我國房地產金融創新面臨的問題及其對策研究

張怡波 譚亞輝

1. 哈爾濱市工商銀行，黑龍江 哈爾濱 150076 2. 伊春市建設銀行，黑龍江 伊春 153000

房地產行業的高速發展催生了房地產金融，通過運用金融工具和金融手段來融通房地產領域的貨幣，從而在最大限度上利用房地產資金貨幣。房地產金融的誕生得到了社會群眾的廣泛認可，成為我國經濟的一大支柱。對房地產金融加以創新是穩定房地產金融市場、推動其良性發展的重要手段，但是在其創新過程中面臨的一系列問題在一定程度上限制了房地產金融的發展，因而，只有全面分析房地產金融創新面臨的問題，才能找出針對性的解決對策，使房地產金融真正實現創新發展。

1 房地產金融創新的功能分析

房地產金融創新作為我國一個全新的產業，主要是為了實現融通貨幣資金、風險轉移、創造公共福利這三大功能。

第一，融通房地產領域貨幣資金。創新房地產金融的一個重要功能便是對房地產貨幣資金進行融通，開發出更多更優質的房地產金融產品、房地產金融工具，擴大投資范圍，使投資者的選擇更具多元化，并且能夠降低成本，為投資者創造更多的投資收益[1]。

第二，有利于實現風險轉移。房地產金融的發展往往與風險相伴而行，而房地產金融市場的快速發展使金融風險愈加難以估測、不可控制。研究表明，對房地產金融進行創新能夠降低風險，并且能夠有效抵御一些較為突出的風險。創新房地產金融能夠實現融資渠道、金融產品的創新，從而分散并轉移房地產金融發展中隱藏的各類風險，有益于推動房地產金融的健康發展。

第三，創造公共福利。創新房地產金融是面向社會公眾的，應當滿足金融服務要求及消費者的投資需求，讓消費者通過投資獲得可觀的收益，以推動我國房地產金融的穩定發展。

2 我國房地產金融創新面臨的問題分析

2.1 房地產企業的融資渠道狹窄

目前，我國許多房地產企業在開展金融業務時，受限于企業自身的條件因素，無法通過發行債券和股票的方式進行融資，只得依賴于銀行，向銀行申請貸款，這也是我國大部分房地產企業所選擇的融資渠道，因此，我國房地產金融的發展與商業銀行貸款有著密不可分的關聯[2]。由于房地產企業的融資渠道比較狹窄，在一定程度上影響了房地產企業的發展。房地產企業對資金方面有著很高的需求，但是房地產企業的融資方式較為單一，難以滿足企業的發展需求，不利于企業的健康發展，甚至還有可能因為某一環節造成資金鏈緊張，為房地產企業帶來嚴重的財務風險。

2.2 房地產金融產品單一

房地產行業對資金有著比較強的依賴性，因而與金融行業產生了密切的互動，然而，當前我國房地產金融產品的類型并不豐富，相對來說是比較單一的，并沒有很強的發展態勢。首先，房地產企業在開發房地產的過程中，需要投入大量的資金，房地產企業向金融企業獲得的信貸資金主要是投入到消費與生產這兩個環節，但就整體而言，房地產企業在消費信貸方面并沒有投入過多的資金，而是將資金主要投入到生產環節，從而致使房地產的供需失去平衡[3]。其次，房地產金融產品的層次偏低，尚未形成規范、系統的金融體系，在很大程度上阻礙了房地產金融的順利發展。由于房地產企業基本難以通過債券、股票等方式進行融資，雖然信托產品作為房地產企業融資的一個渠道，但是信托產品的資金并不多，而且還款期限也比較短，并不能使房地產企業有效緩解資金緊張的問題。

2.3 房地產金融制度體系不健全

我國房地產金融起步比較晚，但是近年來，我國的金融市場得到了快速發展，房地產金融也加快了發展的腳步。由于房地產金融步入了轉型發展時期，因此我國房地產金融的創新模式愈加豐富，盡管房地產金融實現了創新，但是當前的房地產金融制度體系并不夠健全，難以營造一個相對安全的房地產金融市場，同時也使市場監管面臨著很大的監管難題。因此，在對房地產金融進行創新的過程中必須完善房地產金融制度體系，強化制度建設，如此才能規避金融風險，實現良性發展。

3 推進我國房地產金融創新的對策

3.1 豐富房地產金融的融資方式

當前我國房地產金融的融資結構較為單一，渠道比較狹窄，這是創新房地產金融發展面臨的一個最為主要的問題，在很大程度上限制了房地產企業的健康、長遠發展[4]。基于此，需要豐富房地產金融的融資方式，拓寬融資渠道，使我國的房地產金融更具多元化。

