租賃準則變化及其影響分析

薛洪巖 石毅

【摘要】? 2018年12月7日，財政部發布了修訂后的《企業會計準則第21號——租賃》。該準則對承租人會計處理的規定發生了根本性變化，這種變化會影響其財務報表的信息披露，進而對會計信息使用者產生影響。文章以永輝超市為例，通過新舊準則對比，分析租賃準則變化帶來的影響，以期對會計實務提供建議。

【關鍵詞】? 租賃準則;承租人;使用權資產;租賃負債

【中圖分類號】? F275? 【文獻標識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）19-0052-04

一、引言

租賃業在國內起步較晚，但隨著改革開放的持續推進，租賃業也有了長足的發展。租賃雙方一方讓渡資產使用權而獲取收益，一方付出代價而獲得資產使用權，都從中實現了自己的經營目的。為了規范租賃業務的會計處理， 2006年財政部發布了《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱為“舊租賃準則”）。隨著準則的執行，其弊端也逐步顯現，較突出的問題是承租人通過經營租賃進行“表外融資”，使得財務報表反映的資產負債失實。為提高會計信息質量，財政部對《企業會計準則第21號——租賃》進行了修訂（以下簡稱為“新租賃準則”），并于2018年12月7日發布，規定境內外同時上市的企業、境外上市且采用國際財務報告準則或企業會計準則的企業自2019年1月1日起施行，其他執行企業會計準則的企業自2021年1月1日起施行。那么，新租賃準則會給企業及有關各方帶來哪些影響呢？企業及有關各方應該如何應對這些影響呢？本文將結合新租賃準則的主要變化，以永輝超市為例，分析租賃準則變化的影響，以期給出指導性的建議。

二、租賃準則的主要變化

相對于舊租賃準則，新租賃準則對出租人的規范并沒有進行實質性調整。但是，承租人在新租賃準則下的會計處理卻發生了根本性變化。概括起來，新租賃準則相較于舊租賃準則主要在以下方面有所變化：

（一）租賃類型劃分的變化

舊租賃準則第四條規定“承租人和出租人應當在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經營租賃”。而新租賃準則在第十四條規定“在租賃期開始日，承租人應當對租賃確認使用權資產和租賃負債”，第三十五條規定“出租人應當在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經營租賃”。這意味著只有出租人可以選擇租賃類型，而承租人不能再選擇租賃類型。

（二）出租人租賃類型判定依據的變化

舊租賃準則規定，符合五項認定標準中的一項或數項，出租人應當將租賃認定為融資租賃，這其實是較為明確的判定依據，出租人只需要對應認定標準就可以劃分租賃類型。新租賃準則第三十六條規定“一項租賃屬于融資租賃還是經營租賃取決于交易的實質，而不是合同的形式。如果一項租賃實質上轉移了與租賃資產所有權有關的幾乎全部風險和報酬，出租人應當將該項租賃分類為融資租賃”，并且保留了舊租賃準則的五項認定標準，新增了三項判定跡象。這表示新租賃準則在確定租賃類型時更加強調出租人對租賃交易的實質判斷。

（三）售后租回交易處理的變化

在舊租賃準則下，售后租回交易雙方要先確認租賃類型。如果劃分為經營租賃，賣方（承租人）需根據資產賬面價值、公允價值以及售價的關系分別確認當期損益和遞延收益，且在租回資產時并不確認資產和負債。如果劃分為融資租賃，賣方（承租人）可能需要確認遞延收益。新租賃準則第五十條要求承租人和出租人結合收入準則中有關銷售的確認條件，對售后租回交易先判明性質——“銷”還是“租”。根據新收入準則，是否屬于銷售從而確認收入，是看當企業履行了合同履約義務后，商品的“控制權”是否由客戶所取得來判斷。進一步的，當認定交易屬于銷售，承租人應當確認相關使用權資產與銷售利得或損失，不繼續確認該資產，出租人則確認購入資產，并做出租處理。當認定交易不屬于銷售，準則規定“承租人應當繼續確認被轉讓資產，同時確認一項與轉讓收入等額的金融負債;出租人不確認被轉讓資產，但應當確認一項與轉讓收入等額的金融資產”。新舊租賃準則下賣方（承租人）售后租回業務的會計處理對比見下頁表1。

（四）列報及披露變化

新租賃準則還完善了承租人與出租人的列示和信息披露要求。首先，新租賃準則要求承租人將使用權資產與租賃負債單獨列示于資產負債表中，確認了經營租賃的負債。但舊租賃準則下，由于沒有確認經營租賃有關負債，所以只有融資租賃通過長期應付款體現在資產負債表中。其次，新租賃準則要求將使用權資產的折舊費用與租賃負債的利息費用列示于利潤表，償還租賃負債本金及利息的現金流出要計入現金流量表籌資項目，而舊租賃準則對此并無明確規定。再次，新租賃準則要求承租人披露使用權資產的明細、租賃負債的利息費用、有關租賃活動的未納入租賃負債計量的未來潛在現金流出等有關租賃的相關信息。而舊租賃準則僅要求承租人披露有關經營租賃與融資租賃的最低租賃付款額相關信息。此外，新租賃準則要求出租人披露經營租賃與融資租賃的收益、未來五年的融資租賃與經營租賃收款金額等有關租賃活動的信息。而舊租賃準則下，出租人只要披露未來三年的融資租賃收款金額等相關信息即可。

