房地產財務管理風險防范與控制研究

[摘要]文章對房地產企業財務管理存在的風險進行分析，并通過案例分析的方式，對企業在籌資活動、投資活動、運營活動中的風險識別與防控措施加以闡述，力求通過優化籌資結構、實施組合投資、強化存貨管理等方式，提高企業財務管理水平，使財務風險得到有效防范和控制。

[關鍵詞]房地產;財務管理;風險防范

[中圖分類號]F293.33

現階段，房地產行業得到飛速發展，在一定程度上使財務管理難度增加，財務風險概率提升。我國大部分房地產企業屬于中小型企業，在經營與發展中受諸多因素影響，承擔較大的財務管理風險。在激烈的競爭環境下，應不斷提高企業的財務風險意識，健全各項管理制度，使財務風險的防范和控制水平得到顯著提升。

1房地產財務管理存在的風險

1.1財務管理不到位

由于房地產工程周期較長，需要大量資金支持，開發商無法一次性拿出充足資金，因此貸款開發現象在房地產行業中較為常見，借貸成為房地產開發資金的主要獲取方式。當企業所需的開發資金較多時，負債成本與償還壓力也隨之增加，在項目上項時，如若財務管理不到位，加上工程質量風險影響，使項目周期延長，不利于房地產企業的資金回收與債務償還，很容易出現負債情況[1]。

1.2借貸計劃不合理

部分房地產企業急于項目上項，忽視資金規劃的重要性，無法對企業的資金潛力做出科學客觀地評估，沒有理性地看待自身負債情況，而是最大限度地從銀行和單位中以借貸的方式為自身運行和施工提供資金支持，此種運行模式勢必使企業的財務風險大大增加。同時，在企業取項后，部分企業沒有對市場現狀和項目需求進行完整有效的調研，未制定出合理的借貸計劃便盲目上項，由于缺少對資金的有力掌控，使企業面臨的財務風險在無形中增加。

1.3資產結構不完善

部分房地產企業的資金結構不夠完善，流動資金與借貸的比例不相適應，從而影響經濟效益。房地產建設與開發需要雄厚的資金支持，項目規劃、“拿地”、開發均需要在資金基礎上進行，企業能否在市場競爭中獲取立足之地、工程建設質量等均與資金的充足性具有直接影響，同時也是企業發展實力的重要體現。我國大部分房地產企業以自身流動資金進行“拿地”，再將土地抵押給銀行獲得大量貸款，利用這筆資金進行項目施工，在接待過程中很容易出現借貸不對應等情況，使企業資產結構受到不良影響[2]。

2房地產財務管理風險防范與控制措施

H房地產企業是一家綜合開發企業，涉及房地產開發、運營、銷售、物業管理等多個領域，在2000年建成，目前擁有員工200余人，是鄭州市發展速度較快、社會影響較大的房地產開發企業。隨著房地產競爭日益激烈，H企業對財務管理的重視程度不斷增加，為了提高財務風險的預防和控制水平，主要采取以下措施。

2.1風險識別

2.1.1籌資財務風險

在H企業的籌資風險識別中，主要分為短期和長期兩種償債能力進行分析，在短期償債方面，每年的流動比率不盡相同，2015—2018年分別為1.54、1.44、1.61、1.42，速動比率分別為0.31、0.32、0.15、0.72，根據上述數據可知，H企業的流動和速動比率穩定性較差。房地產行業的流動標準值始終為2左右，該企業數值與行業標準相比較低，由于項目開發中資金運轉困難，籌資數量有限，商業回遷項目的資金需求難以得到充分滿足，使完工率和銷售率受到不良影響，企業整體償債能力降低。在長期償債方面，每年的資產負債率與長期負債率不盡相同，在2015—2018年間分別為68.34、75.09、79.56、76.62，長期負債率分別為13.23、15.62、25.61、11.89，近四年來，該企業的資產負債率均超過68%，主要由于借款和預收賬款數量較高，隨著新項目的引進，資金需求逐漸增加，舉債更多，債務風險也隨之增加，使企業融資難度加劇，長此以往，很可能使企業經營出現停滯情況[3]。

2.1.2投資財務風險

房地產開放項目并非全部都能獲得收益，如若投資項目不夠完善，很容易出現失誤，使資金運轉難度增加，財務風險加劇。對此，對該企業的對外和對內投資風險分別進行分析，對外投資收益如表1所示。

從表中數據可知，該企業在2015年對中州商務的投資出現虧損，但在2018年將虧損補充為零，由于中州商務的成立時間較短，當前收益較少，但未來的發展前景光明，可獲得預期收益。世貿購物中心的投資近四年仍然沒有扭轉虧損情況，且虧損程度不斷增加，主要受當地購物市場競爭影響，一些新興市場對世貿中心產生沖擊，使客戶流量減少，進而影響經濟效益。對內投資情況以凈資產收益率為例，對企業整體經營情況和財務績效進行體現，從2015—2018年凈資產收益率分別為4.38%、0.92%、-5.76%、-7.02%，可見該企業的凈利率起伏較大，且與行業均值之間存在較大差距，使企業的內部投資效益受到不良影響。

2.1.3營運財務風險

房地產行業的營運資金周轉屬于整個行業中周期最長的，對企業資金周轉情況的分析和控制十分必要。據調查，H企業的總資產周轉率方面，如表2所示[4]。

該項指標主要由于房地產行業的非流動資產比例減少，在項目第三方管理中，將投資轉變為投資性房地產，雖然總額未發生改變，但流動資產量降低，使非流動資產數額增加。從上述財務指標可知，H企業的營運能力較弱，主要受房地產競爭壓力影響，加上2018年的回遷安置項目委托給第三方，這些都使企業財務風險增加，資金周轉率受到一定影響。

