淺析全面二孩政策對未來烏魯木齊市房地產的影響

吳思宇 杜海霞 焦啟發 陸松

關鍵詞 二孩政策 人口數量 回歸模型 住房結構

作者簡介：吳思宇，新疆農業大學管理學院，研究方向：房地產開發與管理;杜海霞，新疆農業大學數理學院，研究方向：數學與應用數學;焦啟發，新疆農業大學管理學院，研究方向：房地產開發與管理;陸松，新疆農業大學數理學院，研究方向：數學與應用數學。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.312

一、引言

2015年10月中共十八屆五中全會決議，增進人口平衡發展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個小孩的政策，積極開展對人口老齡化行動。此番調整是繼2013年十八屆三中全會提出“單獨二孩”政策后的又一次重大的人口政策調整。

二、烏魯木齊市房地產企業現狀

“一帶一路”的腳步不斷向前，新疆因優越的地理位置、豐富的能源和自然資源備受矚目，也成為房地產企業的機會之地。烏魯木齊作為新疆的首府，不但有本土的以廣匯為首的眾多房地產企業，而且萬科、恒大、保利等房地產龍頭也開始進入這里，隨著房價的不斷攀升，房地產業的勢頭整體向好，行業競爭激烈。經調查后，發現許多房地產企業已經開始逐步受到二孩政策的影響而進行變化，營銷策略也有了針對二孩政策的變化。

三、分析受影響人群消費需求

（一）二孩政策對住房結構的影響

據國家衛計委最近一次具名生育意愿調查顯示，全國約有9000萬育齡夫妻有生育二孩的意愿和計劃。未來二三十年里，我國三口以上的家庭人數和戶數將增加，隨著家庭人口規模的改變，住房問題急待解決。三居室和四居室將成為主要住房剛需。學區房也將成為家庭購房的首選。家庭對于住房的需求將消耗部分庫存，同時可以帶動住房相關產業發展，增加居民消費，穩定房地產市場發展。據我們小組發放問卷時發現，在烏魯木齊市被調查人群中，有超過1/2的家庭有生育二孩的意愿、二孩政策對住房結構的要求有了更明顯的變化，大戶型、學區房的比例上升。

（二）問卷及統計年鑒調查內容與分析

首先，查閱2018年統計年鑒，得到了2017年烏魯木齊市的出生人口，并對數據進行的分析。其次，我們項目組采用典型調查法發放問卷，對烏魯木齊市沙依巴克區、天山區、及新市區的居民進行了二孩政策對未來烏魯木齊市房地產的影響的調查，問卷內容涉及多個方面，包括年齡、職業、月收入，小區環境、住宅面積、戶型、價格、地理位置及物業條件九個問題。根據以上得出的數據，我們進行了一系列的分析。

第一步，根據統計年鑒顯示，以2017年為例，烏魯木齊市出生總人口為32798人，其中二孩及以上的人數為12472人，占比38%以上，如圖1所示。

其次，把調查人群分散為3個區域（沙依巴克區、天山區、新市區）根據不同的區域分析有無購房意愿，結果如下圖2所示：

在購房意愿的受訪者中，有無二孩或二孩意愿成為了意愿購房的重要原因，如圖，意愿或有二孩購房占了意愿購房人群的絕大多數。這在一定程度上說明了二孩政策對房地產市場需求有了一定影響。而在進一步探究影響因素的過程中，我們通過簡單的數據處理，得出了以下分析，如圖3、圖4所示。

通過對以上兩個數據的對比，二孩購房人群和非二孩購房人群對住宅的要求有明顯的差別，二孩購房人群對于是否是學區房、戶型以及面積更為看重，所占比為16%、17%、17%。而相對來說是否是學區房和戶型占比遠遠超過了非二孩購房人群所需，這在一定程度上說明了，受到二孩政策影響的群體對于住宅的需求相較以往，出現了新的增長點。

在對樓盤的調查中，我們發現對于大戶型、學區房這一概念，房地產開發商已作出了不同程度的回應，沙依巴克區的萬科都會傳奇、紅星雅山，新市區的福泰雅居，天山區的萬科天山府，水磨溝區的恒大城市之光、碧桂園黃金時代等都是基于學區及大戶型這一概念開發的房地產。

（三）一元回歸分析

本小組根據烏魯木齊市統計局官網和烏魯木齊統計年鑒獲得了2013-2017年度烏魯木齊市的房地產銷售量、人口數量。建立了以下模型：

下面是2013-2017年與烏魯木齊市房地產銷售量和人口數量關系，利用Eviews工具，得到下圖5、圖6。

針對H0： 1=0和對H0： 2=0，由圖6可以看出，估計的回歸系數 1的標準誤差SE（ 1）=446.353，t（ 1）=-0.738;估計的回歸系數 2的標準誤差SE（ 2）=1.310，t（ 2）=1.845。取 =1，查t分布得自由度為n-2=6的臨界值t0.5（6）=0.718，因為t（ 1）t0.5（6），所以接受原假設。對斜率系數的檢驗表明，在 =1的條件下，烏魯木齊市人口數量對房地產銷售量有影響，并且根據回歸方程y=2，416-329.479得出成正相關關系。

四、綜合分析總結

通過問卷調查數據分析可知，對于有二孩意愿購房的家庭，更注重戶型的選擇，以及周邊的教育資源。而通過對統計年鑒的分析可知，二孩家庭的數量在逐年的增加，根據分析顯示，隨著人口的增加，房地產銷售面積也在逐年增加。由此可知，受到二孩政策的影響，消費者對房地產有了更高的要求，關注的方面也有了一定程度上的改變。通過對烏魯木齊市各個樓盤調查的數據顯示，多數的房地產商的營銷已經有從自身的品牌形象轉換為新的消費熱點的趨勢：（1）房地產商根據不同區域的優勢，著重關注為教育開發的學區房。（2）房地產商根據家庭結構的變化，以及消費者收入的增長，大戶型的開發較為多見。并且，在烏魯木齊市政策在未來沒有大幅變動的情況下，二孩政策所帶來的人口數量增長已是必然趨勢，故房地產市場的在未來會受到教育因素和戶型因素的影響。

五、結論

通過問卷調查和建模分析得出結論，二孩政策的全面放開將增加烏魯木齊市的人口數量，由此勢必會帶動烏魯木齊市房地產發展，促進房地產市場的繁榮。在未來幾年，烏魯木齊市會出現一定數量的換購房人群，三居室、四居室戶型的住房或學區房將會是換房中的熱點。但從長期考慮，房地產業也不宜過多開發大戶型，過度炒熱學區房，注重產業的優化升級才能真正適應未來發展。

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