教育資源可達性對住房價格的影響

洪世鍵 顏靜嫻 楊林川 陳洋

摘要：在我國，城市居民對子女教育質量的重視程度與日俱增。伴隨著劃片入學政策的全面推廣和嚴格執行，教育資源（尤其是優質教育資源）的爭奪日漸激烈。由于“租購不同權”的制度安排，購買學區房成為獲取優質教育資源的必要手段。教育資源可達性對住宅價值的影響引起了社會的強烈關注。為更加系統全面地反映教育資源可達性，本文采取和比較了三種空間可達性的測度方式（最近距離、累積機會和設定虛擬變量）。接著，基于廈門島430個住宅小區樣本，建立特征價格模型，實證分析教育資源可達性對住房價格的影響。結果表明：（1）教育資源可達性，尤其是優質教育資源可達性，正向影響住宅價格;（2）1公里范圍內幼兒園和小學的數量每增加10%，住宅價格分別提高1.39%和1.59%;（3）劃片小學和派位中學的質量已資本化入住宅價格：劃片小學和派位中學的質量每提高1個單位，住宅價格分別上升7.90%和5.55%;（4）較之幼兒園和中學，居民愿意為小學支付更高的價格;（5）控制教育質量的影響之后，可達的教育數量（反映文化和教育氛圍以及伴生的商業氛圍以及和諧的生活環境）仍顯著影響住宅價格。這一點在現有研究中很少提到。根據以上發現，本文認為將優質公共教育資源與住房產權掛鉤的“租售不同權”的制度安排加劇了學區房資源的競價和按照收入等級分割居住區享受公共資源配置。

關鍵字：教育資源;可達性;住宅價格;特征價格;學區房;廈門

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0028-36 收稿日期：2019-05-20

教育是促進經濟發展和社會進步不可或缺的要素，也是提高國民素質、促進人的全面發展的根本途徑。教育資源可達性對個人和家庭而言至關重要。而在教育部門近年來公布的嚴禁擇校、嚴格劃片入學的政策下，優質教育資源的爭奪也顯得愈發激烈，“學區房現象”頻頻出現。高收入人群通過在優質教育資源附近買房從而讓孩子獲得優質的教育，而低收人人群因為無法通過購房獲得優質的教育資源而被排除在外。現有的劃片入學政策只是將原本交給學校的擇校費轉化為由開發商賺取的收益，并沒有有效地改善受教育機會不公平的問題，反而加劇了優質教育資源分配不公現象的發生。

住宅價格受到社會廣大群體的強烈關注。住宅作為不動產和具有異質性的商品，其價格會因為自身的特征差別而產生較大差異。現階段的社會人士對子女教育的重視只增不減，教育的投資需求也愈演愈烈，使得教育質量成為影響住宅價格的重要因素。我國現階段教育資源的發展不均衡，區域間差異較大，優質教育資源準入門檻的限制，導致對優質教育和重點學校的學區房的追捧成為“教育地產”蓬勃發展的推力，使得“學區房”成為現階段教育體制下的特色產物。事實上，隨著我國住房市場的逐步成熟，住房選址已經成為居民獲得優質教育資源的中間機制，住房市場某種程度上已經承擔了城市優質教育資源空間配置的重要功能。而居民對原本分布不均衡的優質教育資源的競價已經將學區房熱推到了高潮，也加劇了優質教育資源分配不均和居民需求日趨擴大之間的矛盾。這意味著不能孤立而必須系統地剖析當前房地產市場的住房價格，從而為優質教育資源空間配置與房地產價格調控提供決策依據。

教育資源可達性如何并且在多大程度上影響住宅價格？不同階段的教育設施（如幼兒園、小學、中學）對住宅價格的影響有何異同？這是本文關注的問題。基于此，本文采用累積機會、虛擬變量和最近距離三種空間可達性的測度方法，并構建多個特征價格模型進行實證分析。本文相關結論對政府部門合理改進教育資源的規劃，均衡區域間義務教育資源的供給配置提供相關政策決策的理論依據。

