新疆房地產市場資金結構對比分析

孟慶杰

摘要：通過統計年鑒數據對新疆、陜西、黑龍江和重慶房地產市場資金結構對比分析，指出新疆經濟發展水平、市場融資規模、個貸市場及人口數量都較低。在房地產市場庫存較高情況下，如何利用有限的資金提高房地產市場的活躍度是關鍵。通過調整房地產投資用途規模、引進人才及調整消費觀念可促進去庫存;完善金融市場和創新金融工具，引入社會資金參與，可提高房地產市場的活躍度。

關鍵詞：新疆;房地產市場;資金結構

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0038-41 收稿日期：2019-05-09

房地產市場作為區域經濟的支柱產業，在經濟發展水平較高、產業結構合理的地區，其對區域經濟發展貢獻度較高，但對于經濟發展水平不高的西北地區，其對區域經濟發展的影響較小，對經濟發展水平不高的新疆，更要通過新疆房地產市場開發資金結構分析，強化房地產對經濟的促進作用。在此選擇3個區域對照，選擇時主要考慮與新疆戰略區域相同或類似地區。一是選擇面向中亞、南亞、西亞的通道、物流樞紐和人文交流基地的陜西;二是選擇開通中蒙俄經濟走廊、中東鐵路、哈歐班列、向北開發的重要窗口黑龍江;三是將涉及“一帶一路”規劃的重慶作為區域性影響的分析對象。從位置上看新疆和陜西地處西北，黑龍江位于東北，重慶地處內陸地區。西北地區房地產市場不夠活躍，東北受老舊工業經濟發展影響較大，房地產市場也不夠活躍;重慶的房地產市場發展較為平穩，又是西部開發開放的重要支撐，具有較大的借鑒作用。

1房地產市場開發資金用途現狀

2018年全國房屋投資用途顯示，商品住宅共完成投資70370億元，同比增長13.7%;辦公樓完成投4911億元，同比下降12%;商業營業用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。房地產市場是區域市場，各地區有各地區的特點，尤其新疆與全國房地產市場發展還有一定差異。2018年新疆房地產開發投資1033.44億元，比上年下降0.4%。其中，住宅投資642.48億元，增長9.2%;辦公樓投資44.03億元，下降33.4%;商業營業用房投資195.43億元，下降31.4%。2017年上述3項投資比上年均有增長，到2018年辦公及商業用房投資大幅下降，主要原因是前期有較大的積累。

為保證所選用數據的公信力，選擇1998-2017年各省公開發布的統計年鑒和各省國民經濟和社會發展統計公報數據。列示4個區域住宅、辦公、商業投資三項近20年平均占開發總投資的比率。如表1所示。

以上數據可以看出新疆住宅投資占比最低，商業用房投資占比最高，2017年末新疆的待售面積比2000年末增加了77.89倍，而住宅建設面積只增加了10.91倍，待售部分主要集中在商業用房。2017年陜西待售面積占同期新疆的63.78%（而新疆與陜西人口數量差異較大），陜西近20年商業用房平均占投資占比最低，住宅投資占比最高。說明新疆資金投資用途結構明顯不合理，應適度調整住宅投資比率，適當壓縮商業用房投資，逐漸降低新庫存的增加。

2房地產市場開發的資金來源分析

從房地產開發資金來源看：全國2017年末房地產開發資金中包括國內貸款、其他資金、利用外資和自籌資金。其中，國內貸款2017年占總開發資金比率為16%;自籌資金占比32.7%;其他資金主要包括定金、預收款和個人按揭貸款等經營性資金，占總開發資金的30.6%。2018年其他資金和企業自籌資金占比較高，分別占資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比分別提高2.5和0.9個百分點，說明2018年金融環境比上年寬松，市場籌集資金能力有所提升;國內貸款占企業資金來源的比重均在14%左右，說明國內金融機構對房地產市場資金參與度較大，但還有一定提升空間。

新疆房地產市場資金來源中國內貸款1998年至2017年期間平均占比11.69%，在4省區中較低，顯示金融機構參與房地產市場投資的力度不足，金融資本對房地產市場支持度有待提高;自籌資金平均占比36.7%是4省區中最低的，顯示社會及機構投資者融資參與度較低，說明金融市場不夠完善，房地產市場可用的融資創新工具較少，阻礙了機構資金介入房地產交易市場;其他資金來源平均占比51.5%，在4省區中最高，主要是募集個人前期購房資金，顯示居民閑散資金較充裕，房地產市場需求方資金充裕，但產品結構不合理導致庫存較大。房地產供給只有調整產品結構，才能更好吸引社會資金的參與。如表2所示。