三、租賃準則變化的影響

綜合前文所述可知，新租賃準則的變化是多方面的，在這些變化之中，最根本的變化是承租人不再擁有租賃類型選擇權，取而代之的是將租賃業務進行確認，從而反映在報表之中。

徐經長、劉暢的研究表明，批發和零售貿易業的經營租賃占總資產比達到了30.39%，相對于其他行業而言最高。因此，研究該行業受到租賃準則變化的影響較有代表性意義。從永輝超市2018年財務報告可知，其租賃門店數為696家，達到了已開業門店數量的98.31%，而且營業收入前十的門店均為租賃門店，可見，永輝超市租賃業務較為典型。

（一）分析假設

查閱永輝超市2018年財務報告可知，永輝超市無融資租入的固定資產，可以排除融資租賃對資產負債和成本費用的影響。為便于分析，本文結合永輝超市2018年財務報表做出如下假設，并根據假設對財務報表進行調整：（1）假設永輝超市從2018年1月1日起采用新租賃準則，且將房租及物業管理費視作租賃年租金。（2）按準則規定，取用承租人增量借款利率作為折現率。此處選用5年以上商業貸款利率，設定公司折現率為5%。（3）查閱報告披露的2018年第四季度新開店情況，有53.85%的門店租期為15年，因此可設定租賃期限為15年，且按準則規定采用與固定資產相同的年限平均法對使用權資產進行折舊。（4）假定不考慮初始直接費用、租金激勵和預付租賃款。

（二）對資產負債表的影響

新租賃準則第十六條規定，使用權資產應當按照成本進行初始計量。該成本包括租賃負債的初始計量金額、租賃激勵、預付租賃款、承租人發生的初始直接費用等。第十七條規定，租賃負債應當按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現值進行初始計量。由此，根據前述假設：2018年年初租賃負債=租賃年租金×（P/A，5%，15）= 2 066 400 401.26×（P/A，5%，15）=21 448 616 244.96（元），使用權資產成本=租賃負債-租賃激勵+初始直接費用+預付租賃款=21 448 616 244.96（元）。2018年使用權資產折舊額=使用權資產成本÷15=21 448 616 244.96÷15=1 429 907 749.66（元），假定使用權資產沒有發生減值，則2018年年末使用權資產賬面價值=使用權資產成本-2018年使用權資產折舊額=21 448 616 244.96-1 429 907 749.66=20 018 708 495.30（元）。2018年租賃負債確認的利息費用=租賃負債初始確認金額×5%=21 448 616 244.96×5%=1 072 430 812.25（元），則租賃負債2018年末的攤余成本=21 448 616 244.96-? ? （2 066 400 401.26-1 072 430 812.25）=20 454 646 655.95（元）。經過以上調整后，期末資產=39 626 984 428.74+20 018 708 495.30=59 645 692 924.04（元），期末負債=20 194 707 575.17+? ?20 454 646 655.95=40 649 354 231.12（元）。具體變化見下頁表2。

由表2可知，按新租賃準則進行調整后，永輝超市的資產和負債金額分別擴大了50.52%和101.29%。這是新租賃準則將經營租賃納入報表后的結果。此外，新租賃準則對租賃負債區分非流動負債和一年內到期的非流動負債并列示在資產負債表中，但沒有對使用權資產區分流動資產還是非流動資產。根據2019年4月30日財政部通知，非流動資產下新增使用權資產項目，非流動負債下新增租賃負債項目。因此，根據該通知，租賃負債項目填列20 454 646 655.95元，使用權資產項目填列20 018 708 495.30元。如此一來，經過調整的資產負債表客觀反映了永輝超市資產負債的真實狀況，明確了永輝超市租賃業務應該確認的資產負債金額，使永輝超市的資產負債表更趨于客觀、完整、相關，為報表使用者分析資產負債表提供了決策有用信息。

（三）對利潤表的影響

根據永輝超市2018年財務報表附注可知，永輝超市房租及物業管理費合計有2 066 400 401.26元，分布在銷售費用和管理費用中。因此，首先剔除原計入銷售費用與管理費用中的租賃費用? （1 980 904 142.98元與85 496 258.28元），再將新確認的使用權資產折舊費用（1 429 907 749.66元）按原租賃費用比例重新計入銷售費用與管理費用中，并將租賃負債確認的利息費用（1 072 430 812.25元）計入財務費用。