1文獻綜述

Oates最早將學校作為住宅價格的一個影響因素納入考量，用特征價格法分析了新澤西州北部的學校支出和住宅價格的關系。他發現在學校在每個學生上的支出對住宅價格產生正影響。Jud和Watts分析美國北卡羅萊納州夏洛特市1977年住宅交易數據，發現學生成績與學校周邊住宅價格呈正相關性。Hayes和Taylor基于得克薩斯州達拉斯市北部的住宅交易數據，證實了考試成績與住宅價格的正相關性。Haurin和Brasington用9年級考試通過率（指閱讀、寫作、數學、公民權利與義務四科全通過的比率）衡量學校質量。他的研究表明，該通過率每提高1%，住宅價格上漲0.5%。Black在馬薩諸塞州3個縣用標準化考試成績來衡量學校質量，他的研究表明，標準化考試成績每提高5%，相應的住宅總價平均上漲2.1%。Downes和Zabel在芝加哥都市統計區對學校質量采用“學校產出”和“學生投入”兩種指標衡量，發現了這兩種指標對房價的顯著影響：（1）學校產出：閱讀成績每提高1%，住宅總價上漲1.6%;（2）學生投入：學生人均支出每提高1%，住宅總價平均上漲0.67%。Clark等以加州弗雷思諾市為研究對象，得出學校特征對房價具有顯著影響，且投入變量比產出變量有更大的彈性。Figlio和Lucas利用佛羅里達州住宅重復交易數據，在控制考試成績等可觀測的學校特征后，驗證了住房市場會對州政府發布的學校質量評級作出反應。Reback為了識別與學區邊界的重要性減弱相關的資本化效果，采用公立學校選擇項目，利用來自于明尼蘇達州的跨學區選擇的調查數據，發現學生能夠轉入的首選學區，其住宅物業顯著升值，而轉出學生的學區，其住宅物業價值下降。Kane和Riegg通過北卡羅萊納州梅克倫堡縣1994年至2001年的樣本數據，研究了小學學生平均成績與住宅價格的關系。他的研究表明：不對學校進行任何限制時，學生成績每上升一個等級，住宅價格的對數變化上升52.7%;將其影響范圍限制在84個邊界中時，每一個等級的學生考試成績，對住宅價格的對數影響為31.1%;而當影響范圍進一步限定在鄰里單元內，一個單位等級的學生考試成績對住宅價格對數的影響為13.8%。

近年來，隨著住宅掛牌或者交易數據的逐漸開放，利用微觀數據的實證研究開始涌現，對住宅價格影響機制的了解也逐步加深。主要的研究方法是特征價格模型（近年來被廣泛用于房地產經濟領域的、考慮空間自相關或空間異質性的空間計量模型可視為特征價格模型的升級版）。Zheng和Kahn通過探究北京的教育地產的可達性，得出距離重點高中和大學越近的住宅價格更高。胡婉嚦等和Zheng等基于我國“租買不同權”的入學制度設定，在邊界固定效應方法的基礎上，通過比較二手房價格和房租，得到2011年北京市重點小學學區房的溢價約為8.1%或2266元/平方米。馮皓和陸銘以上海市的不同區域作為研究單元，通過面板數據的固定效應模型檢驗了區域內的教育質量對于區域的平均房價有顯著的正向影響，同時基于“實驗陛示范性高中”命名的自然實驗，進一步驗證了房價會對教育質量的外生變化做出反應：區域內每增加一所此類高中，平均房價提升6.9%。彭敏學證實了教育水平對廈門島整體住房價格存在顯著影響，但對某些子市場影響不明顯，并指出城市中心與外圍子市場的極化分布形成空間分割，降低了住宅子市場間的消費替代性。溫海珍等對杭州市各類教育配套對住宅價格的影響進行了大量的研究。他們的研究結果表明：教育設施對住宅價格具有正向的資本化效應;小學和初中存在顯著的學區效應：小學質量、初中質量每上升1個等級，將給其學區內的住宅價格帶來2.3%或2.6%的增幅;幼兒園、高中和大學則通過可達性提高了周邊住宅的價格：小區1km范圍內每增加一所幼兒園，住宅總價上升0.1%;處于高中或大學lkm范圍內，住宅總價分別上升1.8%和2.1%。這有力地說明了購房者或者投資者愿意為教育質量或可達性支付附加價格。他們的研究也說明教育資源的資本化效應存在空間異質性，以及高價房買家更愿意為教育設施進行付費。Yang等運用特征價格法和傾向得分匹配發現廈門島重點小學學區房的溢價為9.3%-12.1%。楊林川等基于廈門島的研究發現教育設施的規劃布局已資本化入住宅價格。洪世鍵和周玉采用差分回歸法對廈門島內學區房價格外溢現象進行了分析，發現小學質量每上升一個等級，其招生范圍內的小區房價將會上升1.7%。

