房地產糾紛中的法律風險及其防范

潘雯

江蘇海輝律師事務所 江蘇無錫 214000

1 房地產糾紛的成因

很多房地產糾紛，法律關系也很復雜，各種法律關系的互動，很多主題，房地產糾紛的重點，組織法律關系，確定法律責任是的。有必要分析房地產糾紛的原因。房地產糾紛的成因包括很多方面，有歷史原因，但現實原因是各方自己，而是國家制度[1]。隨著我國的發展，房地產改革出現了重大變化。在我國解放初期，土地改革運動經歷了隨后的土地所有制改革，經歷了家庭聯合生產的繼承。憲法的一攬子方案修改了中國的國有土地制度。經過多次重大改革，目前的住房制度與住房，土地密切相關，還需要解決許多房地產糾紛。隨著我國社會經濟的發展和人口的快速增長，公民將大部分資產投入房地產消費，房地產業迅速增長。在我國，房地產所有權的概念日益增加，在購買，租賃，擴建和建造新房的過程中出現了大部分房地產糾紛。在這些爭議中，人們以不恰當的行為進行與住房有關的活動。例如，在進行房屋銷售，租賃等時，我們沒有簽署標準合同。在執行合同時，一方違反合同，另一方損害了權利和利潤，房地產糾紛的數量逐漸增加。

2 房地產糾紛中出現法律風險的階段與類型

2.1 宏觀法規政策層面的法律風險

首先，房地產行業的市場環境變動頻繁，再加上政府政策方面的作用影響，很容易造成行業發展速度過快而相關的法律法規更新不及時而出現的滯后現象。盡管我國在房地產領域給予的關注度正不斷提升，但隨著市場形勢的復雜化，難免出現法律法規覆蓋不到或是政策監管疏漏的情況。對于某些開發商正在實施的一系列開發行為，如果現行的法律沒有明確規定也不能代表就是完全合理合法的。后續新出臺的政策和法規可能會限制這類行為，被法律所禁止，這必然會給開發商帶來巨大的經濟損失和成本浪費。同時，政府會根據房地產市場行情和土地資源情況進行宏觀平衡和資源調配，其中涉及的利益分配關系可能會重新設定。此外，各類產業政策、金融政策、環保政策的出臺或調整也都會影響土地的開發使用權限，讓開發商遭受商業風險。其次，因為城市發展規劃方案一直處于變化之中，各類土地資源的規劃具有不確定性。如果因城市發展而需要對土地資源重新分配或更改用途時，就會對相應的正在建設或已經建成的房地產項目帶來沖擊，影響房地產商品的價值。嚴重的甚至會面臨被迫拆遷的風險。

2.2 微觀實務操作層面的風險

微觀角度的法律風險主要存在于土地使用權、建造施工質量、銷售委托代理等方面。首先，用于建造房地產項目的土地需要經過出讓、轉讓或者合作的形式而獲得使用權，在房地產公司收購土地的階段，可能遇到土地使用權權屬不明、拆遷安置不合理、土地使用權受限等問題。繼而引發的土地使用權糾紛會使相關的合同和項目收購協議失效，讓房地產企業陷入困境。其次，在建筑工程開始之后，由于參與建造施工的各級承包商、分包商和材料供應商的經濟實力和信用度都具有不確定性，在施工期間一旦出現施工環節的簽署合同爭議和建材質量問題時，不僅會延誤工期，還會涉及到已經完成建設的項目質量隱患。

3 防范法律風險的建議

3.1 樹立學習理念，關注房地產業的立法動態

房地產行業的員工必須學習和研究與房地產管理和管理有關的法律，規則和規范性文件。 積極加強與相關政府機構的交流，掌握重要信息，研究市場趨勢，調整目標。 員工應接受商業技能培訓，以解決實際問題并提高他們使用法律知識預防風險的能力。

3.2 樹立誠信理念，建立完善的項目運作管理體系

首先，對合作各方的資信情況進行調查，從而為履行合同奠定良好的基礎。因為房產開發項目自身的投資額比較大以及施工周期長，若是對其缺少嚴格管理就會造成開發建設很難順利實施，使得巨大的經濟損失出現。所以，合作何方就需要對對方的資信以及資質加強老姐，特別是對于提供資金一方的注冊資金、經營管理能力和融資能力進行全面、認真和細致的了解，從而確保合同履約完善。第二，調查土地使用權狀況，確保土地使用權的完整性和缺陷[2]。對于擁有土地使用權的當事人，轉讓或轉讓土地使用權的權利，使用該計劃，并調查土地的詳細參數是否為土地使用權的其他共有人電子使用已被司法機關封存和凍結，是否用作抵押和其他法律糾紛，以確保土地使用權的完整性和無過錯性。

3.3 建立完善的合同管理體系

建立完整的合同管理體系并保存重要的法律文件以防止爭議非常重要。在完整的合同管理系統中，合作社的績效能力，合同的價格管理機制，招標程序，價格審查制度，各種規范的固定合同模型的創建的審查和判斷機制易于重用，合同跟蹤建立服務和支付的監督和限制機制。在合同管理中，必須特別注意審查和排除法定禁止無效條款，以確保批準的含義是正確的。樹立專業理念，打造行業品牌，增強風險免疫力[3]。事實上，市場經濟競爭是專業力量和行業品牌競爭。更多的專家可以創造更多的品牌特征，更多地占據和開放大的市場份額。隨著專業能力的提高，我們可以在企業內設立法律機構來管理日常合同的問題，處理危機，以解決企業的主要談判事宜，在專業人士的幫助下，如參與重大訴訟，律師的執法，通過內外法律人員的配合，是準確，快速，有效地防范風險，解決糾紛。

4 結語

由于此類行為不符合相關規定或與現行的法律法規相悖而造成企業的市場聲譽和形象損害。避免不必要的房地產糾紛，規避法律風險都需要房地產企業從自身的管理方式入手，提高法律觀念意識，樹立誠信經營的理念，對合作對象做好資信調查，全面提升房地產交易的正規性與合法性。