論現行市場房地產估價策略研究

劉會見

【摘 要】 隨著地產業不斷發展，地產評估成為開發地產投資的前提，是地產運營活動的先導，對房地產估價的作用也顯得更加重要。從國內外房地產估價理論的形成及制度建立、比較房地產估價常用的估價方法入手，對當前的評估方式與策略進行研究，顯得比較有意義，也具有實用價值。

【關鍵詞】 房地產 估價 研究

附著中國整個市場經濟繁榮與發展，地產經濟已經發展成為影響國民經濟鏈條的重要環節，成為影響國民經濟產業鏈條的中心環節，不斷受到國家與地方政府部門的關注。2005年以后，中國地產經歷了一個在的發展變化時期，出現投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快的現象，隨之地產環境結構性失衡，市場風險過高的情況。這種變化是直接帶來漲價的主要原因，也給房地產估價行業帶來很大的壓力。所以要求房地產估價人員運用科學的估價方法綜合分析影響房地產價格各項因素。

一、還有市場橫向比較法

市場比較法是在市場運營的具體環境中將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行橫向比較，對這些類似房地產的已知價格進行適當的修正，以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場橫向比較法主要是能夠對當下地產運營狀態進行把握，對當前現象的進行分析，體現比較法的實踐性，主要適用的對象是具有交易性的房地產，一般適用于房地產前期開發、中期施工、商品交易、一般商品用地、商業出租、街面店鋪、標準廠房等。對于非常商業性車間、公辦學校、國有紀念館、公用圖書館、固定的教堂、政府管轄的寺廟等非常商業用地或是交易頻次比較低的對象一般不適用。

二、經營利潤評估法

經營利潤法，是指根據現在經營狀態面向市場，預測市場未來的利潤收益作為估價對象。評估主體利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。利潤率在收益中占有重要的地位，直接影響地產開發公司收益與投資，影響地產公司抵御風險、追加資本的能力，也直接影響地產公司的規模擴大。利潤率按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法兩個組成部分。

所謂的直接資本化利潤法，是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。

三、運營成本評估法

運營成本是地產公司在進行市場交易過程中發生的可見成本與非可見成本的綜合，即一切運營成本的綜合。在整個地產公司運營的資本分配中占有較大的比例，影響企業運轉的盈虧。運營成本與利潤的比例成為衡量企率的重要指標。運營成本評估法以求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊為前提，再用重新構建價格與折舊來求取估價對象形成的差值，成本的投入評估值。

以上幾種評估方法對象而具體化體現為新獲得土地標的、擬投資項目與原有房地產改建。在項目運營過程中涉及到資本運營投資的投入與產出差，對這種對象進行評估，就顯得意義重大了。適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。

就公式本身而言，面對當前市場現狀，當前的土地流轉與使用都存在固定時限，沒有剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以，筆者認為，上述結構如果調整為以下關系可能全合理：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

四、虛擬開掘法

虛擬開掘的估價對象直接指對具備開拓空間與二次開發潛力的項目進行評估，一般將項目分為準開發項目、進行時項目和可裝飾修改或可改變用途的舊房項目三種。

準開發項目完成后的價值可以用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。如果計算資本使用周期價值的方式差異，虛擬開掘法分為現金流量折現法和傳統方法。此時需要對房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同進行高度重視。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對虛擬開掘法中的現金流量折現法中的折現率。

客觀、實用的估價方法，本身應該有兩個方面組成：首先，能夠把合理的理論依據與現實交易行為結合起來。房地產估價影響巨大，是運營高效的前提，是地產公司行為發生的條件，政府與企業都給予足夠的重視。其次，以實物形態角度而言，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產，無一不與評估密切聯系。其次，房地產估價是對急需評估對象進行權益與收益的定價。所以，估價對象物權關聯。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

五、撰寫估價報告

最后對評估指數確定以后要書面形式呈報。估價報告是記述評估成果的文件。旨在確保撰寫質量，在行文過程中要遵循了解全面的內容、把握準確的格式，清晰的思路，用語簡明重點突出。

【參考文獻】

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[3] 中國資產評估協會. 資產評估學〔M〕. 北京：中國財政經濟出版社，1999