綜上發現，大部分研究分析得到了教育資源正向影響住宅價格的結論。但是，國外研究多數用具體的衡量指標將學校質量這個抽象的概念細化。在衡量指標的選擇上，一般分兩種：一種是采用學校“投入”作為自變量，如學生的平均支出、學校經費、師生比例、老師能力水平等;另一種則是采用學校“產出”作為自變量，如考試成績、考試通過率、輟學率等。而國內研究受到數據獲取性的影響，極少像國外研究那樣把學校質量拆分成若干指標。所以，它們對于教育資源與住宅價格的研究上多采用最近距離或者一定距離/范圍內“有無”（優質）教育資源作為虛擬變量（有則1，無則0）的方式引入特征價格模型，所以多數研究只得到了“教育資源正向影響住宅價格”的簡單結論。另外，部分研究從多個角度對教育的多個層次進行了細化：從住宅周圍學校的數目，量的角度來衡量;從是否是重點學校，質的角度來衡量;或者從距離學校的遠近單方面來考察。然而，在現階段就近入學的政策下，距離的范圍并不對應住宅對應義務教育學校的劃分范圍。僅從質量或地理（即距離）單方面來衡量存在一定的問題。基于此，本文從質、量和地理三個層面對教育資源可達性進行評估，并分析它的資本化效應。

2研究對象與方法

2.1研究對象和數據

本文研究區域為廈門島。它分為思明和湖里兩個區，總面積約為130平方公里。根據《義務教育法》，廈門市九年義務教育采用小學劃片招生，中學電腦隨機派位、就近入學的方式進行，沒有擇校生名額的設置，最大限度地杜絕條子生的存在。家長要想孩子獲得優質的教育資源，通過正常的途徑劃片到重點小學，再電腦派位到重點中學，就必須購買學區房，這使得教育資源可達性對于房價的影響可能會變得顯著。

表1對比廈門島1894個小區的住宅均價以及8所省級示范小學所對應劃片小區的住宅均價。我們可發現省級示范小學的劃片小區的均價明顯高于島內其他住宅。然而，簡單的均值對比雖然能直觀反映均價差距，但是無法排除住宅建筑特征、區位特征、鄰里特征等其他因素對房價的影響。值得注意的是，廈門島所有省級示范小學均位于思明區，呈現出明顯的空間分異。

本文的重點在于探究教育資源可達性對住宅價格的影響，選取廈門島住宅小區（2016年12月）均價的截面數據作為研究對象。研究數據（住宅價格和建筑特征等）主要來自安居客（http：//xm.anjuke.com/）。本文共選取廈門島430個住宅小區（思明區285個、湖里區145個）為樣本。在廈門島這樣一個狹小的地理空間采用特征價格模型進行量化分析也能較好地避免特征價格模型普遍存在的“遺漏變量偏誤”的問題。教育資源可達性測度方面，本文考察了距離住宅1公里范圍內教育資源的多寡或有無。