3資金來源環境對比

為更好說明新疆資金來源的特征，將新疆、陜西、重慶和黑龍江2010年至2017年資金環境平均變化率進行對比說明。如表3所示。

從4省區數據計算看，儲蓄變化率差異不大，基本在10%左右;在個人消費貸款、金融募集資金變化及平均募集資金額方面的差異較大，是各區域經濟發展環境決定的。

新疆儲蓄率平均值比陜西高1個百分點，居民儲蓄變化率占比較高，房地產需求市場可利用資金空間較大。個人貸款消費占比最低，居民參與房地產市場融資工具及機會較少，間接削弱了房地產開發資金的獲取，購房者更傾向于利用自有資金，這種傾向提高了住宅類房地產市場的活躍度，削弱了其他用途房地產市場份額。金融募集資金平均值占陜西平均值的1%，金融市場對新疆房地產市場資金的保障程度嚴重不足。如2018年新疆房地產開發投資比上年下降0.4%。其中，住宅投資增長9.2%;辦公樓投資下降33.4%;商業營業用房投資下降31.4%;商品房待售面積比上年末減少163.44萬平方米，住宅類房地產去庫存化效果明顯。

陜西金融市場募集資金規模最大，金融募集資金變化率比新疆高4倍，對房地產市場保障程度較高，利于提高房地產開發市場活躍度，提高房地產開發投資水平。儲蓄的平均變化率與新疆基本一致，個人消費貸款占比高于新疆5個百分點，居民消費資金來源較寬松，利于推動房產交易活躍性。但全省房地產開發投資增長較快，形成一定市場下行壓力。如陜西2018年全年房地產開發投資比上年增長13.9%，房地產開發企業房屋施工面積增長4.2%，顯示金融市場規模對房地產開發投資具有推動作用。但2018年所有用途的商品房銷售面積增速比2017年均有所回落，其中，除住宅外，其余用途的商品房銷售面積回落幅度都超過60%。

重慶居民儲蓄率4省區最高，比最低的黑龍江高4.6%，每年增長較為平穩，顯示居民消費潛力較大;個人消費貸款平均增長率僅次于最高的黑龍江，利于房地產需求市場發展。金融市場募集資金平均增長率最高，尤其從2016年達到2000億以上，增長較為穩定，顯示金融市場較為完善，機構投資者參與房地產市場積極性較高，推高了房地產價格水平。全省2018年房地產開發投資4248.76億元，比上年增長6.8%。其中，住宅投資增長14.4%;辦公樓投資下降33.4%;商業營業用房投資下降15.9%;商品房銷售面積同比增長-2.6%;商品房銷售額同比增長15.7%。商品住宅銷售面積同比增長0.5%;商品住宅銷售額同比增長23.4%。銷售面積下降，銷售額增長較大，顯示價格上漲幅度較大。

黑龍江的儲蓄平均增長率4省區最低，個人貸款消費平均增長率最高，說明個體獲取消費資金來源寬松，利于房地產市場活躍度的提高，會催生個人房地產投機市場，而推高房價。金融募集資金平均增長率不太高，僅比新疆高10%，金融市場對房地產市場參與積極性不高。如2018年全省房地產開發投資比上年增長15.8%。商品房銷售面積比上年下降15.2%，其中住宅銷售面積下降10.8%，銷售額下降2.0%。

4結論

通過以上分析，處于“一帶一路”核心區的新疆和陜西差異較大，201 7年陜西施工面積23630.1萬平方米，年末待售面積936.86萬平方米;新疆施工面積11597.26萬平方米，年末待售面積1468.73萬平方米，新疆房地產市場庫存較大，占用較多資金，對經濟發展水平不高的新疆區域經濟影響也是較大的。新疆應加快去庫存的進程，增強房地產市場供給側改革力度，調整資金使用結構。首先，調整不同用途房地產投資額，擴大住宅房地產的投資，適度降低商業房產投資規模，提高資金利用效率。其次，大量吸引人才，面向畢業大學生制定優惠的來疆工作、生活補償保障機制，為促進經濟發展創造條件，保證房地產去庫存的效率，提升房地產市場活躍度。再次，適度引導消費習慣，新疆的貸款消費占比在4省區中最低，提高貸款消費程度，可提高房地產市場交易量。最后，要完善區域金融市場，擴大金融市場規模，創新金融工具，提高社會資金的參與度，從而利于房地產開發資金的自籌，促進房地產市場的活躍度。