使用權資產折舊費用分配率=2018年使用權資產折舊額÷原房租及物業管理費=1 429 907 749.66÷2 066 400 401.26=0.6920，調增銷售費用的折舊費用=1 980 904 142.98×0.6920=1 370 785 666.94（元），調增管理費用的折舊費用=1 433 241 083.00-1 370 785 666.94=62 455 416.06（元）。由此，調整后的銷售費用=11 560 294 075.08-1 980 904 142.98 +1 370 785 666.94=10 950 175 599.04（元），調整后的管理費用=3 007 200 280.24-85 496 258.28+62 455 416.06=2 984 159 438.02（元），調整后的財務費用=147 537 247.40+1 072 430 812.25=1 219 968 059.65（元），調整后的營業總成本=69 920 918 923.23-2 066 400 401.26+1 429 907 749.66? ?+1 072 430 812.25=70 356 857 083.88（元）。具體變化見表3。

根據表3，永輝超市利潤表中的營業總成本變動幅度似乎不大，但財務費用變化幅度卻最大，達到了726.89%，這是因為新準則規定將租賃負債的利息費用計入財務費用并單獨列示在財務費用下所致。一方面，由于原計入各項成本費用的租賃費用被分攤了一部分到財務費用中，所以原各項成本費用也會相應降低。另一方面，永輝超市的營業總成本增加了435 938 160.65元，是由于財務費用和使用權資產折舊所引致的。由此可見，考慮了使用權資產折舊以及租賃負債利息費用的永輝超市利潤表，所反映的利潤更加公允，提高了會計信息質量。

（四）對現金流量表的影響

根據新租賃準則的要求，首先剔除經營活動中支付的租金，再將支付的租金計入籌資活動中。調整后，經營活動產生的現金流量凈額=1 760 909 317.46+2 066 400 401.26=3 827 309 718.72（元），籌資活動產生的現金流量凈額=? ? ? 2 304 658 972.63-2 066 400 401.26=238 258 571.37（元）。具體變化見表4。

經營活動現金流量是企業交易和事項產生的現金流量，是企業現金的主要來源。而籌資活動現金流量是企業資本及債務的規模和構成發生變化產生的現金流量。由表4可知，按照新租賃準則，永輝超市經營活動現金凈流量增加了2 066 400 401.26元，而籌資活動現金凈流量反而減少了206 640 040 126元。經營活動現金凈流量增加意味著企業經營能力的提升，這意味著企業在籌資能力上欠佳，償債方面會面臨一定的壓力。

（五）對重要財務指標的影響

依據永輝超市2018年財務報表，遴選出四項重要的財務指標以對比分析，調整變化情況如下頁表5。經調整后的各項財務指標均朝著不利方向變動。償債能力指標中，資產負債率和現金流利息保障倍數分別上揚33.74%和下跌73.71%。這表明了在新租賃準則下永輝超市的償債能力有所下降。盈利能力指標中，資產報酬率下降了7.10%，這意味著新租賃準則下永輝超市的資產利用效率有所下降。而總資產周轉率下降了33.56%，更能說明新租賃準則下永輝超市的經營能力和資產利用效率有所下滑。

四、結論建議

（一）結論

本文梳理了租賃準則的主要變化，通過對永輝超市新舊租賃準則的比較，分析了新租賃準則對承租人以及報表使用者的各項可能影響，得出以下結論：新租賃準則使原本游離在報表之外，由經營租賃引起的負債通過“租賃負債”進入報表，表面上使企業增加了負債，實質上反映了企業的真實資產負債狀況，提供的會計信息更助于投資者做出相關決策。顯然，這對于租賃業務較多的企業而言，或許會使他們的報表不再那么美觀。但是，這卻有助于提高報表的可比性、會計信息的透明度，切實保障了報表使用者能夠獲取完整可靠的會計信息。

（二）建議

1.新租賃準則承租人不再享有“表外融資”的好處，這就要求承租人應該在積極迎合準則的同時，做好自身的風險把控和評估工作。一方面厘清既有的租賃業務，另一方面新租賃業務要分析其實質，與客戶洽談最有利的合同。還要優化融資渠道，根據自身實力及情況，借力其他方式進行融資。進一步的，這也對企業財務人員的能力提出了更高的要求，企業應該及時對財務人員進行培訓，以適應新準則。

2.資金供應方要重新評估企業的財務報表，將租賃業務納入考慮范圍，綜合衡量對方的償債能力。監管層、審計師要加大對租賃業務的監督，避免出租人對“按交易實質劃分租賃類型”的濫用，真實準確地將租賃業務反映在報表。投資人應結合企業報表，除了著眼于以往的重點，還應考慮企業是否有租賃、租賃時間長短以及租賃負債金額等，并做出最有利的決策。J

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