國外的房地產信息共享機制較為完善，數據較為全面。而國內房地產的完整數據（比如裝修水平、采光情況、是否擁有海景/湖景、是否有停車位）較難取得。為克服住宅特征搜集上的困難，本文采用從住宅小區的均價（元/平方米），忽略單套住宅因朝向、面積、樓層等造成的價格差異，能更好地處理“遺漏變量偏誤”的問題。而對于教育資源質量的評估，國外文獻多采用學生的考試成績，通過率或學校的教育經費支出等數據來衡量。但由于國內難以采集到相應的成績和通過率數據。所以本文對于廈門市教育資源（包括幼兒園、小學、中學）質量的評估，主要依據教育局網站公布的廈門島內教學質量評比文件。樣本的空間距離數據基于高德地圖導航的實際道路網絡測算的路網步行距離，幼兒園、小學、中學的教育質量評估數據來自廈門市教育局公布的學校教學質量評估信息。由于廈門島內一手房住宅市場趨于飽和，并且受新一輪地王效應的膨脹影響，一手房住宅市場虛高程度較為嚴重，所以本文的數據收集均以廈門島內的二手住宅市場為主，并且舍棄別墅等不具代表性的高端住宅以及產權時間小于普通住宅的商住兩用、不限購不限貸的商業住宅。

2.2研究方法

特征價格理論認為異質性商品的每個特征（或屬性）對應一個特征價格。特征價格理論提供了一種確定屬性價格結構，將屬性在隱含市場上當成單獨的商品的分析方法。

特征價格模型運用于住宅價格分析，通常考慮住宅三方面的特征：①建筑結構（structure），包括建筑面積、年齡、層數、車位等住宅“自身”的特征;②鄰里環境（neighborhood），包括指住宅周邊的教學質量、公共設施水平、景觀環境、空氣質量等;③地理區位（10eation），包括到城市中心的距離、商業、交通可達性等。基本的模型設定分為線性（1inear）模型、半對數（semi-log）模型和（雙）對數（double-log）模型。住房的特征價格模型可表達為：

Price=f（structure，location，neighborhood）

2.3變量選取與量化

本文以小區住宅均價為因變量。受數據可獲得性的限制，考慮住宅三方面特征，共選取15個指標作為自變量。由于本文的重點是研究教育資源可達性對住宅價格的影響，所以盡量細化解釋變量（即教育資源可達性）的測度精度，采用累積機會、虛擬變量和最近距離3種可達性測度方法，選取了共計8個教育特征變量。另外，選取4個建筑特征變量和3個區位特征變量作為控制變量。住宅特征變量及其量化如表2所示。我們對變量進行了相關性檢驗。結果顯示，不存在多重共線性。

3實證模型與結果分析

為了對比教育資源可達性變量在解釋住宅價格的作用，建立兩個住宅特征價格模型。首先，只加入控制變量和累積機會法測度的可達性變量（模型一）;再次，加入所有的自變量（模型二）。在比較特征價格模型常用的3個基本函數形式（線性、半對數和對數）后，最終選定調整R2最大、AIC最小、Log-likelihood最大、擬合結果最優的對數模型進行參數估計。

模型一：只加入控制變量和累積機會法測度的可達性變量，即1公里范圍內幼兒園、小學、中學的數量（#k、#p、#m）。故模型一可表達為：

模型二：在模型一的基礎上，加入虛擬變量和最近距離測度的可達性指標，即1公里內幼兒園質量（qk）、住宅劃片小學質量（qp）、住宅派位中學質量（qm）、劃片小學步行距離（dp）、派位中學步行距離（dm）。故模型二可表達為：

