新經濟形勢下的房地產融資探討

天津興泰吉鴻置業有限公司

房地產企業具有資金密集型特點，在項目開發的不同階段需要大量的運營資金來支持，隨著我國貨幣政策向實體經濟傾斜，各種窗口指導頻出，政策壁壘嚴峻，使得房地產企業融資困難日益突出，部分中小型房企由于不能及時補給資金已瀕臨絕望的邊緣。

一、房地產企業融資現狀

(一)國家政策變革對房企的影響

80年代中期，我國房地產行業初登歷史舞臺，隨著金融體制的改革，房地產融資渠道也經歷了階段變化：2006-2009年是上市融資的主要時期，房企紛紛跟隨政策而動，通過定增直融，資金得以充裕；之后隨著“國四條”、“國十條”出臺，權益融資受限，非標融資興起；2014年調控后非標又被定增取代，2015年非上市公司發債迅猛；2017年底，銀監會下發通知，規定商業銀行和信托的銀信類業務不得違規投向房企，融資現狀不容樂觀。

(二)傳統融資渠道狹窄

作為資金密集型產業，房地產企業從拿地到開發都需要大量資金投入。現有形勢下，大部分開發商都是先用自有資金投入取得土地，后期依靠銀行開發貸融資來支撐開發建設，因此開發貸款仍為融資主流途徑。但國家貨幣政策收緊，對房企抬高審批門檻、增加融資成本，加大了監管力度，致使渠道越發狹窄，無法滿足房地產開發的各種需求。

針對金融市場，房地產企業承擔的風險會向銀行和市場轉化，因當今金融市場仍不完善，缺乏適宜的金融工具，沒有完善的房地產金融中介服務和房地產金融二級市場，國內房地產金融體系尚待完善，缺乏專業投資和擔保機構等原因，導致了房地產融資越發困難。

二、我國房地產融資渠道創新的障礙

(一)房地產信托存壁壘

房地產信托可以連接資本市場和房地產市場，這項理財活動相對較為復雜，需要掌握整體房地產行業信息的專業理財專家作為支持。在我國，房地產產業正在不斷發展，尚缺乏此類專業理財專家，故阻礙了我國房地產信托的發展。此外，我國缺乏相對完善的信用管控體系，導致投資者無法向房地產信托公司委托資金。因制度政策的缺失，房地產行業資金無法實現暢通，資金運行鏈連接不暢，影響到該行業的發展。

(二)股權融資要求高

企業融資的重要方式就是股權融資，它不需要支付本金和利息，對公司的流動資金沒有壓力，相對風險低。當前我國房地產企業雖已有部分上市，但占總體比重仍然不高。當前，我國證監會提出的要求越發嚴苛，對于企業的規模實力都提出新的標準，房地產企業能夠達標的越發減少，中小規模房企更難實現。

(三)企業債券比重比較低

我國企業債券市場雖然經歷了多年發展，但大都是針對國債和金融債券等，企業債券市場發展速度仍舊比較滯后。由于企業債券規模比較小，缺乏流動性，二級市場存在分割情況，使企業債券的流動性再度降低。債券二級流通市場包括銀行間債券市場和交易所債券市場。因二者交易機制不同，而無法實現統一。再之市場制度不夠成熟，投資者需要面臨大量的交易對手，需花費較高談判成本，會影響到企業債券的流動性。如果債券融資能力比較差，則投資風險就會增加，進而無法吸引投資者投入，這也一定程度上阻礙了企業對債券融資工具的利用，從而影響到一級市場規模。

三、新經濟形勢下的房地產融資策略

(一)建立多層次房地產金融體系

建立多層次房地產金融風險分擔體系，加強銀行信貸間接融資平臺建設，促進資本市場直接融資渠道拓展。實現住房抵押借款證券化，不斷發展證券化市場和相關中介機構，加強法制環境建設，為房地產信托基金發展創造良好政策依托，助力其發展。此外，還需完善房地產擔保政策及稅收優惠政策，使房地產企業貸款保險范圍得以拓寬，減少抵押所帶來的風險。同時利用市場機制，解決地方政府的建設資金需求，以避免地方融資平臺承擔過大風險。

完善多層次金融體系，使各種資金需求得到滿足，在經濟體制改革當中，逐漸地發展我國金融市場。我們面臨的主要的問題是過于重視直接融資和銀行融資途徑，輕視了間接融資和證券市場融資。在資本市場中，通常比較重視股市和國債，因此也就影響到風險的合理配置和金融資源配置。我國需要通過深化投融資改革，吸引更多的社會資金和境外資金，利用政府與民營合作等多種方式，擴大投資效應，營造出多層次資本市場，拓展更多投融資渠道。

(二)房地產直接融資策略

直接融資是資金直供方式，相比間接融資，投融資雙方都有較多的選擇自由。它是以股票、債券為主要金融工具的一種融資機制。對于房企來說，這種方式可以在分散風險的前提下籌集大量可用資金，并能夠長期使用。但需要此類房企有較高的公司價值和較高的知名度。此類融資途徑，對于企業管理水平的提升，資產結構的優化以及稅務上的籌劃均有很大促進作用。

此外，需要著力增添直接融資形式，通過多層次金融體系的建立，獲取到更多可利用的資金資源。利用房地產權益基金方式引入外部資金。比如：特色小鎮基金、共有產權和長租房專項基金、棚改基金等。實現了房地產企業項目表外融資和運作。另外，項目跟投也是一種不錯的選擇。

(三)房地產間接融資策略

銀行貸款屬于間接融資方式，也是房地產行業間接融資的重要組成部分。如果金融市場不發達，可選擇渠道狹窄，那么中小型房地產企業只能依賴銀行進行貸款。這樣一方面很容易造就虛假貸款案件的發生，另一方面，也會給中小型房地產企業的生存造成困境。

從長遠角度看，此種方式既不利于優化資本結構，也會造成經營壓力，一旦陷入資金危機，將不利于企業持續發展。

(四)探索組合式融資模式

對于房地產行業來說，，可以結合不同的情況靈活利用銀行信貸、股權融資以及信托融資等方式，來拓展房地產融資渠道。此外，還可以嘗試新融資模式，利用資產證券化分割投資，吸收小眾資金來分散風險。房地產企業對于融資要具備長遠計劃，面臨行業新機遇與改變，加快推進租售并舉的融資模式也是改善企業融資的新方式。從傳統開發轉型為物業運營，賺取增值服務收益。企業投入資金小，資產規模效應大，實現輕資產運營模式，通過不斷的完善發展可以形成融資投資營銷及社區服務為一體的地產產業鏈條，補給了資金需求，促進企業價值最大化。

四、結束語

綜合所述，我國房地產企業要突破現有模式，創新融資新途徑，打破傳統融資渠道的局限性，充分利用多種資源，并發揮基金、租賃、保險等對于融資的作用，促進金融體制改革和體系建設，實現資金的優化配置與利用。