在中國推行MLS的主要障礙

作者簡介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)咨詢研究中心主任。

MLS（Multiple Listing Service）是筆者一直研究并極力推薦的平臺(tái)和體系。筆者僅在本專欄就以MLS（以及與之配套的獨(dú)權(quán)委托）為題發(fā)表過至少三篇文章，更在很多期專欄文章中提到MLS。近兩年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)人士以及相關(guān)主管政府部門對MLS越來越理解和認(rèn)同，最近一段時(shí)間，更是不少的公司找上門希望和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)合作開發(fā)MLS，在這種情況下，筆者反倒多了一分謹(jǐn)慎，原因也很簡單：經(jīng)過這么多年推廣和嘗試，和業(yè)界各方談過這么多，我對MLS在中國推行的主要障礙很清楚了，如果現(xiàn)在提出的方案不能在克服這個(gè)障礙上有行之有效的辦法，就很難在實(shí)施MLS上有所突破。

MLS的核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的合作，通過這種合作促進(jìn)房地產(chǎn)賣家和買家能以最快的速度達(dá)成匹配，同時(shí)還能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠收到傭金。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，首先需要所有參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在市場積極尋找買家和賣家，并與之達(dá)成一對一委托（即所謂單邊委托和獨(dú)權(quán)委托，當(dāng)然所有這些委托必須是真實(shí)的）。這里隱含了一個(gè)要求，就是買家和賣家都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人足夠信任，愿意與之簽訂單邊獨(dú)權(quán)委托。而國內(nèi)的現(xiàn)狀恰好就在這一點(diǎn)上卡了殼，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間無法建立這樣的信任關(guān)系，這里既有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一方的原因，也有客戶一方的原因。而且更進(jìn)一步，不光是經(jīng)紀(jì)人和客戶之間缺乏信任，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人之間也缺乏信任和合作精神（舉個(gè)小例子：筆者曾經(jīng)組織過廣州市一個(gè)區(qū)的經(jīng)紀(jì)公司嘗試進(jìn)行類似MLS的合作，訂的規(guī)則比較簡單，一是要和客戶簽獨(dú)權(quán)協(xié)議，二是要把通過獨(dú)權(quán)協(xié)議拿到的房源24小時(shí)內(nèi)向參與合作的經(jīng)紀(jì)人同行公開。討論規(guī)則的時(shí)候就有經(jīng)紀(jì)公司提出：能不能把24小時(shí)改成72小時(shí)，啥意思？就是希望留出3天時(shí)間自己先賣，賣不掉再拿出來合作，這就已經(jīng)失去了合作的基礎(chǔ)，心里想的首先就不是合作。中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到今天，在建立相互信任和合作精神方面始終沒有大的改善。如果不實(shí)行某種強(qiáng)制性的制度變遷，沒有實(shí)質(zhì)性的舉措來改變這一點(diǎn)，是很難在MLS推行上有所突破的。

最近有同行更是列舉了目前中國推行MLS的12條障礙，在筆者看來，真正的障礙就出在信任上，其他問題都是由此衍生的。

現(xiàn)在有兩個(gè)路徑在朝實(shí)現(xiàn)MLS的方向走，一是公司內(nèi)部的MLS，這實(shí)際上很早就已經(jīng)在一些大公司實(shí)行了，現(xiàn)在一些特許經(jīng)營品牌內(nèi)部也在實(shí)行類似的制度。如果這些特許經(jīng)營品牌能夠擴(kuò)張到全行業(yè)，當(dāng)然也就自然實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的MLS，但大家恰恰對這一點(diǎn)又很擔(dān)心：這樣豈不是就成了一家獨(dú)大的壟斷經(jīng)營？

另一條路徑是從一手房人手，最近幾家公司一起搞了一個(gè)PMLS，即一手房的聯(lián)賣。但我跟包括這幾家公司自己的高層在內(nèi)的業(yè)內(nèi)行家探討過，他們都認(rèn)為：第一，這個(gè)和真正的MLS其實(shí)關(guān)系不大;第二，推行PMLS對將來推廣MLS也不構(gòu)成觀念上和實(shí)操上的準(zhǔn)備。所以看來沿著這條路徑也很難到達(dá)真正的MLS。