回歸分析軟件為Stata（v14），參數估計方法為最小二乘法。模型結果如表3所示。

模型一、二在系數大小、符號和統計顯著性方面大體相同。在加入教育質量及步行距離的解釋變量后，模型的調整R2由0.544上升到了0.670，說明模型從能夠解釋住宅價格差異的54.4%上升到67.0%，也說明教育質量及步行距離變量在解釋住宅價格差異方面至關重要。值得注意的是，模型二的調整R2為0.670，和其他研究中基于小區均價的特征價格模型相近。

分析解讀8個教育資源可達性變量是本文的重點。首先，住宅1公里范圍內的幼兒園數（#k）、小學數（#p）和中學數（#m）代表了住宅周邊的文化和教育以及伴生的商業氛圍。在模型一和二中，#m不顯著，但#k和#p均在5%的水平上顯著，這說明廈門島內的幼兒園和小學的正向外部效應已資本化入住宅價格。1公里范圍內幼兒園和小學的數量每增加10%，住宅均價分別提高1.39%、1.59%。其次，住宅的劃片小學質量（qp）和派位中學質量（qm）均在5%的水平上顯著，說明教育質量是住房價格的重要影響因子。劃片小學和派位中學的質量每提高1個單位，住宅價格分別上升7.90%（=e^0.076-1）和5.55%（=e^0.054-1）。而1公里范圍內是否存在省優幼兒園（qk）不顯著，說明它對房價的影響并不大。可能的解釋是現階段存在多數民辦幼兒園與公辦幼兒園相比，質量相差并不大;多數高質量的私立幼兒園有著教學設備新、環境好、教學質量高、安全系數高的優勢，質量上不低于甚至是高于省優幼兒園。再次，在控制了教育數量和質量后，劃片小學和派位中學的步行距離（dp和dm）均不顯著，說明在學校質量、文化和教育以及伴生的商業氛圍相同的情況下，就學距離已不是影響房價的因素。這樣的結果也比較合理。可能的解釋是現階段一般采取就近入學的劃片制度，在劃片（或者派位）的區域內，交通成本差異不會太大。也就是說。可能是變量缺乏差異性（1ack of variability）使得它們失去了統計顯著性。最后，在控制了教育質量和步行距離后，教育數量變量（#k和#p）依然顯著。文化氛圍和知識外溢效應（knowledge spillovers）以及教育資源一定程度上帶來了周邊商業的繁榮。

下面討論建筑結構和地理區位特征變量。建筑年齡（age）在模型一、二中均在1%的水平上顯著，其系數為負，這說明建筑年齡顯著負向影響住宅價格;車位配比（rp））在模型一、二中均在5%的水平上顯著，這說明在城市化的進程中，隨著城市道路的發展和居家用車的日益普及，居民對于車位的需求上升，住宅的車位配比越高，停車越寬裕，這樣的條件將正向影響住宅價格;容積率（far）與綠化率（gr）在模型一、二中均不顯著。這樣的結果可能是樣本量太小造成的。交通、商業便捷程度（tc和cc）在模型一中不顯著，在模型二中在5%的水平上顯著;醫療便捷程度（hc）在模型二中不顯著，但在模型一中在5%的水平上顯著。值得注意的是，交通便捷程度（tc）的系數均為負，并且在模型2中在5%水平上顯著。這與其他研究中交通便捷度正向促進住宅價格的結論相違背。一個可能的解釋是此變量是基于步行15分鐘內的公交路線數量，單憑公交路線數量一個指標難以全面刻畫交通便捷程度。另外，對于廈門島這樣一個公交服務較為完善的區域，周邊公交路線較少的地區往往發展更晚、樓房開發更新、質量更高，因此房價更高。因此，研究者應該非常小心謹慎地分析和理解看似與現實相悖的分析結果。

