高周轉模式下的房地產企業現金流管理探究

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【摘要】在現階段房地產發展背景下，高地價導致現價高周轉模式成為現階段房地產企業的普遍選擇。在高周轉模式下，房地產企業現金流管理全過程呈現了影響因素復雜、資金占用量大、時間長等特點。因此，本文利用項目管理理論，分析了高周轉模式下房地產企業現金流管理內容。并對高周轉模式下房地產企業現金流管理模式進行了簡單的分析。

【關鍵詞】高周轉模式;房地產企業;現金流管理

在房地產企業運營過程中，房地產開發項目是企業投資利潤主要來源，也是房地產企業財務管理基本核算模塊。而房地產項目現金流管理貫穿了房地產開發項目起止點，在當前調控不放松、貸款再收緊的大環境中，房地產邁入了高周轉模式，做好房地產開發項目現金流管理也成為房地產開發項目能否成功的關鍵。

1、高周轉模式下的房地產企業現金流管理內容

高周轉與快速擴張往往會帶來偏高的財務風險。高周轉在增加資金回流的同時，也需要更多、更便捷的資金流投入，尤其是在項目初期。高財務杠桿是大多數房地產企業的選擇。高周轉模式下房地產企業現金流管理主要是房地產企業為達到價值最大化目標，以現金流為核心，利用預測、規劃、分析、判定、控制等方式，對企業運行過程中不同階段現金流進行全面、系統的管理過程[1]。在高周轉模式下，房地產企業現金流管理主要包括：由收入系統、調度系統、支出系統構成的系統;現金流預算執行情況、信息分析情況;一定階段現金流轉速率、現金缺口彌補、現金盈余投資;與現金流預算分工組織相關的一系列制度。

2、房地產行業現金流特征與高周轉模式特征

資金需求量大，企業自有資金比例有限。房地產行業作為資金密集型企業，開發建設所需的資金量需求巨大，但資金多來源于信貸借款，自身資金有限。

資金占用時間長，完全回收資金慢。一般建設項目往往在兩年以上，資金投入占用周期長。住宅項目往往需要依靠開發貸與預售回款才能支持企業繼續滾動開發投入，自持商業類項目則因依靠租金獲得回報，回籠資金周期更長，對現金流依賴也更大。

受政策影響較大，同時對社會經濟運行影響也較大。房地產行業是我國經濟的支柱性行業，能夠有效帶動上下游經濟發展，但因與民生息息相關，受到國家政策，尤其是財政信貸政策的影響較大。

由于房地產行業發展中的自身特征與不確定因素，許多企業在擴張過程中采用了高周轉模式。一方面，高周轉模式能夠提高資金使用效率，降低資金占用率，在相同的周期使得資金多次投入及產出，獲得更多收益;另外一方面，高周轉模式是企業擴張過程中避免財務風險的必然選擇，通過快速回款獲得收益，縮短實際負債周期，降低成本費用，及時償還外部債務，降低企業運營風險;最后，高周轉模式能夠增強公司競爭力，使得現金流能夠及時的流轉，變為企業項目進程推進的動力，輔助企業擴張，獲取更多項目與儲備，增強公司的競爭力。由于市場容量是一定的，只有搶占更大的市場空間，才能做大做強。

3、高周轉模式下的房地產企業現金流管理策略

3.1構建以財務管理為核心的全面現金流管理體系

雖然大規模房地產企業可以通過滾動式開發，抵消部分高周轉影響。但是考慮到房地產行業屬性，由于資金回籠較慢，無法完全消除高周轉對現金流的影響。因此，房地產企業應以資金管理為核心，構建集中資金管控平臺，抵抗資金鏈斷裂風險。在集中形式的資金管控平臺運行過程中，房地產企業可以在現有財務管控體系的基礎上，配套設置完善的組織管控架構及分級授權體系。制定全面財務預算，包括全周期項目預算與滾動預算，也包括分項預算體系，如土地預算、工程預算、利潤預算、稅務預算。設立運營目標，及時收集實際運營數據，對比糾偏。建立風險預警系統與組織，通過財務指標與非財務指標，建立可量化數字分析評價體系，及時監督項目開發周期中的財務風險，加強內控，結合開發模塊與進程，不斷分析開發建設的資金投入薄弱環節，并及時預警或采取措施。

3.2制定投資風險規避機制

雖然我國對房地產行業調控力度日益增加，房地產價格仍然持續攀升，房地產項目投資總額也日益增加。若房地產企業在高周轉模式下無法立足宏觀形勢，對市場供需、區域客戶購買力進行恰當評估，盲目投資可行性較低土地，就會導致企業內部現金流斷層，甚至出現樓市大批量縮水情況。因此，面對樓市投資、多元化經營風險，房地產企業應以房地產投資風險控制為核心。在樓市開發前期，從技術經濟層面入手，對房地產項目進行全面、精準的分析判定。在理性預先評估房地產投資效益風險之后，房地產企業可依據投資組合方式。將不同類型開發產品進行組合，降低投資風險。

