新形勢下房地產企業財務管理優化運作機制思考

■ 吳玲玲（山東滕州市城市建設綜合開發公司）

房地產行業是一個具有高風險的行業，生產過程中需要大量的人力、物力、資金作為后備支持，且開發和銷售均需獲有關單位批準后才能進行，資金回籠慢，因此資金使用與配置和稅收籌劃成為房地產企業財務管理的兩個重要工作。新形勢下，要想使房地產行業繼續進行良性發展，必須對其財務管理優化運行機制，使其適應現代房地產企業的發展模式。

一、房地產企業財務管理運作機制存在的問題

（一）財務管理運行機制缺乏系統性管理

財務管理運行機制對于房地產行業來說是十分重要的，一個好的財務管理運行機制能夠幫助房地產企業解決各種復雜的決策問題、目標問題等，使整個企業的綜合實力得以提高。但是目前多數房地產企業在財務管理運行機制方面都不能實現系統的、全面的管理，具體表現為財務部門與其他部門不能夠相互配合，不能夠很好地得到項目財務數據，項目預算管理工作難以開展，財務管理效率極低。為改變這一現狀，應加大財務部門與其他部門的銜接，使制度建設更加完善。

（二）行業人員素質有待提高

由于房地產行業資金流動性較大，其特殊性對財務管理人員的綜合素質有較高的要求，無論是專業的管理能力、較高的風險意識還是基本的職業道德，都需要房地產企業的領導人來對財務管理工作者進行嚴格的篩選錄用。大部分房地產企業的領導人不夠重視企業的財務管理工作，在招聘過程中要求降低，導致財務管理人員在后期的財務活動中未能對項目進行科學的分析、合理的評估，進而影響到項目的流動資金，嚴重時會出現資金斷裂，企業虧損的情況。此外，相關的領導對財務管理人員的不重視，不能夠采取相應的手段及政策來調動相關財務人員工作的積極性、主動性，致使財務管理人員未能在項目中傾盡全力發揮，這一現象將直接影響到整個企業的生產運營和經濟效益。

（三）籌資中的財務管理不到位

房地產項目籌建起來需要大量的資金支持，有效的籌資方式能夠維持項目成本輸出的同時，給企業帶來相應的利潤。但很多房地產企業由于對財務管理的重視程度不高，在籌資活動中并未有合理的計劃和安排，導致籌資過程中融資、預算、稅收等方面出現或大或小的問題，進而影響到整個房地產企業的運營。

二、新形勢下房地產企業財務管理優化運作機制有關策略

（一）加強財務管理運行機制系統性管理

企業內部制度管理很大程度上依賴財務管理運行機制系統性管理，就目前來說，多數房地產企業形式化、片面化的預算管理使整個管理機制缺乏系統性，因此實施全面的預算管理對房地產企業是十分必要的。為使房地產企業的管理水平得到提高，應當建立全面的運算管理，充分發揮出預算管理的作用。新形勢下，隨著房地產企業之間競爭的激烈化程度不斷增加，系統化的財務管理運行機制的重要性更加突顯。同時要加強企業各部門之間的溝通交流，促進企業和諧發展。

（二）提高行業人員素質

提高行業人員的素質對整個房地產企業的發展有十分重要的影響。財務人員的素質直接影響整個企業財務工作的成效，因此房地產公司必須不斷提高財務人員的知識技能和專業水平。新形勢下，各行各業都在尋求進步發展，企業的財務人員更要不斷豐富自己的閱歷，不斷學習新的知識，在激烈的社會競爭中贏得自己的一席之地，不斷提高自己的綜合實力與素養，為房地產企業的發展貢獻出自己的力量。對房地產企業做出的要求是，應不斷完善財務管理人員招聘機制，引進高素質、更專業的人才，不定時對相關財務管理人員進行道德素養和專業知識的培訓，監督財務管理人員提高自己的道德素養，監督財務管理人員完善自己的專業知識體系，還應在企業內部建立明確的獎罰制度，確切落實每個崗位的具體職責，使企業優化運行。

（三）完善籌資過程中的財務管理

以下是對籌資過程中的財務管理，投資過程中的財務管理和運營過程中的財務管理這三個方面的詳細介紹。首先在籌資活動中的財務管理，應優化企業的籌資結構，充分考慮到籌資活動中可能存在的各種風險，優化籌資來源，適當調節融資策略；應選取多元化的籌資方式，除了大部分房地產企業經常選擇的銀行貸款，還可以通過開具發票、上下游供應鏈等方式進行融資，最終，企業應從自身的實際情況出發，選擇最好的融資方式；房地產企業還可以考慮尋找戰略合作伙伴，與其他品牌聲譽好的企業合作，實現共同開發。其次，在投資活動的財務管理，應調查當地居民的需求，設計特色戶型，應考慮政府給予的優惠政策，還應考慮到投資活動中貨幣的時間價值，采用最穩健的投資策略，降低企業的投資風險。在運營活動的財務管理，應當規范財務管理水平，實現依法治企，提高財務管理水平，完善相關操作手冊；應加強銷售及回款管理，建立完善的銷售回款機制，實現經濟快速回籠，在滿足建設資金需求的基礎上，統籌安排資金調度；也應做好預算管理工作，強化預算的管理和控制，確保各項預算可控，并及時溝通各業務部門落實資金計劃完成情況；還應加強稅收政策研究，預防稅收風險，加強各部門之間的協同工作，做好稅收籌劃，加強稅企溝通，做好合同涉稅條款的審核；更應加強團隊建設，努力提高財務人員水平，積極引導財務管理人員參加各種培訓，增強規范意識。

三、加強企業財務管理控制的作用

（一）大大降低財務風險

相對于其他類型企業，房地產企業的資金流動性強，其相關的項目往往都需要投入大量的資金來推動項目按照計劃進行。因此，房地產企業在對項目進行投資時，往往需要提前對項目進行全方位的評估，來避免財務風險。而房地產企業加強了財務管理工作后，其完善的管理制度以及明確的評估流程都能夠確保高效、準確地對項目進行評估，最快獲得評估結果。

（二）大大增強了資金的利用率

由于房地產企業在開發項目時需要大量的資金流動，需要在合理的規劃中將資金的利用率算到最高。通過加強企業的財務管理，能夠在房地產項目中對材料的購買、設備的引進及管理、相關工作人員的調動安排、稅收的籌劃等方面按照嚴格的制度進行控制，能夠節約運營成本；加之通過財務管理對企業籌資進行合理規劃，能夠增加企業收入。收入增加成本減少，便能夠增大企業的利潤，增強企業的資金利用率。

四、結語

在當今時代下，房地產行業領域不斷發展，企業的財務管理運行機制也應當逐步完善，為了保證房地產行業持續穩定的發展，房地產企業必須優化其自身企業的財務管理運行機制。優化房地產企業財務管理運行機制具體做法為完善財務管理體制、加強財務管理運行機制系統性管理、提高行業人員素質、完善成本管理。