上海租賃住房市場的現(xiàn)狀、對策和啟示

倪堯

摘要：根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三

五”規(guī)劃》，“十三五”期間新增租賃住房約70萬套，并且會(huì)通過相應(yīng)政策引導(dǎo)和扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。租賃住房數(shù)量的增加，能夠更好緩解部分群體合理住房需求，同時(shí)對于房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有重要意義。本文從財(cái)務(wù)管理視角，分析租賃住房項(xiàng)目前期融資難、進(jìn)入門檻高、民營企業(yè)的參與形式、后期運(yùn)營效率、成本核算等問題，并給出相應(yīng)的對策，以期為形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場提供參考。

關(guān)鍵詞：租賃住房;財(cái)務(wù)管理;國企;民營企業(yè);對策

一、引言

黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，體現(xiàn)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國對錯(cuò)綜復(fù)雜城鎮(zhèn)住房矛盾根源有了新的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也體現(xiàn)了當(dāng)下住房領(lǐng)域長期存在發(fā)展不平衡的狀態(tài)。這種不平衡體現(xiàn)在租賃需求和租賃供給不均衡，租賃住房和商品房開發(fā)比例懸殊。發(fā)達(dá)國家租賃市場占有率在30%-50%，相比之下，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。

2018年1月20日，上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布了首個(gè)國企租賃住房品牌-城方，完成了首套租賃住房的樣板房，被稱為上海租賃市場上的第一支“國家隊(duì)”。近年來，我國城鎮(zhèn)住房的價(jià)格持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場亂象叢生，背后也蘊(yùn)含了不可估量的金融風(fēng)險(xiǎn)。租賃住房可以滿足部分群體住房需求，解決實(shí)際的民生問題，并且租賃市場健康有序發(fā)展對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，具有重要實(shí)際意義。如何解決租賃住房項(xiàng)目融資難，前期高額投入資金與后期長期持有低收益的矛盾，提高運(yùn)營環(huán)節(jié)管理效率，對于租賃住房市場發(fā)展至關(guān)重要。本文基于財(cái)務(wù)管理視角，研究上海租賃住房市場的現(xiàn)狀及面臨的難題，并提出相應(yīng)的對策。

二、上海租賃住房項(xiàng)目現(xiàn)狀

（一）市場對租賃住房的需求越來越高

目前上海市常住人口數(shù)量為2，424萬，

近一年來二手房的均價(jià)在49，501元至51，461元之間。相比之下，優(yōu)秀適齡青年平均十年的累計(jì)年薪和普通住宅的總額相比仍是捉襟見肘。按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房12，750萬平方米，其中租賃住房4，250萬平方米，約70萬套。

（二）租賃住房項(xiàng)目責(zé)任主體多為國企

根據(jù)上海土地市場出讓公告，自2017年上海首批租賃住房掛牌以來，土地采用特殊的供地方式（一般以R4為主），而競得主體基本為國企，其中包括市屬國企、區(qū)屬國企以及個(gè)別央企。從國有企業(yè)普遍承擔(dān)的政治責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任三者有機(jī)統(tǒng)一的角度，也可以看出基本定向供地的經(jīng)濟(jì)邏輯。

（三）融資方式相對比較單一

對房地產(chǎn)市場而言，近年來始終是信貸資金嚴(yán)控領(lǐng)域。盡管租賃住房項(xiàng)目是有明確政策導(dǎo)向的市場化產(chǎn)品，但政策傾斜的優(yōu)惠只在拿地以后，通過開發(fā)建設(shè)貸款這一品種體現(xiàn)。由此對本來資產(chǎn)負(fù)債率已相對較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期持有租賃住房項(xiàng)目，需要進(jìn)一步拓寬融資方式和渠道，走出宏觀經(jīng)濟(jì)“去杠桿”背景下的發(fā)展新路。

（四）業(yè)內(nèi)評價(jià)呈現(xiàn)兩極分化

從競得主體相對單一的事實(shí)分析，政府主導(dǎo)、居民需求、市場運(yùn)作、國企扛責(zé)，是項(xiàng)目的基本屬性，這也映射了國企踐行社會(huì)責(zé)任的歷史擔(dān)當(dāng)。但在業(yè)內(nèi)不乏有一種對未來政策的預(yù)期“猜想”，即目前的“只租不售”，是否可能在十年、二十年或者更長的一段時(shí)間后，變?yōu)榭墒刍虿糠挚墒邸Ｓ纱耍瑢蝺r(jià)普遍低于商品住房的租賃住房項(xiàng)目而言，就有了很大的“想象空間”。租賃住房項(xiàng)目是否會(huì)成為“香餑餑”，要由現(xiàn)實(shí)來檢驗(yàn)。

三、租賃住房項(xiàng)目管理難點(diǎn)

（一）從財(cái)務(wù)管理視角分析

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)應(yīng)包括投資、融資、經(jīng)營中現(xiàn)金流量及利潤分配的管理，從盈利率、投融資等維度來分析租賃住房項(xiàng)目：

1.年化收益率較低的長期項(xiàng)目。盡管土地價(jià)格偏低，但長期持有、低于市場化租金、幾乎無稅收優(yōu)惠和財(cái)政資金支持、回收周期較長將是一個(gè)不爭的事實(shí)。從目前幾個(gè)樣本盤預(yù)測來看，按照房屋租金水平不高于市場同類房源租金的要求，加之資本化利息和土地融資機(jī)會(huì)成本匡算，項(xiàng)目超額盈利幾無可能。

