上海長租公寓市場運營中的法律風險透視

文/汪灝

一、上海長租公寓市場現狀

（一）長租公寓概述

目前而言，長租公寓仍是一個商業用語。根據百度百科，長租公寓又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產三級市場中一大新興的行業。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家所接受。在傳統租賃市場中，租客的租賃時間一般為一年。

根據仲量聯行發布的《中國長租公寓市場白皮書2018》（以下簡稱《2018白皮書》），機構化長租公寓按產權集中度分為分散式和集中式兩種。其中集中式長租公寓是專指產權集中、租期長且提供基礎服務的市場化租賃型公寓。而根據土地使用的性質，集中式長租公寓又分為三類：租賃住宅用地上建長租公寓、商品住宅用地的自持部分上建長租公寓、非住宅用地上的存量改造型長租公寓。第一類是指土地性質為各試點城市規劃建設租賃住房的集體用地，目前主要出讓給地方國企開發。第二類產生的原因是自2016年以來，一些主要城市的部分商品住宅用地出讓時都規定了一定比例的自持面積，要求房地產開發企業將自持商品房屋全部用于對外租賃，不得銷售或轉讓。第三類是指目前市場上已開業運營的長租公寓項目，以存量改造為主，主要通過收購存量酒店、辦公樓、零售等物業加以改造來獲得。

（二）上海長租公寓政策

2015年11月22日，國務院辦公廳發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）。該文件提出了“推動房屋租賃經營等生活性服務規范化、標準化發展”的要求。2016年6月3日，國務院辦公廳又發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），文中提出了“完善公共租賃住房、支持租賃住房建設”等內容，并提出允許改建房屋用于租賃。至此，全國各地均開始了房屋租賃的新探索。上海積極響應國務院要求，制定發布了一系列政策文件。

1.新增“租賃住房”用地。2017年7月4日，上海市土地市場發布滬告字（2017）第070號《上海市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》，對浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊和嘉定區嘉定新城E17-1地塊的使用權進行出讓，土地性質為租賃住房。這標志著上海土地使用權出讓的種類在商住、商住辦、居住用地、工業用地、辦公樓、餐飲旅館業用地、研發總部類、動遷安置房等的基礎上又有了突破性變化。

2.《上海市住房發展“十三五”規劃》。2017年7月7日，市政府發布《上海市人民政府關于印發〈上海市住房發展“十三五”規劃〉的通知》（滬府發〔2017〕46號）。該通知指出要大力發展住房租賃市場，具體內容為：以建立購租并舉的住房體系為主要方向，加強支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的規?；》孔赓U體系。在產業集聚區、交通樞紐地區、商辦過剩地區重點發展租賃住房。落實市、區責任，以區為主，發揮區屬國有企業功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場“壓艙石”“穩定器”的作用。發展住房租賃企業，引導企業通過收儲租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規?；⒓s化、專業化水平。建立多層次住房租賃市場，支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，引導房地產開發企業與住房租賃企業合作開展住房租賃業務，鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用于社會租賃，構建國有企業和民營企業在住房租賃行業中并行發展、互為補充的良好格局。

3.《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》。2017年9月15日，上海市政府辦公廳發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號）。文件指出：要大力新建租賃住房。鼓勵各區通過新增用地建設租賃住房。允許商辦用房等按照規定改建用于住房租賃。引導產業園區和集體經濟組織建設租賃住房。完善供地方式。新增租賃住房用地采取公開招標或公開掛牌方式出讓。完善建設使用標準。租賃住房出租，應當遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉讓，不得改變房屋用途。

（三）上海長租公寓現狀

根據仲量聯行發布的《2018白皮書》，上海的長租公寓市場興起于2013年，并在2016年后迎來爆發式增長。截至2018年上半年，進入上海長租公寓市場的主要品牌有22個，開業項目數量約160個，總體量為34900套。上海的長租公寓物業所有權凸顯了地方國企的帶動與引領作用。除純租賃住宅用地主要由地方國企獲得外，地方國企手中還有大量待轉性的土地及存量物業，未來可以改造成為長租公寓推向市場。至2020年，預計上海建成并投入運營的長租公寓項目中有72%為地方國企所有。這一類主要是前文中所提到的第一類集中式長租公寓，即純租賃住宅用地上建長租公寓的類型。

