湄潭“收、分、騰、轉”四步盤活閑置宅基地

陶通艾 王家乾

2017年12月，中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣（市、區），貴州省湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點單位。近兩年來，湄潭縣在收回、分置、騰退、轉讓使用方面探索盤活閑置農村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效。

收回閑置宅基地，解決一戶多宅問題。村集體經濟組織收回宅基地是解決宅基地閑置問題的重要方式，湄潭縣研究出臺了多個文件，明確“一戶多宅”的農戶只能認定一處合法宅基地準予登記，多出的宅基地按規定由村股份經濟合作社收回。龍鳳村已收回宅基地15宗3.6畝。針對已在集鎮購房、只有一處農村宅基地的農戶，實行有償退出宅基地，由農戶自愿提出申請，經與村股份經濟合作社協商一致，并給予合理補償后，由村股份經濟合作社收回。

分置閑置宅基地，增加農民財產收入。湄潭縣研究出臺了《探索宅基地“三權分置”助推鄉村振興的實施意見》。魚泉街道新石居由于良好的自然生態環境，陸續有本地村民利用宅基地辦農家樂，外來投資者也租用部分村民宅基地開設鄉村民宿，鄉村旅游發展勢頭良好。根據實施意見，偏巖塘組豐富宅基地“三權分置”思路，在原有宅基地租賃關系涉及的投資者與村民兩方基礎上，增加宅基地所有人村股份經濟合作社作為租賃關系的第三方，履行對出租農戶和投資者的監督管理權利。在完成頒發了全組104本房地一體不動產權證后，通過“三權分置”改革，偏巖塘組“戶曉民宿”投資者張曉獲得湄潭縣不動產登記部門頒發的首本湄潭縣宅基地經營權證，其經營宅基地的權利得到更好的保障。在“戶曉民宿”帶動下，目前已發出宅基地經營權證3本，全居已有農家樂57家、民宿20余家，床位達到400多個，有力促進了鄉村旅游健康發展，也為當地群眾增加了財產性收入來源。

房屋墻面上畫著漂亮的圖案

騰退閑置宅基地，盤活存量集體建設用地。湄潭縣研究制定了《農村宅基地騰退及節余建設用地使用暫行辦法》《農村閑置宅基地整治復墾實施細則》。天城鎮德榮村根據辦法和細則組織召開村民代表大會，制定了《宅基地管理公約》，出臺激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。在胡家寨村民組開展閑置宅基地騰退，實施村莊綜合整治復墾項目。通過聘請專業的作業單位，實地測量、入戶調查，編制村莊規劃和村莊綜合整治方案，由村股份經濟合作社申報，天城鎮人民政府審查，報縣自然資源局批準實施。項目區總面積24.81畝，其中集體建設用地10.93畝，涉及13戶，原有宅基地9.16畝（戶均469.74平方米）。德榮村股份經濟合作社根據縣批準的項目實施方案，組織開展胡家寨村莊綜合整治復墾，對“一戶一宅”超面積、“一戶多宅”多宅部分和低效閑置的集體建設用地進行整治復墾，共騰退復墾閑置、低效的集體建設用地5.62畝，其中0.26畝用于修建村莊內串戶路，預留1畝用于后期村民建房和基礎設施建設，可節余指標4.36畝。騰退的集體建設用地指標由村股份經濟合作社統一收儲、利用，通過調劑使用獲得收益。按每畝8萬元調劑使用，獲得指標交易收益34.88萬元，與村莊整治復墾成本基本持平。整治后，村莊面貌煥然一新，農戶原有閑置、零散的廢棄豬牛圈變成了菜地和花園，節余用地指標，不僅有效緩解了集體經營性建設用地入市的指標需求，而且指標交易收益還解決了村莊綜合整治資金需求，實現了宅基地的節約集約利用。目前，全縣騰退閑置宅基地737.06畝。

轉讓使用宅基地，提高土地利用效率。湄潭縣研究制定了《農村宅基地有償使用管理暫行辦法》，興隆鎮龍鳳村根據《辦法》召開村民代表大會，審議并通過了《龍鳳村宅基地管理公約（試行）》。《公約》規定，在本村從事農業生產三年以上的外來農業人口，可以通過繳納有償使用費的方式，獲得有償使用宅基地的資格權。今年7月，來自務川自治縣農村已在龍鳳村居住從事農業生產長達10年的王安武、駱金花夫婦，依申請并經村股份經濟合作社同意，以220元/平方米價格，獲得了200平方米50年的宅基地使用權，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農村宅基地的農民。據統計，龍鳳村僅有存量宅基地10多畝，而在該村像王安武這樣外來的茶產業工人有近200人，目前已有5戶向村股份經濟合作社提交了申請書，存量宅基地處于供不應求狀況。通過轉讓方式，存量宅基地實現有償使用，不僅有效盤活了閑置宅基地，提高土地利用效率，增加了集體經濟收入，而且促進了外來群眾安居樂業，成功實現了“走，到湄潭當農民去！”的目標。