“營改增”對房地產企業的影響及對策研究

【摘要】本文以當前國家營業稅改革為研究背景，以房地產企業為主要研究對象，對房地產企業在國家稅制改革進程中受到的影響進行了深入探討。通過此次研究發現在營改增過程中，由于房地產企業涉及行業多、項目建設周期長、成本費用構成復雜等原因，減稅效果不理想，因此本文提出了優化房地產企業稅收籌劃方案的建議，以期優化房地產企業的納稅籌劃方案。

【關鍵詞】營改增;增值稅;房地產企業

1、“營改增”概述

1.1營業稅和增值稅

營業稅作為國家稅收的重要組成部分，對其概念基本上沒有存在爭議的情況，是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象而征收的一種商品勞務稅，房地產業繳納稅額當中，營業稅占比最大。從我國企業繳納營業稅的客觀實踐來說，國家條例規定中營業稅的概念較為狹隘，營業稅在我國經濟市場的不斷發展中，其概念和定義也在不斷的發展和演變，因此，結合當代市場經濟體制的特點，營業稅的主要定義要素不僅僅包含征稅范圍，應當是在我國國境內提供應稅勞務的單位和個人經營所得的一部分按照一定的比例繳納的稅金，才是廣義上的營業稅的真正內涵。

根據不同國家客觀實際情況，增值稅的征收范圍和征收稅率不盡相同，但是從不同國家征收增值稅的方式和特點來說，增值稅一般被定位為：商品在生產或者流通時的增值部分進行課稅的稅種，這種定義包含了勞務雇傭、勞務輸出等無形的商品產生的增值內容，因此，增值稅的征收對象為市場上流通的商品、商品的生產過程和勞務等，不同國情的增值稅征收情況也有較大的差異。

1.2“營改增”的政策

從我國營業稅改增值稅的客觀情況來看，其稅制改革主要表現在營業稅并入增值稅，其價內稅的特征也隨之改變為價外稅。另外，受讓無形資產和購買不動產可以抵扣稅額等舉措也是本次稅制改革的重點內容。在這次稅制改革中，我國稅務管理部分進一步完善了我國稅率制度，強化了稅收工作征管制度，進一步提高了社會資本的配置架構和配置效率水平，有利于行業內的良性競爭和市場調控，促進了我國產業結構合理水平，契合了我國社會主義市場經濟的發展思路，對我國整體產業調整和深化社會主義市場經濟體制改革具有重要的意義。

1.3“營改增”的意義

1.3.1釋放了明顯的直接減稅效應

我國堅持稅負總體不變或者略有下降的原則實施“營改增”改革，因稅率下降和取得進項稅抵扣等原因，房地產業納稅人稅收負擔總體上明顯減輕。根據粗略的統計計算，在營改增改革擴展到全國后，每年可以為房地產業試點納稅人減少約1200億元的稅收，這不僅使得試點納稅人經營負擔減輕，更是增加了社會資金對試點行業的信心和吸引力，為我國社會經濟發展注入了新動力。

1.3.2促使企業加速發展，增加就業機會

由于營改增的施行，房地產業試點企業需要更加專注于可抵扣增值稅專用發票的取得，從而降低自身稅負，減少成本。因此，這就需要企業從財務管理到經營管理都更加的注重細節，加強企業內部規范化管理。在這次改革過程中，房地產企業不僅僅是被動接受變革，更多的是根據稅制變化做出自我調整，比如嚴格自身財務管理制度，注重自身議價能力，調整自身經營模式等。這些改變必將極大的提高房地產企業的市場競爭力，有利于房地產企業的長期可持續發展。而隨著房地產企業制度管理的加強，企業的創新能力也必將得到提高，在改革過程中各種新思路新方式不斷被創造出來，為行業的未來發展提供了良好的產業導向，促進了產業發展，同時也帶動了社會就業，促進了民生安穩。

1.3.3穩定市場和促進行業發展

一方面，營改增稅制改革使得房地產業的稅負普遍降低，而這種降低意味著企業成本的降低，房地產業的價格水平也將在國家調控的環境中逐漸趨于平緩，而價格的平緩一定程度上會帶來需求的上升，這對于房地產業的發展是絕對的利好消息。另一方面，從上下游關系來看，此次稅制改革使得房地產上下游企業間的業務往來完全貫通，以前斷裂的抵扣鏈條得以連接完整，使得房地產企業的生產環節得到第二產業的支持，使得企業能夠從橄欖形組織中走出來，轉變為房地產企業應當的啞鈴型組織，強化產品設計開發以及市場營銷環節，加強企業的社會競爭力，促進企業以及行業健康發展。

