房地產企業會計核算規范管理

■ 段冉（安徽省投資集團控股有限公司）

一、概述

（一）目的和意義

房地產企業因其開發周期長、投資額大、涉及業態多等特點，對財務核算的要求較高，為加強公司會計管理，建立規范的會計核算工作流程，提高會計工作的質量和水平，充分發揮會計的職能作用，更好地為公司經營決策和經營管理服務，特制訂本規范以實現以下核算目標。

（1）真實反映公司的資產、負債、損益情況；（2）會計科目的使用符合業務實質及會計準則的規定；（3）科目輔助項設置滿足管理需要；（4）成本分攤及結轉工作準確、及時。

（二）職責分工

（1）建設部門：確保在建項目資產安全；負責及時提供相關結算資料，提交項目決算依據，協助財務部門提供完工產品分攤依據，配合財務部門做好資產清查及其他涉及事項等。

（2）運營部門：負責租售定位區域及面積劃分；及時提交銷售信息資料，建立成品明細臺賬，定期與財務部門核對一致；建立有效的收款機制，負責回收租售款并及時反饋收款狀況；配合財務部門做好資產清查及其他涉及事項。

（3）財務部門：嚴格按照企業會計準則要求，規范會計處理，做好成本的明細核算；負責完工產品及產成品結算處理，確保資產準確核算；負責組織實物資產盤點，定期進行資產減值測試。

（三）成本核算基本程序

（1）根據園區業態項目特點，確定成本核算對象。（2）根據企業核算管理要求設置成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤的分配方法及標準，開發成本在各成本核算對象之間進行分配。（4）根據建設部提供的竣工驗收資料，正確結轉完工的開發產品成本。（5）根據運營部提供的租售定位及銷售信息資料設置成品明細輔助賬，正確結轉相應產成品成本。

二、成本核算管理

（一）賬務設置

1.會計科目設置

本文僅針對房地產企業成本核算的特殊性，詳細分析具體成本類科目核算科目，其余類別科目核算可參照一般會計準則，在此不再贅述。

（1）開發成本：核算已開工但尚未辦理竣工驗收手續的、以出租或出售為開發目的的物業成本。設置二級科目分別為：土地獲得價款，前期開發費，基礎設施費，建筑安裝費，配套設施費，開發間接費（結轉），成本預提及結轉。

（2）開發間接費：核算直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，設置二級科目分別為：資本化借款費用，營銷設施建造費，工程管理費，行政管理費。

（3）庫存商品：核算已辦理竣工驗收手續、待出售的物業。

（4）投資性房地產：核算已辦理竣工驗收手續、用于出租或自行經營的物業。

（5）固定資產：核算已辦理竣工驗收手續、公司自用的物業。

（二）輔助核算設置

按項目業態設置輔助核算，根據方案包括擬開發土地、一期、二期、業態A、業態B等（后期按規劃設計可按樓號進行確定）；成品包括庫存商品及投資性房地產，輔助核算按照面積（平方米）與項目業態同時設置。

（三）成本費用的歸集

核算歸集方法包括：

（1）成本的直接歸集：能夠分清成本核算對象的，可直接計入相應成本項目，包括基礎設施費，建筑安裝費，配套設施費等。

（2）成本的間接歸集：由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的開發成本，如土地獲得價款，前期開發費，開發間接費等；可根據實際發生數按各成本核算對象的建筑面積分配計入各成本核算對象。另，土地獲得價款若存在項目儲備且尚未動工的土地，可設置“擬開發成本”輔助核算，待項目整體或分期開發時，按照實際開發土地面積結轉至“開發成本--土地獲得價款”的相應業態輔助核算。

（四）成本費用的分配

分配方法：土地獲得款按占地面積法進行分配，其余成本按建筑面積法即按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。成本分配根據科目類型分別結轉：年度末通過“開發間接費”二級科目核算的成本費用，結轉至“開發成本－開發間接費”科目。完工結算時，通過“開發成本”二級科目間接歸集的成本項目，輔助核算未明確至具體業態。

（五）結轉完工成本

（1）完工產品的界定：根據國稅[2009]31號文件規定，開發產品符合下列條件之一的，視為已經完工。

①開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；②開發產品已開始投入使用；③開發產品已取得了初始產權證明。

開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。另外國稅函[2009]342號明確，房地產開發企業建造、開發的產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。

（2）完工結算依據是運營部門提供產權備案等相關材料，財務部門將已完工部分結轉至產成品，自用部分為公司固定資產。

①項目完工時，編制分配明細表，明確分攤依據，分配金額等內容，根據用途分別通過庫存商品、投資性房地產、固定資產科目進行核算。②成本預提：建設部提供施工單位結算報告書與竣工結算報告、審計單位審計報告等（復印件），按該項目預估成本大于開發成本賬面金額的差額，記入“開發成本—成本預提”科目的借方。實際結轉至產成品時予以沖回。

三、銷售結算管理

（一）收入的實現

（1）基本原則遵循《企業會計準則》相關要求，運營部按月向財務部門提供租售明細表，明確面積、狀態、銷售價格等信息。

①銷售階段收入確認原則：房產企業銷售庫存商品房，簽訂了銷售合同并取得了買方按銷售合同約定的付款證明，待辦理完房屋面積復測后，按照不同的銷售方式確認銷售收入實現條件。②出租階段收入確認原則：出租開發產品，按與承租方簽訂的合同或協議規定的承租方付租日期和金額，確認房屋出租收入的實現。

（2）銷售收入的確認與銷售方式有關，具體情況分析如下：

①采取預售方式銷售的，在收到預收款時不確認收入，計入“預收賬款”科目，但要預征增值稅。②采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。③采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入。④采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認預收賬款，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。⑤采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（二）結轉產成品成本

根據租售定位，產成品成本結轉分為銷售成本結轉與出租成本結轉。

（1）產成品對外出售時，根據不同銷售方式確認收入，同時按銷售面積及賬面價值結轉成本；

（2）產成品用于出租時，取得的租金收入通過“其他業務收入”科目核算，根據折舊年限計提攤銷成本，通過“其他業務支出”科目核算；自用且尚未出租的產成品折舊通過“管理費用”科目核算。

（3）出租產成品改變用途對外銷售時，銷售實現時確認收入通過“主營業務收入”科目核算，同時結轉“投資性房地產”科目成本，沖銷“投資性房地產累計攤銷”科目下的余額。