4結論與討論

基于廈門島內430個小區數據，本文建立特征價格模型分析教育資源可達性對住房價格的影響，研究發現教育資源質量的資本化效應非常顯著。具體而言，本文的發現可總結為以下幾點：第一，基于累積機會的教育資源可達性顯著提升住宅價格：1公里范圍內幼兒園和小學的數量每增加10%，住宅均價分別提高1.39%、1.59%。第二，劃片小學和派位中學的質量已資本化入住宅價格：劃片小學和派位中學的質量每提高1個單位，住宅價格分別上升7.90%和5.55%。第三，在控制了教育數量和質量后，劃片小學和派位中學的步行距離均不顯著。第四，在控制了教育質量和步行距離后，教育數量依然顯著。第五，較之幼兒園和中學，居民愿意為小學支付更高的價格。在控制變量方面，建筑年齡負向影響住宅價格;車位配比正向影響住宅價格：住宅小區的綠化率和容積率不顯著影響住宅價格;醫療便捷度與商業便捷度均正向影響住宅價格，且后者的特征價格高于前者。

學區房價格遠遠高于一般住宅，重要原因是“就近入學”政策和公共資源供求不匹配。由于優質教育資源的稀缺性，市場經濟促使學區房的價格被哄抬，高昂的價格超出普通家庭的承受范圍，導致優質教育資源被社會的中高收入所占有，而中低收人居民因為購買能力不足，無法接受優質教育。然而，政府在教育資源上的財政投入使用的是全民的納稅收入，這將產生富裕階層對貧困階層的資源掠奪，引發社會教育資源分配不公的矛盾，這也同政府頒布就近入學政策的初衷——促進義務教育的公平性相違背。實際上，優質教育資源的匱乏和學校間教育質量差距的懸殊才是引發教育資源爭奪、加劇社會不平等的根源。短期內要想建立一套完善公平的入學機制來匹配優質教育資源無疑困難重重。一個重要的途徑是促進教育資源水平的均衡化。

政府可采用多種政策措施去引導和緩解分配不公的矛盾，減少以房擇校、貨幣擇校的行為，避免高價學區房扭曲教育機會均等的社會公平。政府應發揮資源優化配置的主觀能動作用，科學合理地同步發展科教事業。對于廈門島全部省級示范小學都位于思明區的地區不平衡現象，應加大劣勢地區（即湖里片區）的教育投入和扶持力度，建議在湖里設立教育實驗基地、創辦名校分校、增加財政補助支出和加強湖里校區的師資水平與硬件設施建設。逐步消除教育資源可達性的不平衡，實現教育資源與土地的資源的最優化利用。可參考日本和韓國的“義務教育學校標準化建設”，對師資的編制和薪酬體系進行統一、標準化的管理，建立教師每3-5年定期流動的制度，推動各院校之間師資力量的均衡發展，減小學校教學水平的差距;并鼓勵定期的教學研討，促進薄弱院校的教學發展。

在我國，優質教育資源的入學資格通常要求購房者具有對應住房的產權，將優質教育資源與房產進行綁定，并將租房者排除在獲得受教育權的門檻之外。政府應鼓勵就近入學政策與戶籍制度相分離，放寬嚴格的入學制度。2017年7月，廣州率先提出“租購同權（或租售同權）”的政策，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。如果“租售同權”在城市全面貫徹落實，這對當地的住房交易市場和租賃市場將會產生重大影響。首先，“租售同權”使得學區房售價可能會下降，租金可能會上升。其次，“租購同權”能有效緩解居民因教育需求購買學區房的緊迫性。從長遠來看，這一政策有潛力促進我國城市的教育從“機會公平”向“質量公平”轉型。另外，它還有機會作為促進“租售并舉”和住房租賃市場發展的突破口。值得注意的是，諸如“租購同權”這樣擁有創新性、無法吸取和參考外部經驗的政策難以一出臺就盡善盡美，在落實實施層面也可能荊棘密布、困難重重。這使得政策的動態調整顯得尤為重要。