3.3優化財務結構，豐富融資工具

從立項報建開始，房地產開發項目需要經過多年才可以完成，開發周期長、資金密集度高，而上述特征也導致房地產企業現金流管理風險較大。高周轉及高杠桿多表現為企業存活周轉率的下降、有息債務比率提高、資產負債率提高、凈現金流的減少以及短期償債能力的下降。在銀行信貸受限的情況下，為保證高周轉模式下現金流管理效率，房地產企業需要不斷在財務結構上做出調整，降低企業運營風險，同時配合開發與企業擴張引入低成本資金與現金流。利用多元化融資籌集方式。籌集充足資金，為房地產項目滾動式開發提供足量資金支持。一般來說，房地產企業可以利用IPO融資、股權融資、金融機構借貸等方式進行融資。[2]

增加信托融資比例與基金融資比例。受政府房地產金融政策的收縮性影響，從銀行獲得信貸的難度增加。信托與基金融資是房企獲得資金支持的快捷渠道。以陽光城集團為例，2015年合計融資372.43億元，其中信托與基金融資總額226.18億元，占到60%以上，融資成本與銀行貸款基本相對。特別是基金合作，能夠有效降低企業初期投資與負債率，有效降低企業融資成本。

利用多樣融資工具，減少短期借貸，增加長期借貸，釋放短期償還壓力。為不斷優化財務結構，增加企業實際可利用資金，房地產企業多通過多樣財務融資手段，新借長期借款，償還短期借款，改善債務結構。如股份公司可發行公司債及應收賬款收益質押等。

3.4構建企業管理運營體系

構建土地投拓評價體系，壓縮獲取土地周期。拿地準備工作更充分。全條線全過程參與前期分析工作，獲得土地前即將方案落地、計劃落地、目標成本落地，與土地未來價值對比，通過評價體系快速識別優質地塊，降低后期成本風險。

構建企業開發邏輯與運營模塊體系。從基礎層面看。房地產企業應加強對開發物業關鍵模塊監督管控，全面保障房地產開發項目業務品質。依據長期、中期、短期資金組合式管理的方式，構建持續動態優化資金結構。以達到利潤、資金價值最大化的目的。從更高的視角看，應該通過財務管理，細化企業發展方向，明確商業、旅游地產等占壓資金的項目與住宅項目的開發關系與周期銜接。

建立企業設計、營銷標準化體系與標準化動作，實現產品升級與快速投入。房地產標準化體系其本質是一種為市場競爭服務并為高周轉做支撐和保障的工具。即以產品品質發展及提升為核心，從景觀、綠化、裝修等方面入手，探究創新升級項目發展線路。同時制定快速化營銷策略與前期標準營銷動作，實現快速開盤快速去化。利用高去化降低高周轉帶來的現金流風險。

3.5尋找新的發展方向

房地產企業資金隱患較多，布局合理性低，長期存在隱形風險，如高價土地儲備導致的庫存積壓風險、市場低杠桿改革導致的資產縮水風險等。針對上述風險，房地產企業應正確認識高周轉追隨式經營策略弊端，結合國家政策及區域發展情況，尋找新的發展方向。

一方面，立足品質，打造高附加值高利潤率產品，增加單位時間回報率。如以智能建筑為主要發展方向，充分利用智能產品高溢價能力驅動資金周轉。

另一方面，在高周轉模式下，房地產項目在整體建設周期會受到國家政策、貸款利率、人口水平、季節等多種因素影響，導致資金回流波動較大，且時間分布不均衡。這種情況下，企業發展模式將不斷變革，企業兼并也將成為房地產行業主要發展趨勢。同時，企業也可以加強合作，聯合獲取土地資源，降低前期投入與財務風險。

此外，在多類型產品組合式投資的背景下，為進一步提升自身獲利能力，房地產企業可利用多元化發展視角。在長租公寓、文旅地產、高科技產業、特色小鎮等一系列產業開發的基礎上，進一步延伸經營范圍至物聯網、人工智能領域[3]。同時根據人工智能、物聯網領域成本費用管控特異性，與第三方企業合作，降低跨領域投資經營風險。

總結：

房地產企業高周轉模式下的現金流管理，本質是企業運營管理的資本化、數據化和具象化。在房地產行業新時期，要在全開發周期加強資金池與現金流管理，平衡高周轉、現金流與利潤的關系，實現價值的增長。將高周轉與精細化管理并舉，組織優化。加強產品創新與研發，降低成本。通過高效運營管理，實現企業的有效發展與品牌提升。

參考文獻：

[1] 莊偉煉.論高周轉模式下的房地產企業現金流管理[J].時代金融，2018，717（35）：117-118.

[2] 黃家貴.高周轉模式下房地產企業現金流管理問題及對策——以H股上市房企A公司為例[J].投資與創業，2019，15（12）：10-10.

[3] 張倩.房地產企業現金流管理[J].財經界（學術版），2016（15）：123-123.