1.3.4降低重復納稅和加快產業融合

“營改增”對企業健康發展還體現在以下兩個方面。一是在之前營業稅的時代，營業稅金無法得到抵扣，產業鏈條拉的越長，需要繳納的稅金就越多，企業的重復繳納的稅金就越多，而這種重復繳稅的情況在營改增后將得到根本的解決，使得房地產企業負擔降低，效率提高。二是“營改增”后，第一產業和第二產業的企業外購勞務成本中繳納的稅金得到抵扣，使得第一產業和第二產業減少自身的勞務成本，將更多的勞務外包出去，加強企業核心競爭力的培養，從而推動房地產業的發展。并且使得一二三產業之間的社會分工更加明確，各產業間的協同效果得到提高。以此分析，由于重復征稅的現象不再出現，一二產業企業為了降低成本而不得不成立的內部服務部門將會得到解放，一方面釋放出的社會需求可以加快房地產業的發展，另一方面一二產業分離出來的服務部門又將為房地產業提供新的產業領域機會。而且由于都是繳納增值稅，房地產產業鏈的整個鏈條都可以得到抵扣，不會存在產業鏈斷層現象。而不同的企業可以將自身并不重要的非核心業務分離出來，更好地促進自身企業專業化發展，更好地培養房地產企業自身的核心競爭力，使得整個社會產業結構得到系統性優化。

2、“營改增”實施后房地產企業面臨的問題

2.1企業所得稅提高

房地產業在享受到營業稅改增值稅有利條件的同時，也遇到了一些問題。首先，“營改增”前，產生于企業采購以及購買固定資產的進項稅額是無法抵扣的，與其他采購成本一并計入固定資產成本;“營改增”后，該進項稅額可以抵扣，使得以入賬金額計算的折舊減少、企業的利潤提高，從而引起所得稅的增加。其次，根據會計科目之間及利潤表的勾稽關系，計入營業稅金及附加項目的營業稅，在計算所得稅時可以扣除;而在應交稅費科目中，增值稅不可抵減所得稅。所以，“營改增”后，房地產企業的所得稅會隨之增加。

2.2營業收入降低

“營改增”前，營業稅在銷售額中不需要剔除，所以房地產業的實際收入與利潤表中所列營業收入一致。“營改增”后，增值稅不可計入商品或勞務的銷售收入，須與銷售收入分離。再如，當企業購買固定資產時，按營業稅計算，其繳納的進項稅計入固定資產，不能抵扣營業稅;按增值稅計算，其繳納的進項稅抵扣銷項稅，不計入固定資產。因此，利潤表中的營業收入需要減去增值稅稅額，從而營業收入將降低。

2.3經營現金流出減少

第一，對經營活動現金流的影響體現在稅額變動影響各項稅費的支付。“營改增”如果能減輕企業稅負，那么將減少企業現金流出，為企業發展提供充足資金，以優化核心業務。

第二，“營改增”后，購進固定資產可以抵扣進項稅額。因此，房地產銷售代理等中介企業可以通過購買物業等固定資產以抵扣進項稅額，減少企業增值稅稅負，從而減少各項稅費支出和經營活動現金流出。

3、國外房地產企業稅收法律經驗借鑒

在不動產租賃活動中，同樣按居住用不動產和非居住用不動產進行分類。幾乎所有經合組織成員國家都對居住用不動產的租賃行為免征增值稅。但在奧地利，住房租金適用10%的低稅率。與不動產買賣類似，對非居住用不動產的租賃行為，大部分國家采取增值稅豁免政策，但冰島、日本、新西蘭和土耳其等國家對非居住不動產租賃行為征稅，并適用標準稅率。原則上，房產的租賃不需要繳納增值稅，因此這些選擇對非居住用不動產租賃行為適用征稅法的國家與加拿大的增值稅稅務處理類似，允許出租人自愿進行登記成為增值稅的納稅人。

綜上，在對不動產的買賣和租賃行為的增值稅稅務處理是基本一致的。然而，針對不動產有免稅性質的用途改為商業用途，或由商業用途等改為免稅性質用途的情況，大部分國家都對此規定了一個調整期限。其中大部分歐盟成員國的調整期限為10年，意大利規定的調整期限為5年，新西蘭則沒有對調整期限進行限制。具體舉例說明，若不動產在使用3年后，其免稅用途改為需要征稅的用途，則原來豁免稅額中的70%可以用于抵扣。