2.2控制措施

2.2.1籌資風險控制

H企業主要經營商品房和住宅，我國在2015年頒發房產新政，在一定程度上對該企業產生挑戰，新政實施雖然使房地產市場變得更加規范，但土地資源有效，房企的利潤空間不斷壓縮，要想實現規模擴張，則需要籌集更多資金，加強籌資活動中的財務風險控制顯得十分必要。

一方面，優化籌資結構。H企業正處于成長期，合理的籌資結構十分重要，近年來該企業的償債能力不夠理想，并非單純由于房地產企業資金回收期限較長，還由于長期貸款額度較大，使還債壓力增加。對此，企業應立足于實際情況，建立合理的籌資結構，根據經濟環境進行融資。當房地產銷售較為穩定時，可發揮財務杠桿優勢，使資產負債率得以提升，增加債務比率;當銷售低迷時，可適當減少負債規模，以免因財務杠桿影響企業經營。另一方面，在外部籌資中應積極拓展籌資渠道。H企業屬于中小型企業，主要的資金來源為銀行貸款，由于企業規模較小、信譽較低，常常出現“融資難”問題，影響項目開發。對此，企業可通過民間籌資、存貨籌資、應收賬款籌資等方式，在項目開發之前對其進行預售，加大宣傳力度吸引購房者預先交付房款，此種籌資模式的成本相對較低，且回收效率較高，可有效降低籌資風險。

2.2.2投資風險控制

企業在對項目可行性進行判斷時，應采用定量與定性相結合的方式進行評估，不但使項目開發金額得以明確，還要對項目利潤進行預計，判斷項目的收益率。在投資活動中，還要注重財務風險的防范與掌控，以免企業受到經濟損失。

（1）綜合分析項目可行性。應對政府規劃、市民需求、經濟發展水平等多種因素進行綜合考量，準確掌握市場需求，既可使企業的經濟效益達到最大化，又可有效預防財務風險的產生。在市民需求調查方面，對當地居民的購房能力、居住環境、期望戶型進行分析，以此來降低房屋的銷售風險，以免因存貨堆積，使財務風險增加;在政府規劃方面，應與政府規劃意向相結合，如學校附近是否要建地鐵站、附近開發是否可獲得一定支持等，以此避免財務風險。

（2）實施組合投資。由于外界環境變化多樣，H房地產項目投資較為單一，均為獨立經營，承擔的財務風險較高。對于大型項目的建設，企業可與其他房地產企業合作開發，使投資風險分散。對此，H企業可采用多元組合投資的方式，以當前實施的中州商務項目為例，可與電子商務行業相結合，將房地產的銷售風險轉移給電子商務，依靠高新產業的帶動，使房企的綜合水平得到顯著提升，還可使財務風險被分攤[5]。

（3）合理規避和應對風險。在投資活動開展中，應對財務風險進行綜合考量，采取最小風險的決策，以免產生較大損失。在財務管理方面，如若股權投資與債券投資相比風險較大，即使債券的投資成本較高，與股權投資相比損失也會較低，企業應根據自身的風險承受力，選擇投資類型，并采取科學有效的措施進行應對。

2.2.3營運風險控制

在存貨管理方面，應結合房地產存貨特征，企業由一定量的土地儲備，但項目的特點有所區別，在銷售方面也不盡相同，導致不同的存貨留置。目前，房地產市場競爭激烈，企業要加強存貨管理力度，可采取以下措施：一是預測存貨周轉率，針對銷售困難的情況，通過加大廣告宣傳的方式解決，減少庫存積壓;二是完善存貨管理制度，堅實5S管理原則，提高管理效率。

在預算管理方面，應從項目開發前、事中和事后多個階段進行管理，使財務風險得到有效控制。對此，企業應以月和季為單位編制預算方案，提高監督執行效率，及時反饋意見，保障經濟指標得以實現。

在成本管理方面，在采購方面，應根據項目實際需求選取采購商與材料，按需購入，且保障材料質量，以免造成資源浪費。

在設計方面，應規范相關費用支出，繪制成本費用管控圖，使各項費用能夠得到合理安排。

3結論

綜上所述，隨著房地產行業的飛速發展，財務管理的地位日益提升，企業應積極轉變思想，完善各項財務制度與體系，采取多樣化措施加強籌資、投資、運營活動中的管理力度，使財務風險得到有效預防和控制，促進房地產行業的穩健發展。

參考文獻：

[1]葛汝焱.?房地產財務管理風險防范與控制研究[J]. 經營者， 2017（9）.

[2]姜淑芬.?房地產財務管理風險防范與控制[J]. 時代金融， 2018（20）：177.

[3]申雪麗.?財務管理風險防范措施在房地產企業的應用分析[J]. 中國外資， 2019（13）：115-116.

[4]楊圣宏.?房地產財務管理風險防范與控制[J]. 中國經貿， 2018（21）：161-162.

[5]鐘建良.?淺析我國上市公司財務管理的風險預防與控制研究[J]. 中國集體經濟， 2017（24）：94-95.

[作者簡介]劉伯偉（1979—），男，漢族，河南正陽人，中級會計師，研究方向：會計、財務管理。