不動產權屬登記在確認物的歸屬關系中的效力研究

董春霞

【摘要】本文旨在研究不動產權屬登記在確認物中的歸屬關系問題，通過發生在現實生活中的關于不動產權屬登記的實例，對各當事人的所有權與關系進行了系統分析，從而得出不動產物權歸屬于事實權利人還是登記權利人，無法僅僅通過不動產登記簡單確定的結論。

【關鍵詞】不動產權屬;歸屬關系;房屋產權證;物權變動

1、引言

隨著生活水平的提高，人們對于產權的意識越來越明確。現實生活中，由于種種原因，人們對不動產權的歸屬總是產生各種各樣的爭執，從法律意義上講，人們應該知法懂法、依法辦事，在遇到不動產權歸屬糾紛時尋求法律援助。

2、案例分析

吳重凡和鄭磊一同簽訂協議書，協議書中規定：1.鄭磊由于無北京戶口，無法購置住房，所以以吳重凡的名號買房，鄭磊在實際購房中付了錢，即鄭磊在國英綠景公寓兩套底商房屋具有管理使用權;2.由上可知，在實際中吳重凡沒有對這兩套房的使用權及實際產權，從而不承擔與這兩套房有關的法律責任和任何風險，對于房子產生的任何費用無需承擔;不許因房屋對鄭磊提各種要求，不許其對房屋進行轉讓、處置、設置擔保或抵押。3.在以上提到的房屋中擁有全部使用權（收益權）以及實際產權的是鄭磊，與此同時，因為以上房產歸在吳重凡的名下，所以吳重凡理應將全權授權書給鄭磊，方便鄭磊對此房屋進行自用或者出經營、出租，同時獲得租金等收入，而此收益和吳重凡無任何關系。在同一天，鄭磊收到了吳重凡的授權委任書。

訴訟期間，對于房屋付款的相關情況，法院收到了鄭磊提供的銀行貸款儲蓄存折存款的原件（開戶人吳重凡）、購房全部付款的發票原件以及吳重凡的身份證，與此同時鄭磊向法院說明了貸款的銀行和每個月按揭還款的金額。另一方面，關于付款地點與時間、月供付款金額，吳重凡方未能給出準確的表述，其亦不能說出存折的開戶日期。

現如今，對于產權問題兩方產生爭執，而鄭磊向法院起訴，希望判決鄭磊才是北京市西城區后廣平胡同國英綠景公寓兩套房屋的持有者。而在另一方，吳重凡對于鄭磊的訴訟請求表示反對，并表示自己因簽訂房屋的購買合同并支付房款，理應獲得產權證書。在物權法中有明文規定，不動產物權的變更、設立、轉讓，在經過合法登記后已生效，則上述房屋的所有權歸吳重凡。通過辯論得出，吳鄭雙方簽訂協約無效，兩方之間各種糾紛為債務糾紛，無法磨滅產權歸吳重凡所有的事實。

3、分析與探討

根據國家物權法草案第九條對于物權變動的說法，即“物權的變更、設立、消滅、轉讓”。當法律行為導致物權變動時，也就是當事人意愿表達發生的物權變動，或者是當非法律行為產生的物權變動，這都是導致物權變動的幾種情況。根據法律行為尤其是合同產生的物權變動，即不動產歸屬從一個民事主體轉移到另一個主體，這是審判實踐和社會生活中法律性最復雜、經濟性最重要的一種物權變動。民事立法根據法律行為的物權變動展開法律調控的具體方式就是物權變動模式，物產變動的立法模式決定物產變動選用的原則。

事實上，關于不動產權屬的證書于物的歸屬關系判定的案子中，其只具備第一步證據。在物權法的有關規定表明，不動產物權的歸屬和內容可通過不動產的登記簿判定，而不動產的登記簿的對外表現形式則是不動產權屬證書。登記在不動產登記簿里的內容，只具備一種證據效力，即權利公示推定。當具備相反證據時，相關法院部門應做的工作就是對于過程中的證據進行系統整合，對其真偽性進行甄別，對各證據證明力的強度加以識別，從而按照優勢證據的原則確定物權最后歸屬。關于形式主義物權變動模式，即當事人于債權法上表述一致且需具備物權公示形式，此時不動產物權變動方可生效、成立，也就是說物權變動生效需有不動產登記。物權變動在形式主義物權變動模式中有兩個法律事實，即原因與結果，故其也作為“區分原則”立法模式。

經過北京市第一中級人民法院的審查，其認為公民擁有法律保護的合法民事權益。吳鄭雙方簽訂的協議書表達了雙方當事人的真實意愿，并未違反行政法規、法律的強制性規定，是合法且有效的，那么雙方當事人理應按照協約履行相應義務并行使相關權利。

房屋產權證書具有證據的資格，是登記機關授予權利人表明其享有權利，然而這無法說明實體法律體系的存在。房屋產權證書僅具備推定的證據效力，其作為權利的外在表現，不一定與實際權利情況完全吻合。

在此次案件中，法院經過不斷核實審查，盡管吳重凡為房屋所有權證上的所有者，同時其具有房屋的所有權證書，然而事實上其并無證據表明其具備房屋實體所有權。相關證據表明，鄭磊購買了房子（以吳重凡的名義）同時將全部購房款付清，是房屋的真實購買者。綜上所述，原告鄭磊提出，北京市西城區后廣平胡同國英綠景公寓兩套底商房屋所有者為鄭磊，此訴訟請求具有充分的證據，理應給與支持。由民事訴訟法第64條第1款、物權法第33條，判定結果如下：依法確定鄭磊擁有上述房屋所有權。

結論：

不動產物權的轉移、設立、消滅、變更，即所謂的不動產物權變動，皆把物權歸屬當作起始點亦或是終點。物權變動糾紛在實際生活中，不僅有針對引起物權變動的合同之訴，而且居多的是針對物權歸屬狀況有關問題。司法界對于上述問題是否歸于民事訴訟管轄、怎樣在審判實踐中確定不動產物權歸屬關系、怎樣將民事審判糾紛運用于法律尚無明確結論。為確保這類糾紛能夠正確適用法律，應準確明白國家司法和立法實踐中對于物權變動模式做出的抉擇。

研究不動產權屬在確認物的歸屬關系中時，證明物權內容與歸屬的依據是不動產登記簿，而權利人享有該不動產物權的證明則是不動產權屬證書。事實上，不動產物權歸屬于事實權利人還是登記權利人，無法僅僅通過不動產登記簡單確定。

在歷史長河中，由于各種原因諸如人們的生活習慣及登記制度不完善等等，司法實踐過程中曾遭遇各種房屋真實權利人與登記權利人不符合的場景，對于諸類案件的處理各不相同。通過這個案件的探討，我們希望可以梳理清楚不動產權屬登記在確認物的歸屬關系的實際效力，衷心希望有關部門能夠不斷完善不動產物權登記制度，從而更好得解決不動產權屬的糾紛。

參考文獻：

[1]馬建輝.淺談新形勢下不動產測繪管理[J].房地產導刊，2016，（7）：123-123.

[2]宋才發，彭振.農村土地、房屋不動產統一登記的法治問題探討[J].河北法學，2017，35（2）：17-26.

[3]汪益竹.不動產登記與不動產權屬確認的實體與程序問題研究[J].住宅與房地產，2017，（15）：20.

[4]燕楊.基于宗地統一代碼的不動產登記檔案集中管理系研究[J].檔案與建設，2015，（12）：77-79.