中國人借錢6成用來買房 新規“LPR+基點”，房貸利率是漲還是跌

范曳杉

前不久，一項名為“中國人借錢6成用來買房”的話題上了微博熱搜榜，并以極快的速度引起了廣大網友的共鳴。

據悉，這是西南財經大學中國家庭金融研究調查中心與螞蟻金服集團研究院聯合發布的《中國家庭金融調查專題》報告中所提出的，該報告自2011年啟動，持續追蹤355個城市、4萬戶家庭的債務情況，最終得出結論：中國家庭的債務風險可控，但也有近6成的債務集中在房貸上，相對突出。

報告數據顯示，自2013年起到2018年，中國家庭因買房而負債的住房貸款占家庭總債務的55.6%，其中因多套住房負債的家庭數量，也呈現出逐年遞增的趨勢。以2017年到2018年為例，多套住房貸款的在總負債中的占比由62.9%升至65.9%，由此，也足見國人對買房的熱情。

除了房價本身的價格漲跌，房貸利率的調整等問題也同樣受到廣大購房群體的關注。那么，對于現在的個人住房貸款利率政策規定，你又了解多少呢？

房貸利率換錨 “LPR+基點”

2019年10月8日，央行發布了《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。公告中規定，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

這也就意味著，房貸利率將不再與“基準貸款利率”相關聯，而是轉為與“LPR利率”掛鉤。隨著新版房貸利率的正式執行，“基準貸款利率”也將開始逐步為“LPR利率”所替代，正式完成“換錨”。

該公告發布之前，購房的房貸利率錨定的是央行規定的5年期基準利率，其定價也是按照“基準利率上浮倍數或優惠折扣”來進行計算，現在錨被換成了LPR，其計算方式也改成了“LPR+基點”的形式。

除此之外，房貸利率的調整時間也發生了一定的變化。以往的房貸利率由基準利率決定，其生效期限也隨著基準利率的改變而進行調整，一般是從第二年的1月1日開始執行新利率，因此調整的次數也不會很頻繁。

而新政策出臺后，決定房貸利率的因素變成了LPR，而LPR又是每月出臺一次，且每個月都可能進行調整。所以，新政策實施后，房貸利率的調整方式也成了購房借貸人的一個關注點。

央行在新政策的相關規定中提出，借貸人在和銀行簽訂購房的借貸合同時，需要約定選擇一個“周期”，并在一年或幾年后進行重新調整，也可以在合同期限內都維持同一利率，主要還是需要購房借貸人與銀行進行雙方協商后決定。

其實，在2019年8月20日，中國人民銀行就已授權全國銀行間同業拆借中心于每月20日9時30分公布貸款市場利率，既LPR。所謂“LPR”，則是由各報價行依照公開市場的操作利率加點形成的方式進行報價，并由全國銀行間同業拆借中心進行計算，從而為銀行貸款提供相應的定價參考。

同時，LPR也由原有的1年期一個期限品種擴大至1年期和5年期兩個期限品種。

截至10月21日，新版LPR的1年期利率為4.20%，5年期以上則為4.85%，較8月20日首次公布的報價調降5個基點，較9月20日公布的報價持平，且在發布新的LPR前有效。

多地多行已開始執行新政策

央行宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統一的信貸政策基礎上，各自確定轄區內首套、二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

而自10月8日發布公告以來，目前已有多個地區的18家銀行公布了相關報價，并開始落實、執行LPR利率，還以此為依據，制定了相應的個人住房貸款的定價基準。

以北京為例。多方數據顯示，北京地區內商業銀行房貸利率的變軌正在有條不紊地推進中。由中國人民銀行給出的相關數據可知，新政執行后的北京個人住房貸款的定價基準規定如下：

首套個人住房貸款利率不低于相應的期限LPR，即貸款市場報價利率+55個基點，同時按照2019年9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%來計算，其首套住房貸款利率不低于5.4%，較之之前大部分銀行所執行的個人住房貸款利率水平提升了0.01個百分點。

二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點，其貸款利率水平不低于5.9%，較之之前提升了0.02個百分點。

除此之外，其余地區的新版利率規定也相繼出臺。如上海地區規定，首套住房貸款利率不低于4.65%，二套個人住房貸款利率不低于5.45%；廣州地區規定，首套住房貸款利率不低于5.39%，二套個人住房貸款利率不低于5.635%；深圳地區規定，首套住房貸款利率不低于5.15%，，二套個人住房貸款利率不低于5.45%。

LPR對居民房貸的影響

那么，新版利率較之舊版利率，購房者受到的影響究竟如何呢？讓我們先來用幾組數據進行一下簡單直白的比較吧。

假定某人在北京購入首套個人住房，其中商業貸款120萬元，還款期限為30年。在LPR新政策實施之前，北京地區商業銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率；在新政策的規定下，首套房貸的利率最低界限值為5.4%，而購房者的一般購房貸款期限為20年到30年不等。

那么，按照等額本金的還款方式計算，每月月供多出約9.03元，而按照等額本息的方式進行還款，則每月多出13.31元。如此看來，新政策對于還款金額似乎也沒什么太大的影響。

除了房貸還款，也有部分購房借貸者會擔心自己以前辦理的貸款利率是否需要調整。根據相關規定，以2019年8月16日為時間節點，在此之前已發放、已簽訂合同未發放的貸款，原則上會按照原合同上的利率執行，不作調整；如果客戶本身有需要，也可以在與銀行協商一致后，將合同上的相關內容參考利率基準調整為LPR。

同時，還需要注意的是，公積金貸款暫不參考LPR定價，公積金個人住房貸款利率政策也暫不調整。

所以，綜合考慮“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的大政策，以及近期央行全面降準等政策，預計未來的房地產市場也將會是持續寬松的狀態。

對于廣大購房者而言，屬于剛需的首套房，其房貸利率會保持相對穩定的狀態，長期下去更有可能呈現出下降的趨勢，但非剛需的二套房利率還是會保持相對較高的存在。