舉產生的，業(yè)主委員會應當督促、監(jiān)督違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，協(xié)助履行物業(yè)服務合同。然而，我國大多數物業(yè)管理小區(qū)沒有業(yè)主委員會或者雖有，但形同虛設，導致業(yè)主有問題但不知道向誰反映，給物業(yè)管理工作帶來困難。

二、改進物業(yè)管理工作的措施

1、國家要完善法律體制

物業(yè)管理企業(yè)若沒有一套良好的法律體系進行約束與保護，根本不可能從根源上解決物業(yè)管理存在的問題。因此，我國要就目前物業(yè)管理企業(yè)的情況對現有的法律體系進行改善、修改。建議政府部門要結合實際情況，制定出一套科學的法律體系。這樣，在物業(yè)管理工作中，如果業(yè)主之間出現各種問題，都可以按照法律來解決。

2、政府要發(fā)揮調控管理

物業(yè)管理企業(yè)如果保持健康良性的運轉，將有利于提供大量的工作崗位，還能有效提升人們的居住質量，改善居住環(huán)境，從而獲得良好的社會、生態(tài)、經濟效益。因此，政府應該給予物業(yè)管理企業(yè)一定的政策扶持與經濟投入，引導與規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)趨向穩(wěn)定良好的發(fā)展;其次，要在物業(yè)管理行業(yè)中充分發(fā)揮市場競爭機制的作用，全面推進物業(yè)管理企業(yè)的市場化運作，通過市場競爭激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新意識、品牌意識與競爭意識。同時，政府還應結合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實際情況對其宏觀調控，優(yōu)化配置企業(yè)資源，支持部分有競爭實力的企業(yè)打造行業(yè)的優(yōu)秀品牌與文化，樹立優(yōu)秀物業(yè)管理的風向標。

3、思想上高度重視工作

思想上高度重視物業(yè)管理工作是以業(yè)主需求為核心要求的，是提升物業(yè)管理服務水平的前提。社會經濟的快速發(fā)展要求不斷提高物業(yè)管理工作效率，在思想上不斷學習先進的管理方法。因此，作為物業(yè)管理者要不斷學習、研究物業(yè)管理規(guī)范，明確管理責任，認真履行職責，嚴格管理制度，完善相應監(jiān)督機制，做到在思想上高度重視物業(yè)管理工作。

4、能力上提升專業(yè)水平

物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強對物業(yè)管理人員的培養(yǎng)與培訓，在能力上提升他們的專業(yè)水平，打造一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才隊伍。注重物業(yè)管理人才的引進，建立重要崗位的嚴格用人選拔機制。還要加強對財務管理人員的崗前培訓與崗中指導與監(jiān)管，引進新管理理念、管理模式與管理技術手段，以時俱進。建議專家學者還要研究出符合本國國情的人才培養(yǎng)體系與物業(yè)管理理論體系，讓物業(yè)管理企業(yè)的經營活動能有章可循，有理可依。

5、業(yè)主要強化保護意識

物業(yè)管理要健康有序地發(fā)展，業(yè)主也是強化自我保護意識。首先，業(yè)主在買期房或現房的時候，不僅要對樓宇本身深入了解，還要了解該樓宇的物業(yè)管理公司情況以及收費標準和范圍等。第二，要加強居民委員會的作用。作為社區(qū)居民委員會有權選聘物業(yè)管理企業(yè)并對物業(yè)管理企業(yè)服務水準、服務合同執(zhí)行情況和收費使用情況等進行監(jiān)督與檢查，維護業(yè)主合法權益。第三，業(yè)主要明確物業(yè)管理收費屬性，物業(yè)管理是一個代表性服務行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主提供方便，進行有償服務的企業(yè)。第四，物業(yè)管理企業(yè)應將服務項目收費情況公開，定期向業(yè)主公開財務結算和資金情況，才能有效遏制亂收費，從而使物業(yè)管理逐步走向規(guī)范化。

總之，我國物業(yè)管理行業(yè)雖然快速發(fā)展著，但仍有很多不可忽視的問題。我們國家應進一步完善法律體制，充分發(fā)揮政府調控的作用;企業(yè)要創(chuàng)新管理，提高專業(yè)水平;居住業(yè)主要提高意識，懂法合理維權。這樣才能真正有效改變及促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，才能真正創(chuàng)造出安居樂業(yè)的和美人文環(huán)境，才能真正提高人民的幸福指數，實現美麗“中國夢”，全面建成小康社會！

【參考文獻】

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