我國“營改增”對房地產企業的影響現狀及對策研究分析

王婷

【摘 要】 本文通過分析營業稅改革對房地產行業的影響，并對其中存在的深層次原因進行了深入探討，發現在本次“營改增”之后，我國房地產行業存在優惠政策不明確、稅負變化程度不高等新問題，結合分析新問題產生原因，本文提出了從外部完善稅收法制體系建設、完善稅收征納體系，從內部運用合理避稅，提高企業核心競爭力等相應的建議，深化稅收體制改革基礎理論，以期為房地產企業的納稅籌劃提供參考。

【關鍵詞】 “營改增” 房地產行業 對策

一“營改增”概述

（一）營業稅和增值稅

營業稅作為國家稅收的重要組成部分，對其概念基本上沒有存在爭議的情況，是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象而征收的一種商品勞務稅，主要適用于房地產業。從我國企業繳納營業稅的客觀實踐來說，國家條例規定中營業稅的概念較為狹隘，營業稅在我國經濟市場的不斷發展中，其概念和定義也在不斷的發展和演變，因此，結合當代市場經濟體制的特點，營業稅的主要定義要素不僅僅包含征稅范圍，應當是在我國國境內提供應稅勞務的單位和個人經營所得的一部分按照一定的比例繳納的稅金，才是廣義上的營業稅的真正內涵。

（二）“營改增”的政策

從我國營業稅改增值稅的客觀情況來看，其稅制改革主要表現在營業稅并入增值稅，其價內稅的特征也隨之改變為價外稅，另外，受讓無形資產和購買不動產可以抵扣稅額等舉措也是本次稅制改革的重點內容，在這次改革中，我國稅務管理部分進一步完善了我國稅率制度，強化了稅收工作征管制度，進一步提高了社會資本的配置架構和配置效率水平，有利于行業內的良性競爭和市場調控，促進了我國產業結構合理水平，契合了我國社會主義市場經濟的發展思路，對我國整體產業調整和深化社會主義市場經濟體制改革具有重要的意義。

二、營改增”實施后房地產企業面臨的問題

1.企業所得稅提高

房地產業在享受到營業稅改增值稅有利條件的同時，也遇到了一些問題，首先，“營改增”前，進項稅額來自于企業采購以及購買固定資產，不允許抵扣，與其他采購成本一起進入固定資產的成本中。改革后相關政策規定進項稅額可以抵扣，根據入賬金額來計算的折舊也會隨之減少，企業的利潤會提高，引起所得稅的增加，在成本及其他條件沒有變化的情況下，企業的利潤和所得稅均會減少。最后，根據會計科目之間及利潤表的勾稽關系，營業稅是計入營業稅金及附加項目的，在計算所得稅時可以減去，增值稅記在應交稅費科目，不能進行所得稅抵減。所以，“營改增”后，房地產業企業的所得稅會隨之增加。

2.營業收入降低

“營改增”前，企業的銷售額不需要剔除營業稅，因為營業稅屬于價內稅，所以，房地產業實際收入與利潤表中列示的營業收入一樣;“營改增”后增值稅不能計入商品或勞務的銷售收入，要從收入中分離出來，現實中，企業收到的貨款包含了增值稅稅款，因此，利潤表中實際收入需要減去增值稅稅額。在短期內，房地產市場的供需不會有太大的變化，各項商品或勞務的價格也不會有太大的變化，房地產業企業的市場相對穩定的，在企業的銷售總額不變時，改革后，由于利潤表中的營業收入項目需要減去增值稅額，因此理論上營業收入會減少。

3.經營現金流減少

第一，經營活動現金流變動。對經營活動現金流的影響主要來源于稅額的變動對支付的各項稅費的影響。而收入與成本的減少也影響經營活動現金流量。“營改增”如果能減輕企業稅負，那么會減少企業現金流出，企業有更多的資金來發展企業，優化核心業務。第二，投資活動現金流變動。“營改增”后，購進固定資產可以抵扣進項稅額，許多房地產業企業會抓住這一契機增加設備，減少一些落后舊設備，前者會引起購現金流出金額增加，后者會引起現金流入增加。另外，由于購進固定資產可以抵扣進項稅額，減少企業增值稅稅負，從而減少支付的各項稅費，減少經營活動現金流出。第三，籌資活動現金流變動。房地產業企業的融資活動會增加現金流，但是，長時間來分析，融資情況下所產生的高額利息，會導致企業現金流的減少。

