探討如何做好房地產(chǎn)收入的確認(rèn)工作

杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到多種因素影響，比如政策、市場(chǎng)和資金等問題，這些因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認(rèn)問題，需要從多個(gè)方面進(jìn)行核算管理。基于此，筆者展開研究分析，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行研究，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，然后結(jié)合特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)進(jìn)行闡述，希望對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)收入確認(rèn)起到相關(guān)指導(dǎo)作用。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為市場(chǎng)上較為重要的產(chǎn)業(yè)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的扶持力度越來(lái)越大，整個(gè)房地產(chǎn)管理的規(guī)則也越來(lái)越規(guī)范，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行進(jìn)一步管理，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中遇到的政策、市場(chǎng)和資金等問題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，在房地產(chǎn)建設(shè)中都會(huì)遇到會(huì)計(jì)核算的問題，所以針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)管理，需要從多個(gè)方面進(jìn)行核算管理。

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)進(jìn)行了新的規(guī)定，企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，但同時(shí)需要滿足以下條件：

(一)合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；

(二)該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；

(三)該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；

(四)該合同具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間分布或金額；

(五)企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對(duì)價(jià)很可能收回。

以上闡述的是收入確認(rèn)的定義和條件。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大，建設(shè)周期也比較長(zhǎng)，而且在進(jìn)行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗(yàn)收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的銷售后續(xù)服務(wù)工作與其他行業(yè)之間有較為明顯的特點(diǎn)。所以房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)需要會(huì)計(jì)人員綜合掌握多種方面，按照傳統(tǒng)的收入確認(rèn)準(zhǔn)則不易準(zhǔn)確的確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)收入。

二、房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況

(一)傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)收入確認(rèn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大，建設(shè)周期也比較長(zhǎng)，而且在進(jìn)行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗(yàn)收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復(fù)雜，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，很多房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)予以收入確認(rèn)多數(shù)是采用的是房地產(chǎn)已經(jīng)竣工并且是按照標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行審核驗(yàn)收，且發(fā)放入住通知書，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)與買受人已經(jīng)簽訂《商品房買賣合同》、收取房款且已經(jīng)出具發(fā)票，從而能夠確定房地產(chǎn)銷售收入。這是較為通用的房地產(chǎn)收入確認(rèn)的方式。以上的收入確認(rèn)方式看起來(lái)較為正確，但實(shí)際上流程不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不符合房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中，如果開發(fā)商的出售房屋延期交付或者出現(xiàn)面積誤差比值超過(guò)3%，主體結(jié)構(gòu)不合格等情況，買受方，可以單方面解除合同，對(duì)之前的房地產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生影響。

(二)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，需要從會(huì)計(jì)上對(duì)收入進(jìn)行執(zhí)行確認(rèn)，而且在法律法規(guī)上也需要遵照其中的準(zhǔn)則，筆者結(jié)合多方資料展開調(diào)查，在基本準(zhǔn)則確認(rèn)的基礎(chǔ)上，從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)工作進(jìn)行重新定義，希望供大家參考：

1.房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的工程已經(jīng)竣工并且通過(guò)合格驗(yàn)收。政府部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行核驗(yàn)，工程項(xiàng)目取得政府部門發(fā)放的竣工備案表。

2.開發(fā)工程的銷售面積與合同約定中相符合。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)實(shí)際銷售面積與合同規(guī)定的面積存在一定差異，需要取得政府測(cè)部門的測(cè)繪面積表，并且按照實(shí)際測(cè)繪面積進(jìn)行價(jià)格計(jì)算。

3.房屋交付手續(xù)已經(jīng)完成，而且買受方出具交房確認(rèn)單，并且無(wú)異議。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的企業(yè)在進(jìn)行房屋交付中可能會(huì)由于買受方的原因?qū)е聸]有進(jìn)行正常的房屋交付，這就需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行通知和送達(dá)，首先可以采取報(bào)紙公告，然后保存報(bào)紙?jiān)瓋r(jià)。另外進(jìn)行郵遞，保留郵遞底單或郵局回執(zhí)。進(jìn)行電話或傳真通知，應(yīng)該保留記錄。只有當(dāng)以上步驟完成后，整個(gè)房產(chǎn)收入確認(rèn)才算完成。

4.房屋買賣過(guò)程中，客戶的錢款交付有多種形式。對(duì)于客戶采取一次性全額交情房款的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收取錢款后出具錢款憑據(jù)，然后辦理房屋交接手續(xù)，并進(jìn)行收入確認(rèn)。另外采取按揭付款的方式，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)要在實(shí)際首付款到賬或者是銀行按揭錢款到賬時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)收入確認(rèn)。

5.成本能夠可靠的計(jì)量。工程項(xiàng)目的工程竣工后，要對(duì)成本進(jìn)行可靠計(jì)量，這就要求對(duì)工程進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，然后結(jié)合工程量進(jìn)行成本計(jì)算。

上面所講述的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形，當(dāng)開發(fā)商依照程序進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及相關(guān)程序完成后，并將所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方，企業(yè)的銷售收入確認(rèn)可以進(jìn)行。

三、特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)

房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，按照傳統(tǒng)形式上的收入確認(rèn)需要依照所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移后進(jìn)行收入確認(rèn)，在遵照以上準(zhǔn)則確認(rèn)時(shí)，要對(duì)每項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，然后結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析，確保收入確認(rèn)工作有序進(jìn)行。當(dāng)然，往往存在一些情況導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移。

(一)合同存在重大不確定因素，市場(chǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益不好，房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金，采取多種錢款收取方式進(jìn)行房款收取，確保買方效益。約定到一定條件下買方有退房的權(quán)利，比如在進(jìn)行房產(chǎn)銷售中，開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)跌價(jià)賠償措施，或者買方有權(quán)獲得損失賠償，這種方式，導(dǎo)致收入確認(rèn)工作出現(xiàn)一定的不確定性，這要求企業(yè)需要在不確定性因素消除后進(jìn)行收入確認(rèn)。

(二)房地產(chǎn)銷售后，開發(fā)商仍然有向房屋進(jìn)行管理涉及的因素，比如房屋銷售過(guò)程中，與買方簽署一定附帶協(xié)議，承諾一定時(shí)期內(nèi)的既定報(bào)酬，針對(duì)這樣的情況，要對(duì)交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行分析，確保企業(yè)這是銷售行為還是融資及利潤(rùn)獲取行為，以便后續(xù)更好的進(jìn)行房產(chǎn)收入確認(rèn)工作。

四、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速進(jìn)步和發(fā)展，但在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，容易受到多種因素影響，比如政策、市場(chǎng)和資金等問題，這些因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認(rèn)問題，需要從多個(gè)方面進(jìn)行核算管理。首先應(yīng)把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會(huì)計(jì)核算問題，系統(tǒng)研究房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況，同時(shí)要考慮到特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)情況，只有科學(xué)把握這些因素和情況，才能夠更好的做好新形勢(shì)下房地產(chǎn)收入確認(rèn)工作，提高企業(yè)管理質(zhì)量和效果。