非同村的村民之間簽訂的房屋買賣合同有效嗎？

覃剛

新的《土地管理法》修正案已經于2019年8月26日通過，并將自2020年1月1日起施行，屆時，農村集體經濟組織將可以自行組織實施集體建設性用地進入市場流通。對農村集體土地用于工商建設的時候，不用再由政府進行征收、把集體所有的土地收歸國有。新法破除了農村集體建設用地入市流通的制度性障礙，但也僅僅只限于將流通的集體土地用于工業和商業。宅基地仍然嚴格執行一戶一宅的政策，仍然不能進入市場自由流通。由于農村土地歸集體所有，在現實中，同一集體經濟組織成員之間，通俗來說就是同一個村的村民之間會有宅基地買賣、互換等現象。而城鎮居民是不可以購買農民宅基地的。那么，不是同一個村的村民之間是不是能自由買賣宅基地呢？他們之間簽訂的房屋買賣合同是否有效呢？我們通過一個案例進行解讀。

1 基本案情

原告包某某與潘某某原系夫妻，后于1996年離婚。原告包某某、潘某某與被告陳某都是浙江省臺州市黃巖區人，但是不在一個村。2000年4月18日，原告與被告簽訂了《房屋斷賣契》，約定原告將其位于臺州市黃巖區江北居濱江新村5層的一間樓房賣給被告，被告支付對價148000元。被告在支付了購房款后，取得了房屋，并于當年5月辦理了房產證，且一直居住在這個房屋長達17年。

后該房屋所屬片區被列為拆遷范圍。2017年9月，原告潘某某以其是房屋的共有權人，包某某在與陳某簽訂向《房屋斷賣契》時其不知情為由向法院起訴，請求確認包某某與陳某之間簽訂的《房屋斷賣契》無效，并要求被告陳某返還房屋。

臺州市黃巖區人民法院于2017年10月24日公開開庭進行了審理，并追加了包某某作為共同原告，于2018年4月17日第二次公開開庭進行了審理。法院同時還查明，被告陳某的父親已經為包括陳某在內的6位家庭成員申請報批了位于黃巖區的宅基地。

2 法院判決

臺州市黃巖區人民法院經審理，判決潘某某、包某某與陳某簽訂的《房屋斷賣契》無效；由原告潘某某、包某某共同返還被告陳某購房款148000元；在原告返還購房款后一個月內，由被告將房屋騰空交付給原告。

一審判決后，被告不服，提起上訴，經臺州市中級人民法院審理后駁回上訴，維持了原判。

3 律師分析

本案中，原告與被告雖然都是臺州市黃巖區的村民，但并不屬于同一個村。按照《土地管理法》第62條第一款的規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”以及第4款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，以及第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……”。可知，被告的父親已經為其申請報批了宅基地，其就不能再擁有第二處宅基地了，在其購買了原告的房屋之后，自然而然就同時擁有了房屋下面的宅基地，也就在事實上擁有了2處宅基地，這與一戶一宅的法律規定顯然是不符的。進一步根據《合同法》第52條第1款第5項“違法法律、行政法規的強制性規定”的合同為無效合同。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，與土地不可分離，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。被告陳某不屬于黃巖區江北居濱江新村所在地的集體經濟組織成員，且在其戶籍所在地黃巖區已經報批了宅基地，故其無權享有黃巖區江北居濱江新村××幢10號的宅基地使用權，原、被告之間簽訂的《房屋斷賣契》違反了《土地管理法》第62條關于一戶一宅的強制性規定，因此為無效的合同。

《房屋斷賣契》被宣告為無效的合同之后，該如何處理呢？根據《合同法》第58條，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”原告應當返還收取的購房款148000元，而被告應當將房屋騰空，返還給原告。買賣發生后，已經過去了17年，房屋已經大幅度升值，被告此時將房屋返還給原告，對被告來說也是不公平的，其不可能以當時的購房價款買到同樣地段同樣大小的房子。那么，被告的損失也是顯而易見的。如果被告向原告主張賠償損失，則必須考慮雙方簽訂《房屋斷賣契》時的過錯情況，是一方有過錯還是雙方都有過錯，如果是一方有過錯，那相對簡單，由有過錯的一方向對方承擔損失賠償的責任就行了。如果雙方都有過錯，則要基于公平原則考慮雙方過錯大小，確定一個比例后各自向對方承擔賠償損失的責任。

4 結論與建議

為保障農村村民的居住權利，目前法律以及政策對農村宅基地的轉讓仍然有著嚴格的限制，城鎮居民當然不能購買農村村民的宅基地，即便同是農村村民，如果不在同一個村，不屬于同一集體經濟組織的成員，那他們之間的宅基地買賣行為也歸于無效。對于想要到農村購買宅基地的人要想清楚了再行動，不然買的時候覺得劃算，等到時過境遷，房子都大幅漲價了，賣方一反悔，鬧到法庭上，則之前的買賣都不算數，這個時候對買賣雙方來說都是得不償失的，買方失掉了購買房屋的合適機會，賣方則有可能支付一大筆損失補償費給買家，在當時看起來雙贏的買賣現在可能是雙輸，或者至少有一方是輸家。