除國企旗下的長租公寓外，各大開發商也在積極探索長租公寓項目。例如碧桂園旗下的碧家國際社區、金地旗下的榮尚薈、景瑞控股旗下的景瑞悅樘、龍湖集團旗下的龍湖冠寓、朗詩集團旗下的朗詩寓、萬科旗下的萬科泊寓和熱帶雨林等。這一類是前文中所提到的第二類集中式長租公寓，即商品住宅用地的自持部分上建長租公寓。

第三類是非住宅用地上的存量改造型長租公寓，主要有樂派、寓見等。

集中式長租公寓的情況概是如此，而分散式長租公寓則主要如自如、蛋殼等。

二、上海長租公寓市場中存在的問題

根據前文所述，第一類集中式長租公寓的經營管理企業多為國企，具有雄厚的經濟基礎與穩定的管理團隊，較少出現對承租人的損害；第二類集中式長租公寓多為開發商自有項目，具有一定的資產保障，對承租人而言，風險較小；第三類集中式長租公寓，運營方多數情況下并非房屋的所有權人，且其運營資金多來源于民間借貸或其他金融理財產品，極易發生風險；分散式長租公寓因房屋的裝修維修費用均來自出租人，運營資金較少，對承租人而言，風險也相對較小。因此，目前上海長租公寓市場的問題多集中在第三類集中式長租公寓上。

2018年下半年，上海甲公寓管理有限公司（以下簡稱“甲公寓”）進入破產程序，青浦區法院受理破產后，仍有相關訴訟正在進行中。2019年初，又一個公寓項目“爆雷”，其股東爆發大量訴訟案件，其中股東公司已經公示的案件多達400余起。因該公寓項目案件情況尚無法查詢，故本文僅以甲公寓項目為例，對其存在的問題進行分析。

（一）經營管理中的問題

筆者查閱了甲公寓項目的判決文書，發現在甲公寓的經營管理過程中存在以下四個方面的問題：

1.股東未實際出資。上海甲公寓管理有限公司于2014年8月29日成立，注冊資本為200萬元人民幣。該注冊資本均為認繳資本，出資期限未屆，即未實際出資。我國現行《公司法》規定公司的注冊資本為認繳制，且沒有對驗資作強制性要求。因此，在法律層面，其股東未實際出資并不違反法律規定，但這是其“爆雷”后不能進行賠償的原因之一。

2.超范圍經營。上海甲公寓管理有限公司營業執照上核準的經營范圍為物業管理、自有房屋租賃。而實際上，甲公寓所運營的房屋并非自有房屋，系承租而來?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》中（一）第十條的規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！币虼?，其與承租人或出租人所簽訂的合同并非無效。

3.運營資金非自有。注冊資本雖未實繳，但公司運營仍然需要資金，該部分資金來自于其運用該項目進行的融資以及民間借貸。這兩種方式都極大地增加了運營的風險。若金融理財方出現問題或營收無法支付民間借貸的本息，則必然會出現資金鏈斷裂，從而導致項目無法繼續運營。

4.營業收入管理混亂。公司運營過程中，主要有兩部分營收，一部分來源于出租人的再投資，一部分來源于承租人的押金。這兩部分資金有些進入了甲公寓賬戶，有些進入了其股東上海某股份有限公司賬戶，有些進入了高管與自然人股東的賬戶，甚至還有大量的現金行為。絕大部分的收入沒有進入公司賬戶，導致公司破產后沒有財產對債權人進行清償。

（二）甲公寓“爆雷”的主要原因

鑒于甲公寓在經營管理方面存在的問題，筆者嘗試分析甲公寓“爆雷”的主要原因。

1.監管力度落后于經營模式的創新。2017年上海市出臺相關規定，可以改變土地用途的性質，從而出現租賃住房用地的概念。甲公寓項目自2014年即開始進行探索，這種探索當時得到了政府的批準，但探索后的監管落后于甲公寓項目經營模式的發展。

在進行了經營模式的創新后，政府應該相應地投入更多的監管力量以預防創新帶來的風險。而對該項目的監管較為薄弱，例如租賃備案的落實不力等。當然，許多問題屬于企業行使自主經營權的范疇，但是，對于創新產業應當給予其更加謹慎全面的監管以降低風險，特別是對于事關人民群眾衣食住行等基本問題的項目。

2.法律法規不健全。房地產租賃行業的法律法規中主要有以下規定。

（1）《商品房屋租賃管理辦法》。中華人民共和國住房和城鄉建設部（2010）6號令頒布了《商品房屋租賃管理辦法》。該辦法于2011年2月1日正式實施，主要規定了商品房租賃的合同、登記備案以及相應的法律責任等內容。

