房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及管理問題研究

于美杰

[摘要]進入21世紀以來，伴隨著我國市場經(jīng)濟的高度起飛，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)特點決定了項目融資成為房地產(chǎn)企業(yè)項目成敗的關(guān)鍵。雖然我國金融市場的不斷完善促進了房地產(chǎn)企業(yè)多樣融資模式的開發(fā)和使用，但是依然存在著很多亟待解決的融資風險問題。文章基于房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理優(yōu)化的重要性，就我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務管理要點進行分析，重點探討房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理優(yōu)化的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);融資風險;風險管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201930041

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)自身具有運轉(zhuǎn)周期長、項目建設(shè)體量大、投資巨大等特點使得房地產(chǎn)企業(yè)需要借助融資來完成項目建設(shè)獲取收益。因此融資環(huán)節(jié)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，關(guān)系著企業(yè)自身的生存發(fā)展，一旦融資管理出現(xiàn)異常，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是災難性的。因此，為了更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，就需要不斷增強自身融資過程中的財務管理能力，因此我們極為有必要對房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理問題進行專門的課題研究。

1房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理的基本內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理是針對房地產(chǎn)行業(yè)融資活動過程中可能遇到的風險進行管理的活動。財務管理的目的在于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)融資管理活動，提高融資環(huán)節(jié)自身的風險防范能力，確保項目融資的成功。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理優(yōu)化的意義

21房地產(chǎn)行業(yè)融資風險防范的必要性

首先，我國的房地產(chǎn)行業(yè)特點突出在行業(yè)關(guān)聯(lián)性強和社會基礎(chǔ)性高兩個方面。行業(yè)關(guān)聯(lián)性強體現(xiàn)在從房地產(chǎn)項目開發(fā)到房產(chǎn)營銷，整個過程所涉及的行業(yè)眾多，包括建筑、金融、運輸、裝修、零售、服務等各個行業(yè)。關(guān)聯(lián)性強意味著是拉動經(jīng)濟增長的一個著力點。社會基礎(chǔ)性高主要體現(xiàn)在房產(chǎn)商品的住房功能，具有較強的民生屬性。其次，從其企業(yè)融資特點來說，除了一般企業(yè)的融資共性，其特殊性還包括房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的特殊性以及政策導向性極強。從房地產(chǎn)項目投標開始一直到最終的出售，每個環(huán)節(jié)都需要資金的支持，與此同時房地產(chǎn)與其他企業(yè)融資不同的地方在于項目建成時間長，此外還需要營銷，資金運作周期長，但是收益較高。因此融資舉債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個普遍存在的事實，并且負債率較高。政策導向性強集中體現(xiàn)在國家出臺政策對于企業(yè)融資有著很大的影響。最后，從全國房地產(chǎn)企業(yè)融資走勢來看，融資規(guī)模上升趨勢放緩，但是規(guī)模總量巨大;資產(chǎn)負債持續(xù)攀升，居高不下;銀行融資渠道政策緊縮，融資放緩，房地產(chǎn)融資成本持續(xù)提升，加大了融資風險系數(shù)，民間融資積極拓展并逐漸興起，但是整體市場規(guī)范發(fā)展滯后，融資風險較大并且資產(chǎn)糾紛等問題較多。整體來說，房地產(chǎn)行業(yè)融資風險增加是一個總體形勢，這對于資金困難的中小企業(yè)來說無疑是不利的。

22房地產(chǎn)行業(yè)融資風險管理的重要性

面對房地產(chǎn)行業(yè)融資特點以及當前行業(yè)不容樂觀的走勢，防范融資風險，避免因為融資風險防范不到位帶來的企業(yè)財務危機出現(xiàn)，因此必須重視財務管理工作，提高工作科學性，既能夠為企業(yè)規(guī)避融資風險，又能夠在工作優(yōu)化過程中減少融資的成本，提高成本控制能力。以財務管理工作中風險識別為例分析其在融資風險防范上的重要作用。風險識別是房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理的第一步。只有準確判斷出潛在風險，才能夠針對性地制訂方案，達到控制風險的目的。具體來說融資過程的風險識別包括風險本身及其致因機理的規(guī)律性方法的掌握。具體到房地產(chǎn)行業(yè)的風險識別從資金來源角度來說包括國內(nèi)貸款、外資投資、自籌資金以及其他資金來源，從不同資金來源的風險源來考慮，財務風險上的財務管理工作需要在風險識別的基礎(chǔ)上，進行風險評估測量，根據(jù)致因機理和方法理論構(gòu)建相關(guān)的財務預警機制。

3我國房地產(chǎn)行業(yè)融資風險管理問題及原因分析

31我國房地產(chǎn)行業(yè)融資風險控制的問題分析

第一，融資方式缺乏多元化，融資渠道極為單一。由于我國金融行業(yè)環(huán)境的不完善，導致我國房地產(chǎn)行業(yè)融資方式選擇缺乏多元化，融資渠道只能依賴于銀行貸款。由此再加上房地產(chǎn)企業(yè)資本實力不足，融資債務過高，一旦資金鏈斷裂，影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資風險意識不強，由此對于融資風險的財務管理控制工作的重視缺失。突出表現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過程的財務管理缺乏事前預警、事中控制等全面性、過程性以及主動性缺失上，更深層次來說這是一種企業(yè)管理文化的缺失。

