公允價值在我國投資性房地產中的應用研究綜述

■崔嘉爽（西安科技大學管理學院）

一、引言

近年來房地產市場逐漸成熟，價格波動頻繁。致使房地產的賬面與市場價的值差異較大。若繼續用歷史成本來對其計量就不能真實反應其價值。公允價值這一計量模式的引入不但使得房地產的價格可以趨于它的市場價值，而且也為財務報表使用者提供更加真實的數據，方便使用者利用數據做出相關決策。

二、國外研究現狀

國際會計準則委員會于二十一世紀初將公允價值模式引入到投資性房地產，企業對于計量模式的選擇開始不受限制。實施一段時間后，又對其做了新的嘗試，規定能使用公允價值模式的單位僅限于那些可以持續可靠取得房地產價值的企業。《投資性房地產》會計準則相繼頒布。國外學者對公允價值模式在投資性房地產的研究較早，具體方面如下：

（一）投資性房地產中計量模式的選擇

關于如何選擇計量模式。Lourenco(2007)研究得出房地產企業應選擇公允價值模式，在此基礎上探求其被選擇的具體原因。主要有企業市場動向，管理者偏好等。Avfllone(2010)對投資性房地產計量模式的理論分析中發現影響計量模式選擇的關鍵因素為公司的規模大小。

關于公允價值在投資性房地產中產生經濟后果方面。Danbolt(2007)發現當公允價值模式引入到房地產行業中時，公允價值計量模式凸顯出更高的價值相關特性。Vandervelde Scott(2017)發現審計人員審計公允價值時，企業的證據風險水平相對較高時，審計師投入的程度會相應的降低，高層管理人員有更大的可能對他們提供的審計證據進行操縱，增加審計公允價值的難度。Shaul Hayoun(2018)依據傳統的會計學科資源，說明了公允價值是基于市場的度量，更具說服力。

（二）公允價值運用對會計信息相關性的影響

Richard(2000)以數百個有投資性房地產的企業為研究樣本進行研究，結果顯示公允價值在相關性方面具有更強的效果。Herranman(2007)為研究公允價值模式對會計信息相關性的影響，作者選取了某一行業為研究對象，研究發現運用公允價值計量可以增加會計信息的相關性。Edelsteinetal(2013)支持選用公允價值計量模式進行計量，原因是這樣會使投資性房地產的會計信息的披露更有意義。

三、國內研究現狀

二十一世紀初國家通過新的準則創新了投資性房地產的核算，準則中引入了公允價值這個概念，企業可自由選擇計量模式。這一改變考慮了當前的市場環境，直接帶動了我國的會計準則與世界的接軌。以下是國內研究成果。

（一）投資性房地產后續計量模式選擇

黃世忠(2005)將公允價值模式應用到具體行業中。發現這一計量模型的運用提升了會計界的認可程度。楊九庚(2011)在研究中將公允價值模型運用在房地產行業中，研究得出公允價值應該被提倡，并且指出這一模型將會成為趨勢。侯曉紅(2013)在針對如何選擇會計計量模型時，研究發現會計結構、企業內部控制及管理狀態等都能影響企業計量模式的選擇。郭昱(2017)提出歷史成本計量模式不符合我們國家目前的經濟發展的要求，得出公允價值計量模式不但可以表現市場的實際價值，而且順應了我國經濟發展的趨勢。

（二）公允價值模式在投資性房地產后續計量中產生的影響

劉永澤(2010)通過分析公允價值在房地產中的應用，發現公允價值計量模式在房地產中的應用較為局限，應當對其加強改進。鄒燕(2013)通過縱向加橫向的比較方法，結合案例分析，得出影響計量模式選擇的因素，其中有公司規模、資產的需求水平等。梁鳳崗(2018)以當前的經濟形勢為背景，研究了公允價值計量現狀對投資性房地產所帶來的影響，并提出了一些完善措施。

（三）公允價值計量模式實證研究

朱丹(2010)列舉了公允價值的優勢，發現在活躍的市場背景下， 公允價值這一計量模式可為會計報告使用者提供更有價值的信息。于婧(2018)從兩個角度來剖析如何為投資性房地產選擇計量模式。計量模式的變化所引起財務指標的變化成為其中一個角度，另一個角度是從財務指標與企業的非財務指標對照，從而得出相關結論。

四、文獻評述

（一）國外文獻評述

國外學者針對公允價值在投資性房地產中的研究，與國內相比處于領先的地位，相對成熟。國外的研究方向主要是計量模式產生的經濟后果、計量模式的選擇問題以及計量模式運用中價值相關性的研究，具體研究方面如下。

首先，企業會選擇一種計量模式來核算投資性房地產，然而關于如何選擇計量模式關系著這一模式是否對企業更有利。經過研究，公允價值模式不僅能為企業提供準確的財務信息，而且能展現出企業的優勢。凡事都具有兩面性，公允價值模式也存在著一定的缺陷，一定程度上關于會計信息的可靠性會有所減少，對比這點，反而是歷史成本計量模式更勝一籌。

其次，關于公允價值計量模式的應用問題，國外的一部分學者研究發現公允價值計量模式可以有效提升會計信息之間的相關性。還有一部分研究表明對于是否能提升企業會計信息的相關性這一問題，公允價值計量模式需要附加一些條件。關于計量模式的應用問題，學者沒有形成一致意見。

最后，關于哪種計量模式能夠為企業提供更加可靠、真實的數據，許多學者進行了研究。多數學者對運用公允價值計量模式來計量投資性房地產，研究結果持贊成的態度，因為這個模式不僅能使數據可靠，更能為投資者的決策提供更有利的條件。同樣，公允價值模式存在著局限性，但是這種限制可以忽略不計，即便如此，公允價值模式依舊會成為會計核算上的主流模式。

（二）國內文獻評述

通過上文對國內學者相關研究的羅列，國內學者針對公允價值模式在投資性房地產中應用的研究廣泛，領域眾多。具體細分可以看出國內的研究主要是投資性房地產如何選擇計量模式，以及關于計量模式的實證研究等。下面做詳細說明。

首先，之所以國內學者更青睞于使用公允價值這一計量模式，是因為通過此模式更能提升投資性房地產數據的可信賴程度，以及其經濟價值的說服力。關于學者對計量模式的態度探討問題，大致分為兩類，大部分學者對公允價值計量模式持看好的態度，認為能帶給企業更多的好處，但是仍然有少數學者持否定的態度。

其次，對比與國外的投資性房地產的研究，國內的研究相對偏少，關于計量模式選擇的問題，國內更是少之又少。在研究方法上，國內學者通常采用案例分析的方式，實證研究方面國內不及國外。

最后，國內的學者普遍對公允價值計量模式的廣泛應用持肯定的態度，應用的條件較為成熟，但是也存在著局限性。針對這些局限性，我們更應該加快公允價值這一模式的研究，使其充分運用到實踐中，從而完善好公允價值體系，適合我們國家發展的需求。