申請(qǐng)人可否反復(fù)申請(qǐng)異議登記

刁其懷

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，異議登記失效后，同一申請(qǐng)人又反復(fù)提起異議登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否受理呢？異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理;異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理;不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。

關(guān)鍵詞：異議登記;不動(dòng)產(chǎn)登記;申請(qǐng)人

中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0047-48 收稿日期：2019-07-17

1問(wèn)題的提出

在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，異議登記失效后，同一申請(qǐng)人又反復(fù)提起異議登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否受理呢？

2現(xiàn)行法上的規(guī)定及其理解

關(guān)于同一申請(qǐng)人可否反復(fù)申請(qǐng)異議登記，在以往的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，爭(zhēng)議很大，各地登記機(jī)構(gòu)的操作也不盡一致，有的登記機(jī)構(gòu)就認(rèn)為，異議登記失效后，同一申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記的，明顯存有惡意，應(yīng)予制止，如果允許同一申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記，就損害了登記的公信力，給登記簿記載的權(quán)利人帶來(lái)?yè)p害，也影響了正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。因此，在實(shí)務(wù)中，一些登記機(jī)構(gòu)不允許同一申請(qǐng)人可以反復(fù)申請(qǐng)異議登記。比如上海、無(wú)錫等地就明文規(guī)定，異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出異議登記的，登記機(jī)構(gòu)不予登記。《無(wú)錫市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第47條規(guī)定：“異議登記記載于房屋權(quán)屬登記冊(cè)期滿失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出登記異議的，登記機(jī)構(gòu)不予登記。”在土地登記實(shí)務(wù)中，原《土地登記辦法》第61條第2款規(guī)定“異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不予受理”。但是，《房屋登記辦法》對(duì)同一申請(qǐng)人可否反復(fù)申請(qǐng)異議登記的問(wèn)題卻未作規(guī)定，因此，在以往的房屋登記實(shí)務(wù)當(dāng)中，很多房屋登記機(jī)構(gòu)就認(rèn)為，既然立法對(duì)此沒(méi)有限制性規(guī)定，當(dāng)異議登記失效后，同一申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有理由不予受理，因此，一些房屋登記機(jī)構(gòu)受理了同一申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出的異議登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，按照后法優(yōu)于前法的原則，對(duì)同一事項(xiàng)的調(diào)整應(yīng)當(dāng)適用后法，針對(duì)異議登記失效后，同一申請(qǐng)人可否反復(fù)提起異議登記的相關(guān)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定執(zhí)行，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第83條第3款規(guī)定“異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理”。根據(jù)該條規(guī)定，對(duì)于申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記有兩方面的限制，一是“同一事項(xiàng)”，即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容的同一事項(xiàng);二是“同一理由”，即申請(qǐng)人再次以同樣的理由，如提供同樣的證明材料，申請(qǐng)異議登記。當(dāng)然，根據(jù)反面解釋?zhuān)愖h登記失效后，如果申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。

那么，不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記可否申請(qǐng)異議登記呢？《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)此未做規(guī)定，同理，既然立法對(duì)此沒(méi)有限制性規(guī)定，不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。比如，不動(dòng)產(chǎn)登記在甲的名下，現(xiàn)乙對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬提起異議登記，登記機(jī)構(gòu)受理后，現(xiàn)丙也對(duì)登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)異議登記，如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)丙的申請(qǐng)不予受理，很可能損害丙的利益，并進(jìn)而引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，因?yàn)椋诖税咐校绻潞笠业漠愖h登記被注銷(xiāo)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力將予以恢復(fù)，登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)視為正確的登記，在此期間，甲將該不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓給丁，如果事后法院或仲裁機(jī)構(gòu)的生效文書(shū)證明登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)是權(quán)利歸屬錯(cuò)誤的登記，由于登記機(jī)構(gòu)對(duì)丙的異議登記未予以受理，那么丁將受善意取得制度的保護(hù)，合法取得該不動(dòng)產(chǎn)。在此情況下，丙可能因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)對(duì)其提出的異議登記不予受理由此造成的損害提起行政賠償。《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”因此，綜合分析來(lái)看，不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的，登記機(jī)構(gòu)辦理的風(fēng)險(xiǎn)顯然比不辦理的風(fēng)險(xiǎn)小得多。

3結(jié)論

異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理;異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理;不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。