2.項(xiàng)目投資進(jìn)入門檻較高。在目前明確注明的“只租不售”條件下，一般房地產(chǎn)企業(yè)無法承擔(dān)如此低收益的長期持有項(xiàng)目，由此原本拿地成本遠(yuǎn)低于商品住房的這一優(yōu)勢也抵消殆盡。此外，全市4，250萬平方米項(xiàng)目，理論上要鎖定幾千億資金，僅土地成本這一項(xiàng)，對于一般民營企業(yè)來說，只能望洋興嘆。

3.項(xiàng)目REITs融資存在一定難度。REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟度遠(yuǎn)高于資本市場的背景下，國內(nèi)REITs還處于起步階段。租賃住房項(xiàng)目的REITs發(fā)行仍屬空缺，主要原因是缺少法律依據(jù)和專業(yè)監(jiān)管以及稅收配套等。

（二）從企業(yè)主體視角分析

以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)制度的基本特征，從國有企業(yè)和民營企業(yè)兩個(gè)維度來分析考慮：

1.國有企業(yè)的管理“惰性”。傳統(tǒng)理念中，談到國有企業(yè)即會(huì)聯(lián)想到效率低下、小富即安、缺乏“狼性”等特點(diǎn)。隨著近年來國企改革的深入推進(jìn)，國家大力提倡國有企業(yè)混合所有制改革的意圖也非常明確，國企在提質(zhì)增效、經(jīng)濟(jì)支柱等方面的作用凸顯。國務(wù)院在國企授權(quán)中規(guī)定，“按照功能定位、治理能力、管理水平等企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，進(jìn)行‘一企一策”，這也就明確了在權(quán)責(zé)明晰的原則下，一些國企的功能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于效率考核，原本應(yīng)該細(xì)究的資本性利潤和經(jīng)營性利潤的差別很容易被忽略。

2.民營企業(yè)參與租賃住房項(xiàng)目的模式。由于土地競得主體的局限性，民營企業(yè)只能通過“曲線救國”方式參與競爭合作，主要角色包括運(yùn)維商、包租商和合作經(jīng)營者。民營企業(yè)在可預(yù)期的合作中也會(huì)出現(xiàn)一些弊端，這需要在項(xiàng)目運(yùn)營中注意規(guī)避和防控。一是短期性，只考慮“進(jìn)去賺一把就跑”的觀點(diǎn)并不能長久;二是唯利益論，除了追求必要的合理利潤以外，還需要有一定的社會(huì)責(zé)任感;三是商業(yè)不誠信，民營企業(yè)經(jīng)營效率相對較高不等于一定會(huì)有利潤，在長期沒有預(yù)期利潤或突發(fā)的巨額利潤面前，也有可能會(huì)出現(xiàn)“不理性”。

四、對策與啟示

1.探索項(xiàng)目運(yùn)營商的混合制模式。國企在土地競得上的確定性和運(yùn)營環(huán)節(jié)中的管理相對低效性，建議租賃住房項(xiàng)目在建后運(yùn)營的模式采用混合制，即吸引民企成分參與以提高管理效能。可以考慮合資運(yùn)營公司包租形式，以固定租金確保開發(fā)商的資本利潤，通過運(yùn)營公司的經(jīng)營利潤來滿足專業(yè)團(tuán)隊(duì)的參與動(dòng)力。同時(shí)以一定比例（比如50：50）的合資形式，以保證國企開發(fā)商適度參與管理、自我團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)適度防控等。

2.合法創(chuàng)新融資渠道。克服融資難題始終是租賃住房項(xiàng)目的關(guān)鍵。目前已知的政策優(yōu)惠是上海各大銀行參照棚改政策標(biāo)準(zhǔn)，給予項(xiàng)目支持，即提供長周期、低利率的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。鑒于項(xiàng)目周期長、回報(bào)低的特點(diǎn)，更多的融資渠道仍然被期待推出。應(yīng)進(jìn)一步研究盤活開發(fā)商企業(yè)資產(chǎn)存量的融資工具，如醞釀試點(diǎn)租賃項(xiàng)目的REITs，科學(xué)運(yùn)用好CMBS、CMBN等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品;合理利用經(jīng)營期內(nèi)穩(wěn)定的租金收入，控制好適度的融資規(guī)模及成本等。

3.充分發(fā)揮項(xiàng)目投資視角下的管理會(huì)計(jì)職能。主要包括經(jīng)濟(jì)預(yù)測和決策輔助職能，租賃項(xiàng)目企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息服務(wù)平臺(tái)，積極對接潛在客戶需求。在住宅房型結(jié)構(gòu)方面，以高比例出租率為目標(biāo)，科學(xué)分析不同房型的建造和持有成本，有效提出“大中小”房型配比的建議。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，以投資產(chǎn)出比為抓手，兼顧服務(wù)居民功能和周邊社區(qū)要求，合理確定配套商業(yè)、酒店式公寓、純住宅等不同產(chǎn)品類型的比例。

4.科學(xué)運(yùn)用經(jīng)營活動(dòng)中成本會(huì)計(jì)的核算功能。租賃住房項(xiàng)目首要強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的“功能”。在實(shí)際執(zhí)行中，有責(zé)任感的開發(fā)商企業(yè)也會(huì)兼顧“形態(tài)”，比如考慮第五立面、樓宇外立面、建筑裝配式、地下空間開發(fā)等。一旦項(xiàng)目被定義為“功能”性，那么在產(chǎn)品定位時(shí)尤為需要有精準(zhǔn)科學(xué)的成本核算，從而推演出相關(guān)內(nèi)容的取舍決策所需的數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，除產(chǎn)品成本外，還應(yīng)涵蓋制度性交易成本、投資資本金結(jié)構(gòu)及費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，特別是“營改增”、房產(chǎn)稅的改革影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]時(shí)軍.財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新與發(fā)展研究 ——基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的視角[J].新會(huì)計(jì)，2018 （10）：15-18.