中國房地產企業融資渠道的分析

樊琬

摘要：近年來隨著我國房地產行業的興起，房地產企業也不斷的增加，使得房地產的競爭越來越激烈。房地產行業屬于資金密集型行業，其具備投資量大、周期長、資金收益慢等特點，因此必須要保證良好的資金供給。本文簡單的探討了房地產行業的融資渠道，以及存在的一定問題，并提供了一定的參考建議。

關鍵詞：房地產企業;融資;渠道創新

房地產行業是我國國民經濟的支柱產業，同時是一個具有高度關聯性和綜合性的行業，而且房地產企業在運行和發展中需要大量的資金投入，屬于資金密集型行業。從我國房地產行業當前的融資情況來看，存在融資渠道單一、產品研發滯后等情況，進而對房地產企業的成長和發展造成一定的制約，同時房地產融資的單一渠道也使得金融風險增大。因此，房地產企業融資成為現今較熱門的話題，而如何能使房地產企業進行快速合理的融資并降低融資風險，成為房地產企業應深思的問題。

一、房地產業融資現狀及特點

（1）房地產業融資現狀。我國的房地產從當前的角度來分析，處于發展階段，把政府嚴格管控資金的運作情況，造成房地產在開發過程中很難進行融資，相關研究發現，我國在房地產業在進行融資的過程中，消耗了很多的資金儲備，說明了我國的房地產融資困難重重，積極謀求其他的融資方向和融資渠道為現階段重點目標。

（2）房地產企業融資特點。自從經濟開放改革開放以來，我國的經濟發展速度非常的快。我國房地產企業在發展和融資的過程中，呈現出以下幾個特點，首先，自籌資金比較穩定，處于一種穩定的增長的狀態，其次是民間融資慢慢變成房地產融資的一個新興渠道，在政府頒布緊縮經濟政策以來，我國的民間資本借貸活動非常的活躍。

二、目前房地產企業融資的主要渠道

我國目前的主要融資渠道分為兩種。第一種渠道是銀行融資，即通過向銀行貸款獲得資金。銀行作為市場經濟體系中信用度最高的融資渠道，一直是房地產企業融資的首選。對于銀行來說，銀行雖然獲得房地產石匕業貸款金額的利息，但是如果貸款企業不擅經營導致破產銀行也將承擔巨額損失。第二種渠道是非銀行金融機構的融資，般是指以發行股票和債券、接受信用委托、提供保險等形式籌集資金等。非銀行金融機構屬于中介活動，因此可以降低企業的單位成本、降低投資風險，調整期限結構以及最大限度地縮小流動危機。

三、房地產企業融資渠道存在的困境

（1）融資方式單，信貸風險大。從我國當前房地產行業的融資情況來看，融資結構單一的情況明顯，同時間接融資的比重大。在房地產開發的過程中可以分為三個步驟，第一個步驟為土地的競拍、第二個步驟為房地產施工，第三個步驟為銷售。在這三個步驟中每一個都離不開銀行的融資。

（2）沒有健全的房地產融資保護體系。就現階段而言，社會中沒有健全的房地產融資保護體系，增加了房地產融資的風險也限制了房地產的穩定發展。如銀行對外進行放貸考慮的是風險和收益的平衡，而房地產企業在風險和收益不對等的情況下，可能會出現違規貸款的情況，使房地產金融市場增加了一些不必要的風險，也對銀行的穩定性造成了一定影響。

（3）國家對房地產融資市場監管力度不夠。根據我國目前的情況來看，房地產金融市場方面的法律法規已經對房地產的開發起不到任何的規范作用，所以需要形成房地產金融監管體系，以及相關部門要出臺明確的條例，讓一切可以在制度下進行，減少了出現錯誤的可能性。

（4）存在一定潛規則的間接融資方式。我國在房地產發展的方面，存在著一定的潛規則，因為自有資金和流動資金，以及開發貸款和墊資都需要取得相應的證件，并按照相應的開發原則來做到個人貸款用于個人，房地產貸款用于進行房地產開發，房地產的運營資金多數來自于銀行貸款，而個人的按揭還貸隱藏著許多風險，并且容易發生次貸危機。

四、房地產行業融資的創新渠道

（1）房地產投資信托基金。房地產投資信托基金簡稱REITS，其主要原理就是由相關機構發出收益憑證，讓后向投資者來收取投資基金，將獲得的基金用來對房地產開發以及房地產投資，并由相關機構來進行運營管理，并按照一定的比例來劃分收益，這種基金不僅能夠給房地產開發商提供多一條融資渠道，減少其對銀行貸款的過度依賴心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風險。

（2）資產證券化。資產證券化是將缺乏流動性但具有預測性的現金資產進行整合、建池，用資產池內的資產作為補償基礎，并在資本市場中發行資產支持證券，房地產開發企業利用籌集到的現金資產對項目進行開發，使得資產證券化可以用較低的資金成本來帶動流動性差的資產。

（3）吸引外資融資。隨著我國房地產事業的不斷發展，吸引了很多海外基金的人市，這種融資方式大多是以海外落戶的方式，委托國內的基金機構進行運作。例如：2002年，我國與荷蘭合資成立的房地產基金項目面對中國開發，隨后上海、北京等地的分別有與國外投資公司建立戰略合作的合資企業。

（4）完善住房公積金制度。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。完善我國住房公積金制度，能使我國房地產金融穩定在價、良好住房需求的保障上。

五、結論

綜上所述，我國房地產企業的融資方式比較單一，主要采用銀行貸款的方式，這種融資方式不僅對房地產企業具有一定的制約作用，同時也會使銀行存在更多的信貸風險。房地產融資問題是一個準點問題，需要通過多方面、多行業的聯合行動，才能有效的解決，并且隨著信息技術和市場資本的發展，房地產的融資渠道需要進行一定的創新，首先要不斷完善自身的綜合實力，加強對其內部監管，其次要創新房地產金融產品，增加融資渠道的多樣性，并且要結合自身具體情況建立適合自身發展的金融體系，最后政府需要出臺一些優惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產行業穩定巨蕎鍬賣的發展。

參考文獻

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