我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策

崔巍

【摘 要】 房地產行業是關系國計民生的一項重要事業，我國也致力于推進房地產金融的發展。現如今，房地產金融搞得風生水起，加快房地產金融創新也已經成為房地產金融領域的首要任務，但不得不說，我國房地產金融創新的整體質量不佳，創新過程當中的問題突出且遲遲未能得到妥善解決，為了盡快解決上述問題，本文從房地產金融創新的功能入手，圍繞該功能闡明了房地產金融創新的一系列問題，具有較強的現實意義。

【關鍵詞】 房地產金融 金融創新 解決對策

一、房地產金融創新的功能分析

（一）推進資金流通。房地產金融創新為消費者帶來了更多品類的金融產品和金融服務，也降低了進入房地產金融領域的門檻，這樣為消費者帶來了更多選擇，提升了服務品質，同時，也能吸引那些消費層次較低的消費者，擴大受眾范圍。當消費者的選擇權更多或者有更多的消費者進入房地產金融市場時，房地產金融市場會變得更加活躍，資金流通自然更加通暢、快速，市場繁榮度也會相應提升。

（二）促進風險降低。隨著時代的發展進步，科技與信息成為各行各業的必需品。房地產金融作為國民經濟金融的重要角色自然也不能固步自封，相反，房地產金融創新還要用大量的、最新的信息科學技術武裝自己。正是因為房地產金融創新的科技含量高，所以其能夠推進房地產金融業科學運轉、正確運營，也無形中使得房地產內部潛在的信用風險、價格風險得到遏制。另一方面，房地產金融創新意味著不合時宜的金融產品、金融服務會被革除，而這些老舊產品內部隱含的風險往往最多，及時革除恰好能及時遏制這些風險蔓延。同時，房地產金融創新也意味著現代化的金融產品源源不斷到來，這些大量的新產品將會稀釋金融風險，分擔原來的金融風險。

（三）提升社會福利水平。房地產金融創新的重要功能就是能提升社會福利水平，這也是房地產金融創新的獨特之處。房地產金融創新的目的之一就是為消費者提供更多樣化的金融產品和更優質的金融服務，所以說，房地產金融創新的這一優勢能夠拉動消費增長，為整個社會創收，社會總體經濟實力提升后社會福利自然提升，而社會福利提升后一些消費者又會購買房地產金融產品，如此便形成了一個良性循環，可見房地產金融創新的功能是非常突出的。

二、我國房地產金融創新面臨的突出問題

（一）我國房地產信貸資金風險集中。在我國，商業銀行得以發展壯大的很大一部分原因在于政策的扶持，有了政策扶持，再加上銀行自身的優勢，商業銀行很快成為我國金融市場的主角。而基金、證券、信托的發展卻較為緩慢，逐漸與商業銀行拉開了差距。在這種情況下，商業銀行承擔著九成以上的房地產信貸資金風險，而基金、證券、信托等金融產品由于先天不足，所以很難為商業銀行分擔風險。總之，商業銀行要承擔的房地產信貸資金風險巨大，而一旦商業銀行出現問題，將給房地產金融業帶來致命打擊。再加上互聯網金融不斷沖擊傳統商業銀行，商業銀行自身的運營風險也在持續上升，進而給房地產金融帶來不小的風險。

（二）房地產金融產品單一。我國房地產金融創新剛剛開始，發展時間不長且經驗不足，所以創新出的產品較為單一，未能形成多層次的金融產品格局，相反，調查發現，房地產金融創新出的金融產品同質化嚴重，與其原來的宗旨相悖，也未能吸引更多的消費者。另一方面，我國相當一部分的房地產金融產品都是住房按揭類型的，但是與之配套的住房信貸資產證券化產品一直未出世，這是非常不合理的，也導致房地產信托資金一直不寬裕，破壞了房地產金融創新原本的節奏。

（三）一級、二級市場差距較大。我國房地產金融市場自身開發水平不足，現在只開發出了一級市場和二級市場，而二級市場是剛開發出的，功能還不健全，基礎也較為薄弱;一級市場可以說是起到了“挑大梁”的作用，但調查發現，一級市場已經逐漸趨向飽和，很難再為房地產金融創新貢獻源源不斷的資源了。可以說，市場發展不平衡是阻礙房地產金融創新的又一絆腳石。另外，我國房地產金融市場與商業銀行關系緊密，房地產金融對銀行資金的依賴性非常強，而商業銀行自身的弊端給房地產金融也帶來了較大的消極影響，在現在這種嚴峻情勢下，商業銀行難以為日益碰撞的房地產行業輸送源源不斷的資金，這一情況影響了整個房地產行業，更阻礙了房地產金融創新的持續推進。

