房地產企業財務風險控制方法分析

摘 ?要：隨著我國經濟的快速發展，房地產行業迅速崛起并在國民經濟發展中占據了重要地位。然而，房地產行業巨額的收益代表著巨額的投入，風險如影隨形。本文將圍繞對房地產企業的財務風險管理，以A公司為例，對相應的控制方法進行探索研究。

關鍵詞：房地產;風險控制

近年來隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業銷售下滑，售價也不再一味上升。我國房地產市場剛剛起步，財務管理還很不成熟，一旦市場冷卻，資金難以周轉，種種財務風險會紛紛冒頭。曾經炙手可熱的房地產行業面臨著前所未有的挑戰。

房地產企業財務風險產生的主要原因可歸納為以下四點：

第一，宏觀環境的變動導致市場、經濟環境以及政府政策的變動，對房地產企業產生沖擊。

第二，房地產行業有投資多、回收慢、存貨周轉困難的特點。

第三，資本結構不合理，以貸款融資為主，資產負債率過高。

第四，房地產企業自身財務管理不成熟。

房地產企業大多財務隱患嚴重，產生財務風險的原因又多種多樣。因此，房地產企業的風險控制就尤為重要

A企業股份有限公司作為中國最為成功的房地產企業之一，它擁有著專業的財務風險管理團隊，時刻采取著最有效的方式控制和管理著企業財務風險，并取得了良好效果，它的財務風險管理和控制經驗是非常值得借鑒的。以下，我們將就A公司的財務風險管理方法進行分析。

一、A公司針對宏觀環境變動采取的應對措施

A公司能夠根據外部環境的變化調整自身的經營策略，從A公司多年來的公開報告可以看到，A公司在2001年就已經預料到了房地產產業在未來的蓬勃發展，并采取了相應措施利用優良的市場環境謀取最大利益。2005年年報中公司已經對房價的繼續上漲產生了憂慮。在2005年半年報中.該公司在肯定了“調控有利于行業健康成長”的同時，也要求企業所屬的各地公司在制定相應的應對措施時，要考慮到行業可能面臨到的最為不利的局面。2006年起，變革更加深入推進，企業針對外部環境進行了完全性的戰略變化。

A公司將宏觀環境的變化當做機遇和挑戰，能夠及時認識到宏觀調控對本公司的影響并正確認識其中的利弊，調整公司戰略，靈活的應對了宏觀環境的變動，使A公司在房地產巨頭的寶座上穩居不下。這說明了只有正確認識宏觀環境的變動，不斷調整經營戰略，提高企業管理的靈活性，才能提高企業競爭力，降低財務風險。

二、A公司針對房地產行業投資多、回收慢、存貨周轉率低的特點和資本結構不合理的問題采取的控制措施

（1）“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎拿地原則。雖然土地拍賣的溢價率在不斷降低，A公司仍然堅持審慎拿地的原則，利用市場趨勢，不斷攤低土地成本，大大降低了企業的成本和投資風險。

（2）快速周轉的經營風格。A的土地持有量僅保持在能夠維持未來兩到三年開發所需的水平。房地產企業具有存貨周轉率低的特點，資金鏈的周轉比較困難。在這個競爭激烈的房地產搏弈市場中，快速周轉就意味著更多的勝出機會。

（3）面向自住的產品結構。自住是指自己居住而非用來投資升值的住房。A公司近期的產品結構主要以經營中小戶型、裝修房為主，這類房屋主要面向自住的普通群眾，最大限度的避免了國家嚴厲的宏觀調控對銷售的影響，控制了經營風險。

（4）確立明確的目標資本結構。房地產企業的資產負債率過高是引起財務風險的重大原因。為此，A采取的是一貫穩健的財務政策——保證資產負債率不超出企業的能力和預算。A總裁郁亮曾經表示，“我們主要控制負債率，將資產負債率控制在65%以下。”A副總裁劉愛明也曾表示，快速發展中的A在融資上要“適度從緊”。

（5）全球視野的多元融資渠道。中國資本市場的建立和快速發展，為A的融資創造了最為有利的融資條件。A利用了所有中國上市公司能夠使用的幾乎全部的融資手段，還創新性的開始了利用國內外資金“二種資源”的嘗試，在籌資方面，除最為常見的銀行貸款和商業貸款之外，A海涉及了GIC、Hypo 國際地產銀行、房地產開發基金、二次可轉債、信托產品、授信額度和公司債等多種融資方式，為A在全國擴張打造了一條堅韌的資金鏈。

三、A公司加強自身財務管理水平的方法措施

A公司的預算以公司利潤最大化為前提，年度預算與經營計劃目標相一致。預算管理納入績效考核體系，每季度進行考核。做到賞罰分明，充分發揮了預算的激勵和約束作用。

A公司財務部的經理曾經在演講中提到，一個企業如果沒有成本優勢很難做大。降低成本的目的不僅在于獲得更多的利潤，最重要的是能獲得行業競爭中的競爭優勢。公司多年來致力于從多角度加強成本管理，提高了企業競爭力，使企業在市場競爭中保持著優勢。

另外，根據A的內部審計手冊可知，A非常重視內部審計。A董事會審計委員會是公司專門進行內部審計的權力機構，公司審計人員必須精通會計工作，并對房地產行業會計、英語和計算機都有一定涉獵。審計人員不允許與公司成員有客觀關系，確保了審計結果的公正。A還明確規定了內部審計部門的審計計劃，審計預警，審計職權以及審計工作范圍。確保了企業擁有完善合理的內部審計系統。

A企業的風險控制經驗，我們房地產企業只有在加強自身對環境的靈活適應性和加強企業實力的同時做好對籌資投資和資金回收的管理，多元融資，改善資本結構 ;加強銷售力度，合理定價，促進資本回收;并做好自身的財務管理，實現財務管理預算化并進行有效的成本管理，加強內部審計和資金管理。多管齊下，才能達到全面降低財務風險的目的。

作者簡介：徐博洋（1992年11月）女，漢族，籍貫：貴州省安順市，職稱：助教。大學本科，會計學，單位：安順職業技術學院。