房地產企業財務風險管控探析

中國鐵建房地產集團有限公司

每個房地產企業在發展中都容易出現財務風險，如在籌資、投資和資本運營等業務管理與財務活動中，都將產生各類財務風險問題。房地產企業通常投資規模較大，建設周期也很長，應收賬款回籠較慢，面對著經濟環境下行的今天，將極易出現財務風險，為房地產企業的發展帶來了不利影響。房地產企業應該提高對財務風險的重視程度，通過認真分析與掌握財務風險特點與類型，有針對性采取防范措施，及時消除財務上的隱患，為自身的長遠、穩定發展打牢基礎。

一、房地產企業財務風險特點與分類

在行業特點的影響下，房地產企業財務風險也表現出很多獨有的特征，第一，現金流量金額較大，極易為房地產企業造成巨大的融資風險。在競拍、拿到土地和項目竣工等過程中，資金投入量較大，而房地產自有資金并不多，需要依靠大額舉債，這樣會導致融資難度增加，也極易引起風險。第二，資金周轉時間較長，需要付出較大的資金機會成本，房地產企業的項目從建設啟動到最后銷售，這個過程是非常漫長的，這樣會導致投入的資金周轉時間也將延長，并提高了資金的機會成本[1]。第三，在國家宏觀調控政策影響下，外部政策環境也對房地產企業財務風險的形成影響很大，國家在房價上采取的宏觀調控措施，將導致影響到房屋的售價，導致房地產企業受益降低，并在償債能力、資金周轉能力等方面出現了降低。當前房地產企業主要出現的財務風險由外部風險與內部風險構成，對外部風險來說，包括利率風險、通貨膨脹風險及政策風險，而內部風險包括債務償還風險、營運風險、投資風險、再籌資風險、利潤分配風險及流動性風險等。

二、房地產企業財務風險的成因分析

(一)外部環境因素

外部環境因素也對房地產企業財務風險影響很大，第一，經濟環境帶來的影響。在外圍經濟環境下滑的影響下，我國經濟增速出現了放緩的趨勢，房地產行業市場分化也變得越來越顯著，面臨著日益增加的去庫存壓力。在經濟新常態下，房地產企業發展近期內很難實現快速的反彈，導致極易出現財務風險。第二，國家宏觀調控政策帶來的影響。現階段寬松的貨幣政策已經無法刺激經濟的發展，且我國很多地區實行了限購政策，目的在于對房價的快速上漲產生抑制作用。這樣房地產經營壓力越來越大，也極大增加了出現財務風險的概率。

(二)內部環境因素

內部環境因素也在一定程度上影響著房地產企業財務風險，第一，風險決策能力不強。當前經濟環境變得復雜而多變，房地產企業只有保證投資決策制定的科學性，才能有效抵抗各種風險，若是風險決策能力不強，將容易制定錯誤的鞠策，引起資金鏈斷裂等財務風險。第二，財務管理能力不強。房地產企業若是沒有加強資金日常管控，將難以發揮出財務監督的作用，內部管理也會變得混亂，抗風險能力不強[2]。第三，缺乏科學合理的資本結構。房地產企業資本結構中若是有著較高的負債資金，將導致償債壓力增加，極易發生債務違約現象并引起財務風險。

三、房地產企業財務風險的管控措施

(一)完善內部管理制度

隨著政府干預的增強，房地產企業要對財務風險作出綜合評估，加大內部管理力度，完善內部管理機構，將董事會、監事會、經理層和內部各職能部門的責權利關系合理確定下來。房地產企業要圍繞風險管理工作，建立健全的內部控制制度，讓財務風險得到有效控制。房地產企業要想提升財務風險防范控制能力，應該做好內部管理工作，將基礎打牢，這要求結合自身的組織管理框架，不斷完善各項管理制度，主要包括開發建設項目投資決策機制、內部預算管理制度和資金管理制度[3]。要從資金管控出發，對內部財務決策流程手續進行優化，加大經營管理行為的監督約束力度，通過在源頭上做好控制工作，避免發生財務風險，這樣房地產企業風險防范控制能力才能得到提升。

(二)加強融資風險防范

房地產企業要全面、科學的評估融資風險，并從自身實際狀況出發，明確籌資管理規則同時認真遵守，這樣才能有效降低房地產企業籌資風險。第一，房地產企業要認真收集相關信息，將最佳資本結構明確下來，讓本企業的資本結構得到優化，從而讓企業綜合資本成本得到減少。第二，企業應該對資金籌來源、方式、成本及風險等作出比較，確保各種籌資來源成本與風險得到降低。第三，房地產企業要嚴格管理各個項目的資金籌集活動，讓各投資項目資金籌資活動的成本與風險得到控制。第四，房地產企業應該做好內部管理工作，對內部各項目的資金籌集活動作出比較分析，確保準確掌握風險與成本的情況。

(三)加強日常資金運營風險防范

第一，房地產企業要建立完善的預算管理體系，尤其是要提高對現金流量預算的重視程度，只有擁有充足的現金，房地產企業的發展才更加穩定。提升現金流量預算的準確性，能夠讓房地產企業獲得真實現金需求流量，便于將籌資預算合理確定下來，防止籌資顯得過于盲目。這樣在現金量不足的時候，可以提醒房地產企業加強防范，避免財務風險的出現。第二，現階段很多房地產企業為獲取銀行開發貸款和按揭貸款，開設了很多銀行賬戶。當資金短缺的時候，資金被分散在各個賬戶，利用率并不高，尤其是對大型房地產公司來說，資金分散在各個項目的各個銀行。對此房地產企業要將資金集中起來，這樣才能將集團公司協同效用體現出來，保證日常資金運作效率得到提升，也增加了抗風險能力。

(四)優化財務風險預警體系

房地產企業應該注重健全財務風險預警體系，能夠快速識別、分析和解決財務風險。房地產企業在設置財務風險預警體系的過程中，第一，需要打造財務信息收集整理信息平臺，對市場上和房地產企業內部分類相關信息進行收集，包括行業政策、金融稅收政策和財務指標等，為財務風險的分析提供可靠依據[4]。第二，房地產企業要提升財務分析能力，要加強對各關鍵指標的分析，包括現金比率、流動比例、總資產周轉率、凈利潤增長率、凈資產增長率等，將其中存在的問題找出來，第一時間采取解決措施。第三，加強對財務風險的處理，結合財務分析結果，提前制定好有效的應對防范措施，確保房地產企業財務風險有效降低。

四、結語

總之，房地產行業有著資金密集型特點，也容易出現風險，在競爭日益激烈的今天，房地產企業應該注重提升核心競爭力，加強財務風險管理，這樣才能實現穩定、長遠的發展目標。財務風險管控作為房地產企業的一項重要工作內容，需要我們提高重視程度，充分認識到引起財務風險的原因，有針對性采取解決措施，保證資金流的充足，這樣房地產企業才能實現預期發展戰略目標。