4、房地產企業應對營改增的建議

“營改增”后，房地產企業最先感受到企業稅負方面的變化，以及稅負變化導致的企業利潤變化。這些變化也帶來了新的機遇。“營改增”后，企業為減稅負和增利潤，應當盡可能多的追求進項稅以抵扣銷項稅，在財務上制定新的稅收籌劃方案，并根據新方案調整經營管理方式、方法及策略，不僅可以適應此次國家稅制改革，更能從改革中抓住機會，獲得更大的利益。

4.1加強稅票內部控制，提高財務管理水平

為應對“營改增”政策給房地產企業帶來的涉稅風險問題，首先要加強公司員工的稅收政策及相關知識學習，使得各相關部門，如市場部、招采部、項目部，以及行政部等都掌握一定的稅收政策及稅收籌劃的相關知識。在實際工作中加強增值稅票的內部管理，對增值稅發票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發票及增值稅發票管理的法律法規嚴格執行。對不可抵扣項目要加強宣傳學習，通過案例分析等方式強化增值稅抵扣政策相關知識，從而防范取得不可抵扣發票、發票遺失或損毀，以及發票開具不當等風險。企業內部應針對可抵扣增值稅專用發票建立專人保管制度和詳細的登記臺賬，重視對財務會計人員的專業培訓，對財務核算系統進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平。通過對比測算，分析房地產項目的整體稅負變化，了解掌握稅收政策的變動，以及采取積極的應對措施。

4.2加強增值稅發票管理，提高進項抵扣金額

“營改增”后，采用一般計稅方法的房地產企業，可以通過向產業鏈上下游企業獲取增值稅專用發票進行增值稅進項稅額抵扣。因此，房地產企業必須加強增值稅發票管理和稅收籌劃工作。例如房地產開發企業在采購材料及選定施工企業的過程中，可以要求供應商和施工單位提供增值稅專用發票。一是，材料招標采購階段，在合同中明確約定發票開具事項，提出需要開具可進項抵扣的增值稅專用發票。二是，資格審查時要選擇具有增值稅一般納稅人資格的施工企業，保障能夠取得增值稅專用發票。三是，在支付款項時，不僅要求收款方提供可進項抵扣的增值稅專用發票，還要保證收款單位、開票單位及合同簽署單位三方的信息一致，確保發票的有效性。此外，在房地產企業日常經營中，如組織員工團建、舉行年度大會、抽取出游獎勵等，都可以提前做好稅收籌劃，盡可能地獲得增值稅專用發票，降低企業稅負水平。

4.3調整企業發展戰略，優化產品結構

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，房地產企業的經營狀況日趨嚴峻。在國家宏觀調控的背景下，房地產市場銷售預冷，銷售價格趨于穩定，通過提高單價將稅負轉嫁給購房者的方法已經不可行。因此，房地產企業必須創新產品供給策略和調整產品結構以實現降低企業整體稅負的目的，如商業地產具有較靈活的定價權，是住宅地產限價大背景下的轉嫁稅負的理想工具。此外，“營改增”政策對新老房地產項目實行不同征收稅率的規定，因此房地產企業可根據項目的真實開發進度確定合理的計稅方法。例如，近年來海南省部分市縣的房地產開發項目緩慢，項目開發過程中發生了國家稅制改革。因此按文件規定，企業應將該類型項目的不同產品進行劃分，合理確定計稅標準和分攤成本費用，從而使得銷售收入與成本支出相匹配。隨著“營改增”政策的進一步完善與落實，房地產企業為適應稅制改革和市場發展的需要，也應當思考如何進行戰略升級轉型，重新審視市場定位和確定目標客戶群體，創新地產項目供給類型和方式，必要時進行上下游資源整合，實現企業發展戰略轉型，從而有效地降低企業整體稅負。

綜上，房地產企業在“營改增”政策進一步完善的過程中，應該積極制定合法可行的稅收籌劃方案，降低企業整體稅負，積極應對房地產市場的大環境調整，最終實現企業的戰略轉型升級。

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作者簡介：

吳云（1984-），女，漢，籍貫海南，職務副總經理/職稱中級經濟師，學歷碩士研究生，工作單位儋州市鄉村振興投資開發有限公司，研究方向土地資源管理、區域經濟。