（2）《上海市房屋租賃條例》。2010年9月17日，上海市人民代表大會常務委員會公告第24號公布了《上海市房屋租賃條例》的修正案。該條例主要規定了租賃的范圍和條件，租賃合同的訂立和登記備案，房屋的交付使用和維修、轉租、租賃關系的變更和終止以及相應的法律責任。

（3）《上海市居住房屋租賃管理辦法》。2011年7月7日，上海市人民政府發布第68號令，該辦法于2014年3月24日進行了修正。該辦法主要規定了租賃當事人、租賃合同、集中出租管理、租金、租賃保證金、轉租、續租、優先購買權、合同解除、出租人和承租人的權利義務、代理經租以及相應的法律責任。

（4）其他規定。上海高院還對相應房屋租賃問題的處理出臺了相關文件。

上述法律法規主要對租賃合同及備案等問題進行了規定，沒有對出租人如何管理進行約束的內容，顯示出法律法規的不健全。

3.投資者法律意識淡薄。從存在眾多無法挽回損失的投資者的情況看，投資者法律意識淡薄。許多投資者與公司之間沒有任何書面合同。這些投資者包括承租人與提供資金者，涉及的法律關系為房屋租賃關系與民間借貸關系。此外，許多投資者也沒有相關的轉賬憑證，即使是大額的出資，也是現金交易，給認定雙方之間的法律關系增加了難度，也增加了投資人維權的難度。即使是運用轉賬方式的出資者，大部分資金也沒有進入甲公寓公司的賬戶，而是轉給了其股東或職工等自然人，這無形中又增加了維權的難度。

4.經營者管理能力弱。從經營者的資質看，其股東是為了該項目而設立的，股東無該行業的經營經驗。管理經驗缺乏，且為探索經營模式，加劇了經營管理的風險。當然，房地產租賃行業并非一個需要資質才能進入的行業，但在探索的過程中，其經營者的經歷、資質仍然是需要考慮的重要因素。

三、上海長租公寓市場中存在問題的對策

甲公寓破產事件引起了廣大債權人的不滿，無論是出租人，還是承租人，都是受害方，從中也暴露了這一類長租公寓運營過程中的問題。針對上述問題，筆者提出了五大對策：

（一）加強注冊資本管理

2014年《公司法》的修改，使公司注冊資本制度由實繳制轉變為認繳制，并不再強制要求驗資。在實踐中，往往在公司設立之初在章程中約定一個較晚的出資時間。這個制度雖然有利于公司的設立，降低了門檻，但企業的運營畢竟需要資金，這部分資金是股東墊資形成的公司借款，還是股東的實際出資，均依賴于財務憑證和賬冊。這既容易產生糾紛，又不利于資金的管理使用。一些金融性行業，目前仍然要求實繳資本。筆者認為，這種涉及民生的行業，在股東無其他財產的情況下，應當加強對注冊資本的管理，以保障相關人員的權利，提高行業門檻，降低風險。

（二）加強市場監督管理

甲公寓案中一個較為明顯的問題是超范圍經營。雖然我國《合同法》規定公司超范圍經營所形成的合同不被視為無效合同，但這不表明公司可以隨意地超范圍經營。對于這種涉及民生的項目，監管部門應當加強事后監督，不定期核查其是否真實利用自有房屋進行租賃。

（三）加強運營資金監管

從前文可知，甲公寓案運營資金并非自有，這種金融+長租公寓的形式還一度被視為創新。在這個案例中，一個沒有任何資產的公司，從出租人和承租人雙方分別收取資金后，將該資金投入到所謂的創新理財產品中。這實際上已經說明了其不可能有能力償還任何一方的債務。因此，對這種金融創新，應當予以杜絕。

（四）設立專用賬戶

甲公寓營業收入的管理較為混亂，應建立專用賬戶。

（五）完善法律法規

法律法規具有一定的滯后性，但當積累了一定的社會實踐后，應當加快立法的進度，加快依法治理的進程。特別是對相關經營的資質、保證金、信用、實際管理者背景等進行約束。例如，增加管理部門對經營者及其股東信用的管理，若其在過去5年內有失信情況，則應禁止或限制其進入該行業。再如，可以將信用管理與實際管理者背景相結合，對行業經營者進行分級管理，從而逐漸完善相應法律體系。