（四）金融創新缺乏人才支撐。房地產金融創新并非易事，為了給房地產金融市場帶來多種多樣的金融產品和金融服務，就必須要有技術的支持和高精尖人才的支撐。但是，我國房地產金融創新方面的人才十分緊缺，許多人僅具有金融專業知識卻缺少靈感和創新意識。同時，我國高校也尚未開設涉及金融創新的專業課程，僅有類似金融課程。所以社會上的大多人才未接受過專業的培訓，對房地產金融創新缺乏概念，更無從下手，這同樣是制約我國房地產金融創新的一大難題。

三、我國房地產金融創新的對策

（一）建立系統化科學化的房地產金融創新體系。在房地產金融創新過程中，為了少走彎路也為了提升創新的效率，可以適當借鑒發達國家的成果，逐漸形成具有我國特色的多元化發展格局。首先，我國房地產貸款的整體水平有待提升，而我國的國家綜合財力雄厚，但大部分居民的收入水平一般，所以，國家要為房地產貸款擔保出力。具體來說，各地政府可以打造當地的住房貸款擔保部門為廣大居民提供擔保，這樣能夠一定程度上分擔房地產金融要承擔的風險，此外，由于房價持續走高，許多居民已經適應了租房這一生活方式，房地產金融市場對出租房的需求也日益膨脹，而我國房地產金融更側重新建住房，對租賃住房的管理、建制不足，所以，房地產金融創新要實現新建住房、二手房、出租房三者協同發展，不能忽視三者當中的任何一個。我國房地產金融市場的波動一向較大，這影響了居民生活，也不利于金融創新，為此，要建立一個房地產金融穩步發展的協調機制和房地產保險機構，使得房地產金融能夠減少大波動，發展得更加平緩，也能使得住房抵押貸款擁有保險，減少資金損失的風險。最后，房地產金融創新不能僅僅把目光停留在自己身上，房地產金融創新事關房地產業、金融市場、銀行業，還與居民有利益聯系。所以，房地產金融創新既要在房地產業和金融市場上下功夫，還要提高居民的住房貸款質量。為此，建立房地產金融資金管理部門來幫助居民科學規劃資金、貸款是十分必要的，這樣一來，居民對資金的規劃也不再盲目，對住房貸款也有了更清楚的認識，一定程度上能夠減少居民貸款給房地產金融帶來的風險。

（二）集中力量進行房地產金融創新。如上文所述，房地產金融產品未能實現多樣化態勢，產品單一問題十分突出，為此，加強房地產金融的創新力度是提升創新實力的重要途徑，必須突破。具體來說，房地產金融創新首要要更新產品設計模式，因為開發全新的房地產金融產品的難度較大，所以在創新過程中可以先推進房地產替補產品的研發，房地產替補金融產品與原金融產品有相似之處，也是較易研發的，這樣也能暫時滿足消費者的市場需求，為開發全新的房地產金融產品延長一部分時間。另一方面，研發房地產金融產品不能僅僅局限于房地產和商業銀行，我國的信托、債券等金融工具也是具有很大發展潛力的，房地產金融創新過程中可以提升金融產品層次，也可以完善債權、信托等金融工具，使之為房地產金融創新貢獻一己之力。

（三）發展房地產金融二級市場、優化一級市場。如上文所述，房地產金融市場分為一級市場和二級市場，在一級市場漸趨飽和的情況下，就要集中精力發展二級市場，使得二級市場不斷發展壯大，此外，還要及時凈化一級市場的環境，及時剔除混亂、信用差的組織，爭取新的空間、引入信譽更好的企業或個人。推進房地產金融資源優化配置著眼點還是應放在二級市場上面，只有完善二級市場的基礎設施才能引進更多、更優質的金融資源，使得房地產金融交易更加頻繁，進而推進資金流通更加頻繁，在一次次的交易中分散風險、轉移風險，在一次次的資金流通與積累當中為金融創新提供資金支持和實踐經驗，不斷為房地產金融創新提供推動力。

（四）實現房地產按揭款優化。在房地產金融市場內部，能夠一次性購買住房的人群只占少數，大多數人都是通過按揭模式獲得住房的，所以，完善、優化住房按揭款的各項規定能為金融渠道的拓展打下基礎。其次，要創新出現代化的房地產金融衍生品，金融衍生品本來就承擔著分散風險的責任，而房地產金融衍生品能夠幫助房地產金融創新抵御掉一部分風險，還能豐富、完善二級市場，所以研發房地產金融衍生品是房地產金融創新過程中需要留意的。最后，房地產金融創新還需要拓寬自身的融資渠道。現如今，房地產金融融資主要依賴的是銀行，為了拓寬融資渠道，商業銀行與信托也要適當結合，幫助房地產金融創新解決難題。

四、結語

房地產金融創新是推進房地產金融市場向前發展的制勝法寶。但我國房地產金融創新發展較短，實踐成果不多，所以與存在較多的問題。本文從房地產金融創新面臨的問題出發，提供了對應的解決方案，希望能推進房地產金融創新工作持續開展。

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