三、國外房地產企業稅收法律經驗借鑒

在不動產租賃活動中，同樣按居住用不動產和非居住用不動產進行分類。幾乎所有經合組織成員國家都對居住用不動產的租賃行為免征增值稅。但在奧地利，住房租金適用10%的低稅率。與不動產買賣類似，對非居住用不動產的租賃行為，大部分國家采取增值稅豁免政策，但冰島、日本、新西蘭和土耳其等國家對非居住不動產租賃行為征稅，并適用標準稅率。原則上，房產的租賃不需要繳納增值稅，因此這些選擇對非居住用不動產租賃行為適用征稅法的國家與加拿大的增值稅稅務處理類似，允許出租人自愿進行登記成為增值稅的納稅人。

綜上，在對不動產的買賣和租賃行為的增值稅稅務處理是基本一致的。然而，針對不動產有免稅性質的用途改為商業用途，或由商業用途等改為免稅性質用途的情況，大部分國家都對此規定了一個調整期限。其中大部分歐盟成員國的調整期限為10年，意大利規定的調整期限為5年，新西蘭則沒有對調整期限進行限制。具體舉例說明，若不動產在使用3年后，其免稅用途改為需要征稅的用途，則原來豁免稅額中的70%可以用于抵扣。

四、房地產行業企業應對營改增的建議

營改增以后，房地產業企業最先感受到的就是稅負方面的變化，而稅負的變化又導致了企業利潤的變化。變化中總是存在著機遇，營改增后為了減稅負增利潤，企業應當盡可能多的追求進項稅以抵扣銷項稅，在財務上做出新的稅收籌劃方案，進而根據籌劃方案調整一些經營管理方式方法策略，從而不僅適應此次營改增的稅制改革，更能從改革中抓住機會，及時轉變，從而得到更大的利益。

（一）完善內部報銷制度

由于房地產業企業的成本更多的集中在人工成本上，根據現行的稅收制度，這方面的成本無法取得增值稅專用發票，因此房地產業企業應當盡可能的要求員工在能夠取得增值稅專用發票的項目上用增值稅專用發票來報銷，比如固定資產、無形資產、計算機耗材、辦公用品、汽油費、修理費等等。而這其中很多費用如果數額過小或者以個人名義發生，對方企業是很少愿意開具增值稅專用發票的，因此這又要求公司綜合管理部門加強集中采購，減少個人的小額支出，從而盡可能得到可抵扣的發票。

（二）完善定價機制，盡可能的將稅負進行轉嫁

客戶是否能夠接受在原價的基礎上額外加價是企業轉移稅負能力的體現。如果一個公司有足夠的能力，它可以針對需求增值稅專用發票的客戶加收增值稅價款，以房地產業6%的增值稅為例，如果公司提供應稅服務的原價是10000元，現在則提高到10600元。通過在價格中增加增值稅價款，企業就可以將原有的5%的營業稅完全轉化為企業的利潤，同時，由于在成本方面企業還可以取得可抵扣的增值稅專用發票，因此企業更可以額外節省一部分稅金，降低一部分成本，在營業收入不變的情況下企業成本降低會使得利潤增加，同時繳納的流轉稅得到了抵扣，又降低了稅負。這種漲價的方法是合法合規的，但是一般來講，對于產業鏈的上游企業這種議價轉嫁稅負的能力是比較強的，它可以要求房地產業下游企業開具可抵扣的增值稅專用發票。對于建筑施工企業等企業，這種方式十分值得研究。

（三）運用一些常規可行的稅收籌劃方法

企業可以利用諸如加強發票合同的管理、部分業務外包經營、稅收優惠政策等方法獲取更大利益。首先，在發票管理上企業應當進行更加嚴格的控制，國家增值稅發票的管理比營業稅要嚴格的多，對于營改增后的企業來講，增值稅發票的每一個環節都要嚴格把關，企業應當準確做好企業發票臺賬，及時進行發票認證，辨別發票真偽，規范增值稅發票開具的流程，避免虛開發票為企業帶來的風險;而在稅收優惠政策方面，由于營改增正處于試點階段，因此優惠政策很多，比如試點納稅人提供的國際貨物運輸代理服務免征增值稅;本年年底前提供管道運輸服務的試點企業如果為一般納稅人，則其實際增值稅稅負超過3%的部分實行即征即退等等，企業一定要經常關注政策動態，一旦自身符合優惠條件就及時向有關部門申請備案，從而獲得更大收益。

（四）提高企業競爭力

此次營改增不僅使得房地產業企業的成本費用得以抵扣，并且可以促使企業對自身的設備更新換代。在營改增后，企業購買固定資產獲得的增值稅發票將可以得到抵扣，因此企業更新設備所需的成本將會得到降低，房地產業企業可以順勢加快自身設備的更新換代，既可以獲得可抵扣的進項票，又能夠使得企業在硬件上不落后于他人，使得企業能夠加快改革升級的步伐，加速企業的運轉，提高企業的活力與競爭力，促使企業能夠在日益激烈的社會競爭中爭取到更大的利益。

【參考文獻】

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