新形勢下住宅工程分戶驗收的質量監管

任玉剛

【摘要】分戶驗收指的主要是一戶一驗，也就是依照國家相關要求住宅工程在進行工程竣工驗收的過程中對公共部分以及各個住宅進行專門的驗收，完成分戶驗收之后才能出具相應的質量竣工驗收記錄，通過這樣的方式讓買房者進行質量把控，防止在整體查驗的過程中產生遺漏，防止在交付的時候出現扯皮的問題，本文重點對新形勢下住宅分戶驗收的質量監管進行研究，以供參考。

【關鍵詞】住宅工程;分戶驗收;質量監管;樣板房

1、新形勢下住宅工程分戶驗收質量監管的意義

業主在購買房屋之后，所擔心的問題就在于住宅工程的質量，因為過程管理、施工工藝等相關因素會造成房屋質量的問題，會出現業主在購買房屋的過程中，對于住宅往往具有較高的期望，所以一定要保證住宅工程的質量符合國家的相關標準要求，以往在驗收的過程中往往只是通過整體驗收和抽檢相結合的操作模式，這種操作模式只是對整體的感官效果和質量進行控制，在竣工的過程中查看相關的資料以及樣板間，這樣就會導致樣板間質量明顯超過業主購買普通房屋的情況。因此通過分戶驗收的模式，可以進一步對參建單位的質量責任進行明確，讓住戶工程的質量水平提高，加快國家的和諧穩定發展。

2、住宅工程分戶驗收質量通病

2.1 廚房、廁浴滲漏

陽臺、露臺滲漏的質量通病重點防治措施應包括：按設計要求做好地面柔性防水層，露臺處外墻的墻體與樓地面交接處應做混凝土翻邊，混凝土翻邊高度應保證最終完成裝飾后的凈高度不小于 120mm。砼上翻邊吊模施工，與地面一次性澆注，形成一個整體的盆狀結構，防止積水向墻體擴散，這與廁浴間混凝土翻邊的做法一致。防治窗臺出現滲漏的關鍵在于做好以下幾個方面措施：門窗洞口兩側未設置混凝土構件或抗裂柱時，發現分戶驗收時外墻的腳手架往往已經拆除，發現的滲漏問題處理比較困難，驗收單位沒在在架拆除前，結合清洗外墻飾面磚來做淋水實驗，進而出現滲、漏等質量缺陷。

2.2 空鼓、脫層或裂縫

在住宅分戶驗收標準中，樓地面、墻面和頂棚面層質量要求是：空鼓面積不應大于 400mm2，且每自然間不多于兩處可不計。在實際驗收時發現，一些分戶的抹灰層空鼓面積和數量遠遠大于驗收標準，有的嚴重到整面墻體脫層，個別工程需抹灰層整體返工重做才能達到合格標準。還有一些工程在分戶驗收時抹灰層的空鼓面積和數量是合格的，但交付住戶使用后一年左右，墻面出現新的空鼓。造成空鼓、脫層或裂縫問題主要原因是：抹灰層砂漿強度低、抹灰層與基層粘結強度低，從而降低住宅分戶驗收的施工質量。

2.3 抹灰層的強度不重視

在住宅分戶驗收過程中發現施工單位對抹灰層的強度不重視，外墻面出現空鼓的現象遠遠少于內墻面，對外墻面抹灰層，為保證外墻飾面磚粘結強度和防水、防裂要求，清遠市的地方性文件規定，外墻面的抹灰層強度不得少于 M7.5，且在施工過程中應每層留置砂漿試件，外墻抹灰層的強度得到可靠的保證，空鼓面積自然大大減少。然而，在抹灰施工前墻體沒有灑水潤濕或墻體含水率不合理，抹灰后砂漿水分迅速被墻體吸收，抹灰層與墻面之間形成界面，是造成大面積空鼓的主要原因之一。

3、住宅工程分戶驗收質量監管要點

3.1 樓地面、墻面、天棚面層驗收

首先，檢查樓地面是否存在空鼓、裂縫、起砂現象。其次，觀察墻面、天棚空鼓裂縫、脫層和爆灰，小錘輕擊和觀察檢查，可擊范圍內輕擊點間距不得超過40cm。樓地面空鼓面積不得超過400cm2，不得出現裂縫和起砂。墻面、天棚無空鼓、脫層;距檢查面1M處正視無裂縫和爆灰。

