物業管理成本費用控制研究

詹麗梅

摘 ?要：本文分析了物業成本管理現存的問題，在此基礎上研究了物業成本費用控制的對策和路徑。

關鍵詞：物業成本;成本費用

作為提升城市管理質量的基礎性工作，物業管理在城市化建設之中的作用不容忽視。良好的物業管理能力一方面可以大幅度提升人們生活質量和生活情操，另一方面還能夠激發出城市的服務職能。但是物業管理本身也是耗費成本的一項工作，如何進行成本控制是其管理之中一直存在的難題。

一、物業成本管理問題探析

筆者根據自身在物業管理之中的工作經驗總結出如下成本管理難題：

第一，人工成本控制問題。物業成本管理之中，人工成本費用是比重最大的一項支出，在所有物業成本之中占比高達70%，其中包含了基本管理人員、安保人員、清潔人員、維修人員等不同人員的工資，而不同行業對物業管理人員的工作結構和種類還各有差異，因此還需要很多其他類型工作人員，進而更多地消耗人員成本費用。物業管理相關法律法規規定，對不同層級、不同崗位的物業工作人員要在薪酬上體現出差異，以激勵其積極性和工作熱情，因此制定嚴格的人事編制制度和合理的人員安排，保證員工能夠在提供相應服務的基礎上獲得與之對等的報酬薪資。但是，在物業管理實際工作開展中，存在不同程度的人員冗雜、薪酬框架不合理、難以調動員工工作積極性的問題。面對這種情況，只有從人事編制優化的角度才能更好地控制人工物業管理成本。

第二，基本設備成本和管理成本問題。設備成本是人工成本之外另外一個變動浮動較大的成本要素，該部分成本直接影響著物業服務滿意程度和相關設備的使用價值。設備運行成本和維護成本是是加強成本控制工作的基礎，也是提升物業服務滿意度的前提。做好設備維護和管理，能夠直接地提升群眾滿意程度和物業公司的聲譽。因此，物業管理過程中需要一方面重視設備購進成本的控制，另一方面關注設備維修和養護，及時對各類設備進行養護，延長設備使用期限、提升設備服務效益，降低更換設備的成本消耗。而在設備管理期間，很多物業公司并沒有意識到設備養護的重要意義，沒有定期地對設備運行情況進行檢查和維修，不能做到及時維修、及時養護，導致成本控制工作難以有的放矢。

第三，公共辦公成本問題。在物業成本管理之中，公共辦公成本也是不容忽視的一個環節。公共辦公費用大多發生在物業管理和業務開展期間，一般會通過采購的方式進行各部門辦公物品的統一采購和集中采購，實現統一管理和統一統籌安排，最大限度降低資源浪費和資金浪費。在管理制度不斷優化和更新之后，更是要通過合理的獎懲制度來提升員工的工作作風、優化員工的工作方式，在無形中提升其資源節約意識和成本效益理念。但是，很多物業公司受到成本管理理念和思維的限制，在實際成本管理之中充斥著資源浪費和成本虛高的問題，員工或者缺乏資源節約概念、或者過分強調提供優質服務的必要性而忽視了成本管理工作。

二、物業管理成本管理優化路徑和對策

物業成本費用控制管理的優化，是提升物業發展與進步的關鍵，同時也是保證物業成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據在實際物業成本費用控制問題為根據，從以下方面進行逐項優化：

（1）適度地提升經營規模。很多物業公司在規模上都屬于中小企業，這導致其在成本管理和市場競爭力上和大型企業相比都處于劣勢地位。與此同時，中小物業公司在管理模式和成本管理理念上也相對滯后和陳舊。在市場競爭日益激烈的時代背景下企業只有擴大生產經營規模、提升市場競爭力，才能獲得更加穩定和長遠的發展優勢。在擴大生產經營的過程中，物業公司要注重業務擴張和自身實際狀況的結合，堅持低成本運營原則，在保證原有成本管理措施能夠發揮作用的基礎上加強物業管理和城市發展之間的關系，不斷優化經營模式，走上多元化運營的道路。當前，很多物業企業都開始了專業化經營和針對性服務，物業管理模式也漸漸從小區住戶式轉向政府性管理模式。物業管理手段也漸漸引入新興技術手段和最新科技發展成果，漸漸走上信息化管理道路，形成智能化管理體系。信息化管理手段和政府性管理模式讓物業管理和服務的領域越來越廣，能夠在物業行業領域探索更多的盈利機會，并在物業專業領域之中提供更強的服務能力，做到合理規劃、有效利用、效率最優。

舉例來講，上海永升物業管理股份有限公司杭州分公司就在設備維修和更新方式上進行了創新，通過積極地引入信息化設備和管理工具來提升物業服務控制能力和服務效率，為企業的盈利帶來了嶄新的空間，讓居民獲得了安全穩定、環境優美和技術先進物業管理服務，極大地提升了相關居民的生活質量和滿意程度。

（2）創新經營模式。傳統物業公司的經營管理模式和當下物業服務需求存在相悖離的情況，導致物業公司的市場聲譽和市場競爭力受到嚴重的影響和波及。創新經營模式成為當前物業公司迫在眉睫的一項任務。物業公司可以充分地運用嶄新的運營模式來挖掘成本控制潛力，通過增加收益和拓寬經營渠道的途徑來降低成本降低的壓力，為企業自身創造更多的經濟效益和價值。

（3）構建完善的管理制度。完善的管理制度是任何管理工作開展的前提和基礎，物業公司要根據未來的發展方向來建立針對性物業成本責任管理制度，通過嚴格的績效管理和崗位責任制來明確成本管理責任，并提升在景觀綠化和電子防范等業務上積極拓展，為用戶提供完善的物業管理服務，進而提升物業管理工作的影響力和輻射力，間接地降低成本費用。

總而言之，作為我國非常重要的服務行業之一，物業管理之中的成本控制工作至關重要。物業公司需要建立成本責任管理制度，通過科學的績效考核和明確的崗位責任制來提升成本管理效益，并積極地拓展在電子防范和景觀綠化等方面的業務，通過信息化管理手段來為客戶提供完善的物業管理服務，進而提升物業管理工作的滿意度和輻射力，達到間接降低成本費用的目標。

參考文獻

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