第一，對房地產企業發行債券與股票的準入條件適當調低，讓更多的房地產企業能夠通過發行債券與股票的方式進行融資，減少對商業貸款的依賴程度。

第二，成立房地產基金。房地產基金的流動性比較大，并且涵蓋面比較廣泛，能夠幫助投資者更好地規避投資風險。房地產基金需要結合房地產市場的實際發展情況來建立，從而為房地產企業豐富融資的方式，拓寬融資的渠道。

第三，努力推進房地產投資權益證券化。房地產金融創新的一個重要發展方向便是投資權益證券化，這對于加快二級市場建設、促進住房抵押貸款有重要作用，并且可以分散風險，對風險加以規避和處理[5]。除此之外，還可以建立投資信托基金，分流房地產投資市場的需求，為房地產企業創造更好的融資條件，穩定房地產金融市場，從而降低銀行信貸風險。

3.2 加強對房地產金融的創新力度

房地產金融創新涉及很多方面，包括創新金融產品、創新金融工具等。

第一，創新房地產金融產品。產品創新能夠充分展現出房地產金融創新的成果，因為產品能夠將行業或者市場的基本情況具體地呈現出來，創新房地產金融可以著手于房地產金融衍生品的開發與推行。在這個過程中，政府部門應當充分發揮自身的主導作用，開發并推行更多優質的房地產金融衍生品來推動房地產金融市場的健康穩定發展。例如，房地產指數期貨就是房地產金融衍生品，能夠幫助房地產企業、銀行業乃至消費者更好地規避金融風險。需要注意的是，在對房地產金融衍生品進行開發的過程中，必須要確保這些金融衍生品的合理性，可以對金融衍生品設置不同的還款期限，以免出現集中還款的現象，為房地產企業帶來經濟壓力。

第二，創新房地產金融工具。創新房地產金融工具對于整體調控房地產金融市場有重要作用，為使房地產金融市場實現良性發展，可以大力推行“銀行+信托”的金融工具，信托基金為“銀行+信托”金融工具的前端融資，由銀行來支持后端資金，將信托基金與銀行加以組合，能夠很好地分散銀行房地產貸款風險，同時還可以有效擴展房地產金融的供給途徑[6]。

第三，創新金融市場。當前初級市場資本為房地產金融的運轉提供了主力支持，要想使我國的房地產金融市場得到更好的發展，那么構建一個更為系統全面的二級抵押市場是極其必要的。二級抵押市場能夠將抵押的資金進行二次流通，一方面，抵押資金實現再次流通能夠滿足住房投資證券化需求；另一方面，二級抵押市場還可以保證居民投資收益的穩定性。

第四，創新金融中間業務。房地產金融中間業務主要以信貸機構、購房者及房地產開發商為中心來開展，通過創新金融中間業務，可以使居民的購房風險得以降低，而且有利于購房者全面了解房地產行業的宏觀發展趨勢，有助于房地產企業開發更多的客戶，實現雙贏。

3.3 對房地產金融制度體系加以完善

目前，我國對房地產金融市場的監管力度尚有所欠缺，再加上沒有健全完善的房地產金融制度體系，從而致使一些違法違規行為存在于房地產金融市場之中。因此，建立健全房地產金融制度體系對于促進房地產金融市場的發展有重要作用，同時這也是創新房地產金融的重要前提和基礎[7]。首先，要透徹分析房地產金融在創新發展過程中遇到的各類問題及存在的風險，特別是要強化對融資渠道的監管，保證融資渠道的規范性與合法性，能夠與我國的市場經濟體制相適應，從而降低房地產企業融資的風險，為房地產行業創造更為優良的融資環境。其次，強化監管房地產金融市場，對相應的法律和法規進行不斷地完善，加強對違規操作及違法行為的懲戒力度，嚴格遵守法律法規來開展各項工作，從而規范房地產金融市場，促進房地產金融的創新發展。最后，建立健全房地產金融市場信用體系，在市場機制的作用下，提高房地產金融市場對信用機構的吸引力，使更多的信用機構加入到房地產金融市場，明確企業信用及個人信用，建立系統全面的信用等級，將投資行為與信用直接掛鉤，從而使房地產金融市場的可靠性與安全性得到有效提升。

4 結語

總而言之，房地產金融作為我國一個全新的產業，在發展的過程中要始終以市場經濟為導向，結合市場情況加以創新。在發展的過程中需要切實解決融資渠道狹窄、金融產品單一、金融制度體系不完善等問題，對房地產金融的融資渠道、產品和制度體系進行創新，從而規范房地產金融市場，規避金融風險，為房地產金融的穩定發展創造一個良好的條件。