3.2 門窗安裝驗收

窗臺高度檢查用鋼尺檢查，每個窗臺不少于一處，窗臺或落地窗防護欄桿高度不低于900mm且不得有負偏差。外窗滲漏一般在淋水試驗或雨后目測，外窗及周邊無滲漏。門窗開啟是開啟和關閉檢查，手扳檢查。開啟靈活、關閉嚴密;分戶門等不松動、不晃動。安全玻璃認證標識，應使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全認證標識。切且標識不得隱蔽。

3.3 欄桿安裝驗收

欄桿高度、豎桿間距使用鋼尺檢測，每片欄桿不少于一處。驗收標準：低層、多層凈高不應低于1.05m，中高層、高層凈高不應低于1.10m，不得有負偏差。觀察防攀爬措施，有水平構件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（金屬密網、安全玻璃等）。護攔玻璃觀察檢查3C安全標識、游標卡尺測量。必須使用剛化玻璃或剛化夾層玻璃，厚度不應小于12mm，當臨空高度超過5m時，必須采用剛化夾層玻璃。

3.4 防水工程

屋面滲漏檢查方法：平屋面分塊蓄水，蓄水時間不少于24小時，天溝、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水試驗不少于2小時。驗收標準：屋面無滲漏無積水。檢查衛生間等有防水要求的地面是否存在滲漏，一般蓄水24小時后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。無滲漏，排水順暢。外墻滲漏檢查方法：外窗人工淋水試驗一小時后檢查。墻面無滲漏，滴水線無爬水。

3.5 室內空間尺寸

室內凈高檢查方法：每個房間凈高測五點。偏差為實測值與推算值之差;極差為實測值中最大值與最小值之差。使用激光測距儀或鋼卷尺進行檢測。最大負偏差不超過20mm，極差不超過20mm。

室內凈開間檢查方法：每個房間開間、進深尺寸各抽測兩處。偏差為實測值與推算值之差;極差為實測值中最大值與最小值之差。使用激光測距儀或鋼卷尺進行檢測。極差不超過20mm且不超過垂直長度的0.5%。。

構件尺寸檢查方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量、偏差為實測值與推算值之差;極差為實測值中最大值與最小值之差。室內梁、窗臺等構件不得出現明顯的大小頭現象。

3.6 外墻保溫驗收

根據圖紙對設計進行檢查，設計做法必須通過圖紙審查。保溫層厚度用鋼卷尺進行測量檢查，保溫層厚度必須與圖紙要求一致。觀察細部處理，外飄窗周邊等必須進行保溫層處理。

3.7 水暖安裝驗收

管道滲漏使用試水檢查，給水、排水、采暖管道、散熱器、衛生器具、閥門、熱表、水表等的接口無滲漏。管道坡向采用試水檢查，給水、排水、采暖管道無堵塞。觀察管道坡度，排水管道坡向、坡度正確。觀察安裝固定，給水、排水、采暖管道、散熱器、衛生器具、閥門、熱表、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求。地漏水封使用尺量檢查，地漏水封深度不小于50mm。觀察熱表和溫控閥，入戶裝置安裝熱計量表、或每組散熱器安裝熱分配表，以及每組散熱器安裝溫控閥。

3.8 電氣工程安裝驗收

插座相位、接地使用“漏電保護相位檢測器”逐個檢查，“漏電保護相位檢測器”無接錯顯示。檢查戶內配電箱（盤），主要觀察和開、關觸電保護器動作，照明配電箱（盤）內配線整齊，回路編號齊全，標接線整齊，回路編號齊全，標識正確;箱（盤）內開關動作靈活可靠。通電檢照明系統，確保照明系統通電運行正常。觀察等電位，等電位連接端齊全、位置正確。

結語：

房屋工程質量與業主的生產、生活息息相關，一定要加強質量控制，只有如此才能保證國家快速穩定發展，在實踐的過程中一定要加強住宅工程分戶驗收的質量監管，積極落實相關政策，保證房屋工程的質量。

參考文獻：

[1]周祖禹.深圳市住宅工程分戶驗收的質量監督及質量通病分析[J].城市建設理論研究（電子版），2018，266（20）：60-61.

[2]陳學民.淺談如何通過實施分戶驗收制提高住宅工程質量[J].商情，2010（21）：177-178.