試析物業管理前期介入對工程質量監管的影響

文/劉付錫立 深圳市住宅物業管理有限公司 廣東深圳 518000

在正常情況下，建筑工程基本可以交付使用后，物業管理才正式介入，從工作交接的角度來看，單位之間的交接必然會出現諸多問題，給后續的管理活動帶來諸多不便，如配套設施不完善、資料不全等等。那么，物業管理若在建筑工程前期就提前介入，可有效避免可能發生的諸多問題。

1、物業管理前期介入對于工程建設的積極影響

1.1 有利于優化設計方案

設計方案本身是對建筑工程建設構想的具體化體現，設計方案本身具有一定的預測性，加之建筑工程本身以及周邊環境的復雜性，最終依照設計方案建設出的建筑工程實體可能和建筑工程的實際使用要求有一定的差異。物業管理的前期介入，能夠在總結建筑使用要求、物業管理經驗的基礎上，給設計單位、開發商提出可行的建議，從而實現對設計方案的合理調整，如此便能夠在一定程度減少建筑工程的改造費用，解決因設計偏差導致的質量問題，并可為今后的物業管理工作奠定基礎[1]。更切合日后使用和管理

1.2 有利于強化質量管理

現如今，絕大多數工程質量管理人員，對于工作質量的管理都局限于“技術管理、材料管理”等方面，在工程管理過程中，未考慮到建筑工程實際投入使用后的狀態，對于細部節點的問題重視程度有待提升。而在該方面，物業管理本身有著先天優勢，立足于既往的物業管理經驗，可在施工現場發現可能影響通風、采光、隔音、滲漏以及設施設備合理使用等問題。所以，物業管理前期介入工程質量管理，能夠協助現場管理人員，及時發現質量隱患，避免出現難以解決的工程缺陷和質量問題。

1.3 有利于規范工程交付和業主后期使用便利

從工程竣工到驗收完畢，最后到工程正式投入使用，這個階段是質量問題不斷被揭示的階段，該問題的成因往往是工程建設和用戶要求不一致所導致的，物業管理單位本身有著諸多管理經驗，對于如何規避問題有著獨特的方法措施，物業管理單位可作為用戶、開發商之間的溝通橋梁，達到協助溝通、有效調節的作用。以后期的裝飾工程管理為例，物業的早期介入，能夠提前發現隔墻設置、天棚吊頂標高等方面存在的問題，同時開發商可向物業管理單位闡述制約工程建設行為的問題[2]。如“地方消防設施安裝要求、公共區域安全性要求等”，如此一來，開發商、用戶便能夠了解到對方的訴求，從而減少糾紛。

2、物業管理前期介入對工程質量監管的對策

2.1 完善管理體系

物業管理前期介入對工程質量監管的模式，在日本、瑞典等國家相對常見，在我國仍舊處于起步階段，缺少相應的規范、制度對該模式的運作進行指導。為保證物業管理前期介入對工程質量監管的有效性，應完善相應的規范制度。如“簽字認可制度”，通過物業管理方和工程建設方的有效溝通、協調，在工程質量管理方面達成共識，并通過簽字確定，就能夠保證管理措施的有效性，保證物業管理單位能夠對工程質量管理產生積極影響。我國現行的《建筑法》、《合同法》等，可作為物業管理前期介入制度建設的指導內容，開發商以此為基礎，賦予物業管理單位“監管”的權利以及簽字認可的權利，這就可真正在工程建設過程中，實現“用戶評價”，如此一來，物業管理單位的建議就成為了工程建設中的重要制約因素[3]。

2.2 成立QC

質量管理小組（Quality Control group，QC），可全權負責對建筑工程質量的監管。從客觀的監督看，施工的過程就是一個將設計方案轉化為實體工程的過程，這個過程人力、物力、財力持續投入，且具有較為突出的不可逆性，一旦出現質量問題，往往會導致較大的損失。上述的簽字認可制度，是一種典型的“事后”管理行為，難以實現對工程質量的提前控制，為保證物業管理前期介入能夠事先干預工程建設，需要以施工方、設計單位、物業管理方、開發商為主體，構成QC 小組[4]。

圖1 物業管理超前介入管理體系

如圖1所示，通過TQC、PDCA 質量管理方法以及簽字認可制度，各方通過管理上的協調，可成為一個完善的管理體系。ISO9000:2000可作為構建質量管理體系的指導內容，在ISO9000:2000 突出了以“用戶”為中心的思想，將用戶的滿意度作為評價工程質量管理的主要手段。PDCA 質量管理方法，為計劃（Plan）、執行（Do）、檢查（Check）、處理（Act），在循環的管理鏈條中，可持續發現工程建設中存在的問題，指導質量管理工作的不斷開展，而全面質量管理（Total Quality Control，TQC）則可實現對事前、事中、事后的質量全面調控，從而大幅度提高質量管理的有效性、效率。

結語：

綜上所述，物業管理前期的介入能夠解決建筑工程可能出現的諸多問題，就當前我國建筑工程質量管理現狀而言，質量管理流程、質量管理體系均欠缺對建筑工程交付使用后的考慮，以至于在竣工交付環節出現諸多推諉扯皮事件、返工事件，對于建筑工程建設效益產生了較為突出的影響。因此，廣大從業者需要對物業管理前期的介入有足夠認識，并在實踐中推動該模式的應用。