淺析房地產稅改革

劉志紅

【摘要】面對快速上漲且居高不下的房價，房地產稅改革已經被討論了幾年。而且試點在重慶和上海也先后展開，但是很明顯，這還不足以代表全國范圍開征的效果。所以房地產稅改革對房價的全面的影響還有待進一步確認。本文通過分析開征房地產稅的現實意義，對房地產稅改革對房價的影響進行幾點分析和探討。

【關鍵詞】房地產稅;改革;影響

一、房地產稅的定義及內涵

房地產稅，顧名思義，是以土地、房屋等不動產為征稅對象，向其使用人或保有人每年按房地產評估價值的一定比例征收的稅種。

房地產稅是對房地產持有環節征稅，從性質來看，屬于財產稅范疇，是一種直接稅。它不同于契稅這種行為稅，契稅是房地產交易環節特定的稅種。在我國現行的稅制體系中，房地產稅帶來的收入歸地方政府使用。

二、房地產稅改革的現實意義

我國現行稅制體系中本來就有房產稅這一財產稅，只不過對于個人所有的居住用房免征，所以對目前的房價作用有限，而房地產稅改革則會對個人居住用房開始征稅，改革的目的和意義主要表現在以下幾個方面：

（一）增加地方政府稅收收入，減輕其對賣地收入的依賴

一直以來，我國很多地方政府財政收入的一半以上是來自土地出讓，2019年前兩個月全國各地方政府國有土地使用權出讓收入達到8047億元。而隨著房地產市場的超高速爆棚發展，土地的需求量一定會逐步穩定下來并會有所下降，這會對地方政府的財政收入產生很大影響，所以需要新的收入來源來代替，而這個稅種可能就是房地產稅，從國外的經驗上看，房地產確實也是地方政府的重要稅種。對個人居住用房開征房地產稅，可以為地方政府提供新的財政收入的來源，降低地方政府對賣地收入的依賴程度，既可以通過土地供應量的減少控制房價，又可以增加地方政府的財政收入。

（二）優化中國的住房結構

目前我國房地產業高速發展，房價經過快速上漲后，又一直居高不下，供不應求的局面下，其實實際上房子并沒有那么的短缺，雖然現在沒有官方的數據統計中國到底有多少房子，又到底有多少房屋空置，但是從一些研究機構多角度的測算來看，我國的住房空置現象比較嚴重，空置率遠高于合理區。

有關單位通過用電量對全國住宅的空置情況進行的摸底調查顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。城鎮住房是由于開發商在暴利驅使下的瘋狂投資，鄉村則主要因為年輕一代更多往城鎮聚集所致，當然這也和我國的城鎮化政策有關。2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。2015中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。我國目前的稅制體系中房地產持有過程中稅負很輕，反而交易環節的稅負比較重，這就降低了房地產的持有成本，這使得房地產市場投機更加便利。房地產市場的暴利又使廣大開發商只顧眼前的短期利益，一味盲目開發使大量商品房空置，與此同時中小戶型、中低價位商品房和經濟適用房供應不求。交易環節的增值稅、個人所得稅、契稅等等的高額稅負，也在一定程度上限制了房地產的流通，抑制了中低收入者的剛性需求，造成資源的浪費。

（三）增加持有環節稅收，減免流通環節稅收

房地產稅是在持有環節征收的。這一特點對于自住型住房的剛需人群，無疑是一個利好消息，對于大部分是中低收入階層來說，房地產稅的開征并沒有大的影響，而又能對高收入者的財富予以監管，尤其是一些囤房、炒房者更是會受到明顯沖擊;流通環節減稅，減少的是中低收入階層買房、換房的成本。

三、房地產稅改革對房價的影響

目前，我國已經先后在重慶、上海進行房地產稅改革的征收試點，通過這兩個城市的經驗，逐步摸索總結出更適合全國的稅收政策，再在全國范圍實施。但是很明顯，這還不足以代表全國范圍開征的效果。所以房地產稅改革對房價的全面的影響還有待進一步確認。

（一）房地產稅開征短期會抑制投資投機需求

房地產稅開征初期，由于人們對預期的改變，房地產的投資、投機者對持有成本及未來市場前景的考量，房價應該會在一定程度上受到抑制。但從長期來看，這一因素的影響會被市場逐步消化掉。而就世界上其他國家房地產稅的成熟經驗來看，開征房地產稅并不能完全避開房價泡沫的產生，也就是說開征房地產稅只能在一定程度上限制房地產投機，卻不能從根本上改變高房價。像美國持有環節的房地產稅一直存在，但卻產生了嚴重的房地產泡沫，甚至導致了2008年的全球金融危機。

所以我們可以得出這樣的結論，征收房產稅對于抑制高房價、抑制炒房有一定作用，是調控高房價的眾多手段之一。我們在設計房地產稅的時候，一定會對中低收入階層給與優惠，保證其生計需要。因為房產稅的征收對象一定主要是擁有多套房產、既不自住，也不出租的囤房人群，這部分人群普遍收入較高，與此同時，每個家庭的第一套用于自住的住房應該是免于征稅的，且增加持有環節稅費的同時，交易環節稅費應該適度下調，所以對于中低收入家庭來說是減輕生活負擔的好事。

（二）開征房地產稅不會導致房價產生大的波動

如前所述，開征房地產稅將增加房地產持有成本，所以能在一定程度上抑制多套房投資和投機需求，進而使房價的穩定得到助力。這也是我們最初推動房地產稅改革時候的出發點。這也有助于我們土地資源的合理有效利用。

經過上述分析我們發現，房地產稅的征收對象基本上是少數的高收入群體，而于這些人來說，為自己的房產繳稅這一義務并不會讓他們產生拋售房產的念頭。只有那些真正的房地產投機者們會受到較大的沖擊，而就我們經濟的穩定健康發展來說，正需要擠出這樣的投機泡沫。對于占人口絕大多數的普通人來說，房地產稅的征收并不會產生太大的影響，房地產是他們基本的生計需要，所以他們是不會拋售手中為數不多的房產的。這樣一來，我們基本可以預見到，房地產稅在全國普遍征收之后，并不會導致房地產市場大的波動。房地產市場供求關系其實變化不大，也就是說，房價還將維持穩定。

參考文獻：

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