第三，房地產(chǎn)金融體系不健全，缺乏相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范和引導。與國外發(fā)達國家相比，國內(nèi)過快的房地產(chǎn)經(jīng)營項目的盲目擴張以及融資結(jié)構(gòu)的不合理是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中企業(yè)都存在的通病。盲目的投資速度，導致融資結(jié)構(gòu)的失衡，再加上關(guān)于房地產(chǎn)金融體系的相關(guān)法律法規(guī)對于市場融資規(guī)范以及引導的缺失，只會帶來融資風險系數(shù)的不斷攀升。

32我國房地產(chǎn)行業(yè)融資風險控制問題的成因分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)融資風險控制問題的主要成因從外部環(huán)境因素以及企業(yè)內(nèi)部管理兩個方面進行分析。

第一，外部環(huán)境因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)融資風險潛在隱患的增加，國家一直以來都有持續(xù)的關(guān)注，政策環(huán)境因素成為房地產(chǎn)行業(yè)融資風險控制不得不考慮的外部因素之一。政府對于房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的宏觀調(diào)控一方面是為了平衡經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，把金融波動風險降到最低;另一方面很多企業(yè)并沒有意識到融資調(diào)控政策的重要性，出現(xiàn)了不合法的逃稅避稅行為。

第二，內(nèi)部管理因素。從企業(yè)內(nèi)部的融資財務管理來說，內(nèi)部控制的不健全是造成企業(yè)融資風險以及財務風險的重要問題，同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)自身財務管理觀念落后，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部監(jiān)管上依然以人為管理為主，企業(yè)管理家族勢力較為突出，不僅缺乏一套行之有效的管理制度和財務管理監(jiān)管制度，同時也造成了財務人力資本的浪費。除此之外，成本控制管理以及企業(yè)預算管理的意識不夠帶來的管理缺位也是內(nèi)部控制不健全的主要原因之一。

4房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理優(yōu)化策略

41重視融資風險管理

房地產(chǎn)行業(yè)融資決策需要在企業(yè)融資風險識別以及風險評價上認真分析研究，提高融資決策的科學性、全面性。具體來說，明確融資結(jié)構(gòu)目標，一方面綜合考量整體行業(yè)走勢，減少外部因素帶來的融資風險，另一方面針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資風險成因的融資結(jié)構(gòu)不合理的問題，有針對性的建立企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。然后依據(jù)融資結(jié)構(gòu)目標采用多渠道的融資手段分散融資風險，比如開展股權(quán)新型融資模式。在融資過程中要提升融資效率，對于資金的輸入輸出有一個清晰的規(guī)劃，以資金的利用率的速度差來減少融資的成本。

42構(gòu)建融資風險預警體系

構(gòu)建融資風險預警體系對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及融資現(xiàn)狀來說都顯得尤為必要，無論是融資風險還是企業(yè)財務風險都是不可避免的客觀存在。房地產(chǎn)企業(yè)應構(gòu)建融資風險預警體系。

首先，熟悉并掌握融資風險識別的致因機理，根據(jù)企業(yè)融資方式作出針對性的融資風險預警機制。比如不同的資金來源有著不同的融資風險，國內(nèi)貸款的融資模式集中體現(xiàn)在金融風險以及高成本風險上;外資投資的融資模式的風險源來自國家對于外商外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的限制政策，存在參與限制風險;自籌資金的籌資規(guī)模風險，自籌資金基本不能夠滿足企業(yè)的流動資金需求;其他資金來源融資模式是除以上所有資金渠道以外所有的其他方式，比如個人住房貸款。行業(yè)政策風險投資以及利率風險使得其他資金融資模式融資成本較高。

其次，需要針對企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟變量進行數(shù)據(jù)總結(jié)分析，在可能和多發(fā)性風險點位置設(shè)置風險監(jiān)控和信息反饋機制，比如在風險監(jiān)控上針對融資過程的渠道不同對諸如資金流動性、資金是否充足、經(jīng)營效益、管理能力等指標進行實時監(jiān)控，然后經(jīng)過信息反饋機制分析整理，生成風險預警報告。

43完善企業(yè)內(nèi)部控制

第一，管理者要重視針對融資過程中財務管理的內(nèi)部控制，及時更新管理理念，提高財務風險防范的意識。第二，針對內(nèi)部環(huán)境、管理制度、監(jiān)督機制以及風險評估和信息溝通機制等方面進行完善，構(gòu)建完整立體相互協(xié)作的內(nèi)部管理體系。內(nèi)部控制的有效性對于提高融資效率、降低融資成本、降低財務成本等都具有重要的作用。第三，優(yōu)化作業(yè)流程，管理流程以及組織機構(gòu)任務職責，加強企業(yè)文化建設(shè)等都是內(nèi)部控制有效性的重要內(nèi)容。第四，重視和健全企業(yè)內(nèi)部審計制度，確保內(nèi)部審計的權(quán)力行使不受員工薪資、權(quán)力約束以及部門信息溝通等因素的影響，此外還要建立必要的風險應急處理機制，提高企業(yè)反控制的效率和能力。

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